吴某某、王某某与通城世纪华联商贸有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

吴某某
王某某
胡怀珠（湖北德馨律师事务所）
通城世纪华联商贸有限公司
徐胜甫
熊小钢

原告（反诉被告）吴某某，个体户。
原告:王某某，个体户。
委托代理人胡怀珠，湖北德馨律师事务所律师。
被告（反诉原告）通城世纪华联商贸有限公司。
法定代表人蔡尚林。
委托代理人徐胜甫。
委托代理人熊小钢。
原告吴某某、王某某与被告通城世纪华联商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吴某某及原告的委托代理人胡怀珠、被告通城世纪华联商贸有限公司的委托代理人徐胜甫均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称并对被告的反诉答辩称:原告与湖北德成皇商贸有限公司于2012年12月22日签订租赁合同书，租赁专柜卖衣服，合同时间是贰年，合同履行过程中，湖北德成皇商贸有限公司将德成皇超市管理经营权转让给通城世纪华联商贸有限公司，2014年8月到9月间被告通城世纪华联商贸有限公司没有通知原告方也不经原告方同意，拆除原告方的经营柜台，致使原告无法经营。被告单方拆除租赁标的物违反租赁合同的主要条款，属根本违约行为。给原告方造成有叁拾多万元货物无法开始对外经营达三个月。根据以上事实，被告的行为违反双方约定的主要义务，依据我国《合同法》82条、94条、229条的规定，请求判决:一、请求履行原告与被告的租赁合同。二、请求被告承担违约金125000元及柜台装修费损失35000元。三、请求被告通城世纪华联商贸有限公司返还合同保证金20000元及利息。四、请求被告承担本案的诉讼费。
针对被告反诉，原告辩称，管理费只能按86平方米计算，不能按103平方米计算，我不欠管理费，也没有违约。
原告吴某某、王某某在举证期限内向法庭提供了以下证据:
1、身份证复印件。证明原告的身份适格、真实。
2、租赁合同书，通城县世纪华联商贸有限公司一楼平面图。证明原告与被告之间存在租赁合同关系有效及原告租赁被告的具体位置属实。
3、通城县世纪华联商贸有限公司租赁合同贰万元保证金收条。证明原告与被告之间存在租赁合同关系存在并有效，通城县世纪公华联商贸有限公司合同保证金贰万元属实。
4、世纪华联购物广场通城店专柜结算单。证明原告与被告之间存在租赁合同关系有效属实，同时证明按被告方法算管理费只欠3895元，并不是答辩意见书称欠9115元属实。
5、世纪华联商贸有限公司的广告纸。证明被告以广告的形式同意原告可以卖深傲、回圆等原合同没有约定的产品属实。
6、世纪华联商贸有限公司商品销售单。证明被告以公司正式销售单的形式同意原告可以卖深傲、回圆、玖牌、与狼共舞等原合同没有约定的产品属实。
7、鸭鸭股份公司与原告合同，配货单。证明原告到2014年8月1日签订鸭鸭股份公司的合同，并于2014年9月28日配货准备送到被告签订合同的场地经营，由于被告单方转租租赁柜台，使原告164475元货物无法进入租赁柜台，使原告直接向鸭鸭股份公司赔偿违约金壹万元，原告164475元货物从2014年9月28日积压到2014年12月20日属实。
8、武汉波司登贸易有限公司与原告合同，收款收据，配货单。证明原告到2014年8月1日签订武汉波司登贸易有限公司的合同，并于2014年9月28日配货准备送到被告签订合同的场地经营，由于被告单方转租租赁柜台，使原告48120元货物无法进入租赁柜台，使原告直接向武汉波司登贸易有限公司赔偿违约金壹万元，原告48120元货物从2014年9月28日积压到2014年12月20日属实。
9、武汉市大道物流有限责任公司提货送货单、现场照片。证明原告到2014年9月30日准备将货物送进租赁柜台，被告管理人员不允许原告将货物送进租赁柜台，原告发现原租赁柜台已被其他商户占用属实。
10、物品放行条、现场照片。证明原告到2014年8月30日将货物暂下租赁柜台，是因为商场管理混乱，原告将货物暂存，预防商品被盗、丢失属实。
11、装修合同复印件2份、收款收据4张。证明原告因装修花费36000元被被告拆除造成的损失。
被告通城世纪华联商贸有限公司辩称并反诉称:一、被答辩人在协议履行中先行违约。被答辩人于2012年12月22日与原德成皇签订租赁合同，后因多种原因，德成皇将商场退还业主湖北强华房地产开发有限责任公司。2013年12月1日，湖北强华房地产开有限公司将原德成皇商场作入股资金交湖北广汇家公司经营，原德成皇的一切权利和义务由湖北广汇家享有和承担。后又因多种原因，湖北广汇家公司将名称变更通城县世纪华联商贸有限公司。双方协议第1条约定，被答辩人经营的品牌为鸭鸭、园园羽绒服，被答辩人却经营多个杂牌服装，且掺有伪劣新产品，造成商品卖不出，从2013年12月至2014年9月5日被答辩人撤离商场，整个销售额才22825元，由于被答辩人的此违约行为，答辩人103平方摊位才2510.75元的提成，造成答辩人摊位效益严重受损。双方合同第3条第2项约定，被答辩人每月每平方20元的水电等管理计2060元，该费须每月按月交纳。但被答辩人自2014年2月份开始，一直拖欠答辩人水电等管理费，而且是月月欠，累计欠费9115元。上列情况说明，被答辩人在答辩人接手后就开始违约，由于被答辩人的违约行为，致使答辩人的合同目的不能实现，给答辩人造成重大经济损失。二、双方合同已经终止。答辩人鉴于被答辩人的上述违约行为，在2014年9月份提出双方解除合同，被答辩人也鉴于自己10个月的销售额才22825元，自己亏本，同意解除合同，并于2014年9月12日将所有商品撤离商场。被答辩人在诉状中讲是答辩人不经其同意，撤除其柜台这完全是捏造，如没有终止合同，你为什么撤离商品？根据合同法解释（二）第2条的规定，也可认定已解除合同。而且被答辩人在诉状中引用合同法94条、殊不知94条是关于合同解除的规定，上述这两点充分说明双方的合同已终止。三、被答辩人的请求不应支持。被答辩人的第1个请求是要求继续履行合同，这是违反合同的要求，因双方合同于2014年12月22日到期，还能继续履行吗？第3个请求是要返还保证金及其利息。你一方面要求继续履行合同，一方面又要退还保证金，这不相互矛盾吗？至于第2个请求关于违约金的问题，首先，答辩人是否违约暂放一边不讲，根据合同法114条的规定，要么选择合同约定的违约金数额，要么选择因违约所造成的损失，二者只能居其一，其次，答辩人与被答辩人是依法解除合同，你凭什么说答辩人毁约？再次，不论谁违约，根据合同法114条第2款和合同法解释（二）第29条的规定，只能以损失为限，你没有任何损失，凭什么找答辩人主张12万元的违约金。如果法庭认为答辩人违约，请法庭依上述法条调减。综上，特提出答辩意见，请判决驳回被答辩人的诉讼请求。
反诉被告因租赁反诉原告摊位，根据合同约定，每月应向反诉原告交2060元的水电等管理费，至2014年9月共欠9115元。同时反诉被告超合同约定的范围经营。反诉被告因超合同经营，拖欠水电等管理费，构成违约，根据双方合同第5条第4款，反诉被告应向反诉原告支付5000元违约金。为此，特提出反诉。请求:判决反诉被告支付反诉原告水电等管理费9115元，违约金5000元。
被告（反诉原告）通城世纪华联商贸有限公司在举证期限内向法庭提供了以下证据:
1、租赁合同书复印件一份。证明:①原告经营品牌仅为鸭鸭、园园羽绒服，原告超范围经营构成违约。②原告须每月交2060元管理费，但原告从2月开始欠管理费9115元，构成违约。③合同签订日期为2012年12月22日，时间2年，合同期满，继续履行不可能。④一方如有违约，应向对方支付5000元违约金。
2、照片5张。证明原告于2014年9月将商品撤离商场，双方已经协商解除合同。
3、吴晓峰证明一份。证明原告撤离商场的事实。
4、原告的财务账单。证明原告10个月经营才22825元销售额，欠管理费9115元，双方合同目的不能实现。
5、与原告柜台相邻柜台合同复印件3份。证明被告对原告实行了优惠。
6、证人何某出庭作证证言。（证人身份为被告商场百货部经理）
原、被告对对方当事人的证据质证意见如下:被告对原告的证据1、2、3的真实性无异议；对证据4，认为具体数额多少以双方结算为准；对证据5认为，是原告自己的广告，不是被告的广告；对证据6的真实性无异议，但认为，我公司接管原德成皇时，原告已经在卖杂牌，但考虑到不影响原告的利益，就让原告在卖；对证据7真实性不清楚，我们8月份就解除了合同，原告还在进货；对证据8认为与本案无关，波斯登不是合同允许销售的品牌；对证据9认为，真实性不清楚，照片不能证明送的什么货；对证据10认为，真实性无异议，但不同意其证明目的，原告说怕货物丢失而将货物转出，实际是解除了合同而退货；对证据11认为，真实性不清楚，装修费是多少钱我们不清楚，即使有损失，因为合同到期了，损失与我们无关。原告对被告的证据质证意见为:对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，我不欠管理费，我有优先租赁权，而被告在合同没有到期就租给了别人；对证据2认为不能证明其证明目的；对证据3认为，证人没有出庭作证，无效；对证据4认为，没有我方工作人员的签名，完全不认可；对证据5认为，真实性无异议，但不认可其证明目的。对证据6认为，证人是被告的员工，对其出庭作证有异议。
通过原、被告对证人发问，证人陈述了以下事实:1、原告是2014年8月份撤的货。2、广告是被告安排做的。3、考虑到原告生意不好，又要过年了，就同意原告销售合同允许做的品牌之外的杂牌。4、不清楚原告是否继续经营，曾经与公司谈过几次合同。
本院认为，原告的证据1、2、3，被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据4，被告对其真实性未发表意见，因该结算单没有被告的签章，对其真实性无法确认，不予采信；证据5，被告认为该广告是原告自己做的，但从被告方申请的证人证言看，该广告是被告方统一所做，真实可信，予以采信；证据6被告无异议，予以采信；证据7、8、9、被告认为真实性不清楚，表示怀疑，该证据中的合同及送货单经与原件核对无异，予以采信，但该证据中的照片，无法证明与原告欲证事实存在关联性，只能作为辅助证据采信；证据10，被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据11，被告认为真实性不清楚，该证据是原告装修店铺的装修合同和装修工的收款收据，经与原件核对无异，予以采信。被告的证据1原告对其真实性无异议，予以采信；证据2，原告认为不能证明被告的证明目的，该证据是照片，照片的真实性原告没有提出疑义，真实可信，但从照片看，不能证明被告所欲证明的事实，可作为辅助证据采信；证据3，原告不认可，因证人没有出庭作证，真实性无法确认，不予采信；证据4，原告称没有其签字，不予认可，该证据是被告方单方出具的结算单和销售报表，没有原告结算签字确认，不能证明被告的证明目的，但可作为辅助证据采信；证据5，原告对其真实性无异议，予以采信；证据6，是被告方申请的证人证言，该证人是被告商场的百货部经理，其对被告有利的证言的证明力小于对原告有利的证言的证明力，可作为辅助证据采信。
根据原、被告举证质证和本院认证、证人证言及庭审当事人陈述，本院可以确认以下事实:
2012年12月22日，原告与湖北德成皇商贸有限公司签订租赁合同书，租赁专柜卖衣服。租赁合同约定了以下主要条款:1、甲方（湖北德成皇商贸有限公司）将德成皇购物广场F1层楼042、043区域共86平方米的摊位租给乙方（原告）作为经营场所。其中公摊面积20%17平方米在内，计算租金面积为86平方米。经营项目品种是鸭鸭、园园品牌。2、租赁时间为2年。3、乙方必须从开业之日起向甲方交付水电、卫生、物业、管理、广告管理、保安等费用，每平方米每月包干20元。4、乙方经营的产品种类不得超越双方约定范围，否则甲方有权解除合同。5、乙方不得随意扩大或缩小经营区域，或变更经营品种项目。如需变动必须征得甲方同意，否则按违约处理，甲方有权解除合同。6、租赁期间乙方的各类商品自行保管，遗失和损坏概由乙方负担。甲方代为乙方办理财产保险，保险费由乙方负担。7、乙方与甲方每半月进行销售货款结算，如顾客刷卡的银行手续费用由乙方承担。8、合同期满，在同等条件乙方优先承租。如乙方不愿意续租的，应提前3个月通知甲方，否则乙方须向甲方支付本摊位3个月租金的违约金。9、甲乙双方从签字之日起不得毁约，否则由毁约方按120000元整承担违约责任，如有其他违约行为，应向对方支付5000元违约金。10、合同补充约定:①按总销售额11%提成。②管理费每月每平方米20元（合计2060元）③保证金20000元期满返还。④代开发票费6%、刷卡费1.5%。合同签订后次日，原告与崇阳县三槐装饰经营部签订了装修合同，约定装修费用为26000元，2012年12月30装修完毕。2013年1月1日，德成皇购物广场整体开业，原告除经营上述合同中约定的鸭鸭品牌服装外还经营了雪中飞、深傲、啄木鸟、与狼共舞品牌服装，经营期间，湖北德成皇商贸有限公司见原告生意不好，又为原告作了广告宣传，品牌包括鸭鸭、雪中飞、深傲、啄木鸟、与狼共舞。2013年5月28日，原告又与崇阳县三槐装饰经营部签订了装修合同，约定装修费用为10000元。装修完毕后，崇阳县三槐装饰经营部共收取了原告装修款36000元。2014年8月1日，原告吴某某与鸭鸭股份公司签订加盟合同，加盟销售鸭鸭品牌服装，期限至2015年3月30日，销售额为20万元，同时还约定了违约金的计算方法为:如原告在合同期内销售位置缩减或调换，原告应当支付鸭鸭股份公司违约金1万元。2014年8月23日，原告吴某某又与武汉波司登贸易有限公司签订了销售合同，销售雪中飞品牌服装，期限至2015年3月31日，同时也约定了违约金的计算方法为:如原告店铺位置、面积等不达标，武汉波司登贸易有限公司有权没收原告的定金作为违约金，2014年9月29日，武汉波司登贸易有限公司收取了原告吴某某定金1万元。2013年12月至2014年8月18日，原告总共销售金额为22825元，该款先由被告收取，该款中的11153元由被告通过银行支付给了原告，余款11672元由被告收取抵扣了原告依合同应当给付被告的提成和部分管理费，原告下欠被告至2014年9月的管理费9115元。
2014年8月下旬原告将商品下架，但未明确表示不经营。同年9月23日，被告与李秀燕签订租赁合同，将原告租赁的区域租赁给李秀燕经营波司登品牌服装，期限为2014年10月1日至2016年9月30日，现该区域由李秀燕经营。同年9月30日，物流公司将原告的31件服装送至商场门口，因租赁的区域已经租赁给他人而无法进入商场，原告将服装暂放其他地方。
同时查明，被告通城世纪华联商贸有限公司自认从2013年12月1日起，接管原湖北德成皇商贸有限公司的权利与义务。2014年11月4日，被告向原告出具了原湖北德成皇商贸有限公司收取的保证金2万元的收据。
本院认为，原告与原湖北德成皇商贸有限公司签订租赁合同书，租赁专柜卖衣服，不违反法律禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效。被告通城世纪华联商贸有限公司从2013年12月1日起，接管原湖北德成皇商贸有限公司的权利与义务，原告对此也未提出异议，原、被告应当依照原合同约定履行义务，违约的应当承担违约责任。被告通城世纪华联商贸有限公司未提供确凿的证据证明双方已经解除合同，其在原合同约定的租赁期限未到期的情况下将原告租赁的商场区域出租给其他人经营，属违约行为，应当承担违约责任。被告通城世纪华联商贸有限公司辩称，原告没有按月缴纳管理费，属违约在先，导致合同目的无法实现。从被告提供的原告专柜结算单看，被告每月直接从原告的销售金额中扣除管理费，虽然有的月份原告的销售金额不足扣除管理费，但被告因此对原告取得了合同约定的管理费债权，被告可以通知原告缴纳管理费，而不是单方解除合同。对被告的抗辩理由不予支持。原告在合同租赁期限内花费35000元装修柜台、与两家供货商签订销售合同，约定了违约责任，且已经支付了其中一家供货商违约金10000元、购进货物积压无法销售，原告损失较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第二款  规定:约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该租赁合同中约定:甲乙双方从签字之日起不得毁约，否则由毁约方按120000元整承担违约责任，如有其他违约行为，应向对方支付5000元违约金。根据被告减少违约金的请求，应当酌情予以调减违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  之规定，判决如下:
一、被告通城世纪华联商贸有限公司支付原告吴某某、王某某违约金8万元。
二、被告通城世纪华联商贸有限公司返还原告吴某某、王某某保证金2万元。
三、反诉被告吴某某、王某某偿还反诉原告通城世纪华联商贸有限公司管理费9115元。
四、上述（一）、（二）、（三）项相抵，被告通城世纪华联商贸有限公司支付原告违约金及保证金90885元，在本判决书生效后十日内履行。
五、驳回原告吴某某、王某某、反诉原告通城世纪华联商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案依法收取案件受理费3000元，由原告吴某某、王某某负担500元，被告通城世纪华联商贸有限公司负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行:中国农业银行咸宁温泉支行；帐号:17×××89-222。上诉人在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在从规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行。否则，按自动放弃执行申请权处理。

本院认为，原告与原湖北德成皇商贸有限公司签订租赁合同书，租赁专柜卖衣服，不违反法律禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效。被告通城世纪华联商贸有限公司从2013年12月1日起，接管原湖北德成皇商贸有限公司的权利与义务，原告对此也未提出异议，原、被告应当依照原合同约定履行义务，违约的应当承担违约责任。被告通城世纪华联商贸有限公司未提供确凿的证据证明双方已经解除合同，其在原合同约定的租赁期限未到期的情况下将原告租赁的商场区域出租给其他人经营，属违约行为，应当承担违约责任。被告通城世纪华联商贸有限公司辩称，原告没有按月缴纳管理费，属违约在先，导致合同目的无法实现。从被告提供的原告专柜结算单看，被告每月直接从原告的销售金额中扣除管理费，虽然有的月份原告的销售金额不足扣除管理费，但被告因此对原告取得了合同约定的管理费债权，被告可以通知原告缴纳管理费，而不是单方解除合同。对被告的抗辩理由不予支持。原告在合同租赁期限内花费35000元装修柜台、与两家供货商签订销售合同，约定了违约责任，且已经支付了其中一家供货商违约金10000元、购进货物积压无法销售，原告损失较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第二款  规定:约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该租赁合同中约定:甲乙双方从签字之日起不得毁约，否则由毁约方按120000元整承担违约责任，如有其他违约行为，应向对方支付5000元违约金。根据被告减少违约金的请求，应当酌情予以调减违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  之规定，判决如下:

一、被告通城世纪华联商贸有限公司支付原告吴某某、王某某违约金8万元。
二、被告通城世纪华联商贸有限公司返还原告吴某某、王某某保证金2万元。
三、反诉被告吴某某、王某某偿还反诉原告通城世纪华联商贸有限公司管理费9115元。
四、上述（一）、（二）、（三）项相抵，被告通城世纪华联商贸有限公司支付原告违约金及保证金90885元，在本判决书生效后十日内履行。
五、驳回原告吴某某、王某某、反诉原告通城世纪华联商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案依法收取案件受理费3000元，由原告吴某某、王某某负担500元，被告通城世纪华联商贸有限公司负担2500元。

审判长：吴金胜
审判员：李海明
审判员：金新民

书记员：徐瑱