吴某某、杨某与双鸭山市汇丰电器有限公司、双鸭山伟业经贸有限公司、双鸭山广播电视报社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

吴某某
关明明（黑龙江集英律师事务所）
杨某
双鸭山市汇丰电器有限公司
李方双
双鸭山市伟业经贸有限公司
双鸭山广播电视报社
李国刚

上诉人（原审原告）:吴某某，男。
上诉人（原审原告）:杨某，女。
二原告委托诉讼代理人:关明明，黑龙江集英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:双鸭山市汇丰电器有限公司。
法定代表人:马有利，该公司总经理。
委托诉讼代理人:李方双，该公司法律顾问。
原审第三人:双鸭山市伟业经贸有限公司。
法定代表人:李金伟，公司董事长。
原审第三人:双鸭山广播电视报社。
法定代表人:王尚奎，社长。
委托诉讼代理人:李国刚，该社法律顾问。
上诉人吴某某、杨某因与被上诉人双鸭山市汇丰电器有限公司（以下简称双鸭山汇丰公司）、原审第三人双鸭山伟业经贸有限公司（以下简称双鸭山伟业公司）、原审第三人双鸭山广播电视报社（以下简称双鸭山广电报社）房屋租赁合同纠纷一案，不服双鸭山市尖山区人民法院（2009）尖民初字第1154号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。
上诉人吴某某、杨某及其委托诉讼代理人关明明、被上诉人双鸭山汇丰公司的委托诉讼代理人李方双、原审第三人双鸭山伟业公司的法定代表人李金伟、原审第三人双鸭山广电报社委托诉讼代理人李国刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吴某某、杨某上诉请求:1、原审法院认定事实不清，程序违法、适用法律不当，请求撤销原审判决，改判或发回重审；2、判决被上诉人双鸭山汇丰公司给付房租费80万元（2008年12月23日至2016年9月30日的租金）；3、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由:1、上诉人吴某某、杨某于2008年12月23日以购买方式取得伟业大厦一层68.6㎡和210.94㎡商服房屋所有权，两位上诉人是房屋共有人，各享有50%所有权。
在共同购买伟业大厦一层210.94㎡和68.60㎡商服房屋之前，上诉人已到双鸭山市产权部门查询房籍档案，经查询这两户房屋登记的产权人为双鸭山市伟业经贸有限公司，并且称双鸭山伟业公司用这两户商服分别进行三次抵押贷款（详见房屋产权档案），在产权分明且无任何法院及其他行政部门查询、保全的情况下，两位上诉人与房屋原产权人双鸭山伟业公司签订了两户房屋的《房屋买卖协议书》，并按约定交付了全部房款，双方依法办理产权过户手续，将两户房屋所有权更名到上诉人吴某某名下，杨某为共有人，上诉人取得房屋所有权的方式合法。
《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。
第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。
根据法律规定，两位上诉人在依法办理不动产物权转籍过户登记手续后，两户房屋的所有权依法已由双鸭山伟业公司名下转移到上诉人吴某某和杨某的名下，现两位上诉人依法持有双方权证尖子第00124915号（201.94㎡商服）和00124913号（68.6㎡商服）房屋产权证，因此，这两户商服所有权归属上诉人吴某某和杨某所有，两位上诉人对这两户商服具有合法物权，依法对房屋具有占有、使用、收益和处分的权利；2、上诉人在原审中提供的证据5及被上诉人双鸭山市汇丰电器有限公司（以下简称双鸭山市汇丰公司）公司提供的证据1均为《租赁经营合同》，系同一份证据，该份证据证实在上诉人购买这两户房屋时，该房屋仍由双鸭山市伟业公司租赁给双鸭山市汇丰公司进行使用，被上诉人双鸭山市汇丰公司一直租用此房。
根据买卖不破租赁的规定，上诉人在取得房屋所有权后没有收回房屋另行出租，而是仍延续由双鸭山市汇丰公司继续租用。
《租赁经营合同》可证明双鸭山市汇丰公司租用的伟业大厦一层的全部面积，租赁时间为2006年10月1日至2016年9月30日，上诉人购买的两户房屋包含在伟业大厦一层面积内，《租赁经营合同》完全可以证明双鸭山市汇丰公司租用了上诉人购买的两户房屋，原审法院对此事实不予认定，导致案件事实认定不清，判决有误。
上诉人是房屋合法所有权人，有权向被上诉人双鸭山市汇丰公司索要租金，上诉人具备本案主体资格，双鸭山市汇丰公司实际租用了此房屋，应依法给付上诉人取得产权证后的房屋租金；3、原审法院在审理查明中认定的案外人张洪春和赵井涛的情况，与本案上诉人提起的房屋租赁合同纠纷案件无任何关系，案外人张洪春和赵井涛没有到庭，被上诉人提供的关于张洪春和赵井涛的有关证据上诉人有异议，无法确认证据效力。
如果张洪春和赵井涛与本案上诉人提起的诉讼有关，法院应依法追加张洪春和赵井涛为本案的第三人参加诉讼，在未追加参与诉讼的情况下，属于遗漏案件诉讼主体。
原审法院没有任何理由将案外人的情况在本案中认定，且认定的事实含糊不清。
原审判决书在审理查明中认定的案外人的情况进一步证实，原审法院审理事实不清，认定有误，导致判决结果错误。
4、被上诉人双鸭山广播电视报社提供的《房屋拆迁产权调换安置协议书》不能证明其具有与本案上诉人取得的房屋产权证照面积存在重叠的情况，同时，也不能证实双鸭山广播电视报社对其主张的271.54㎡已取得合法的物权。
双鸭山广播电视报社没有取得动迁安置房屋的产权证照，其提交的《房屋拆迁产权调换安置协议书》并不是取得诉争房屋物权的凭证，根据《物权法》第九条一款和第十七条之规定，上诉人取得了争议房屋的产权证照，上诉人具有合法物权，依法具有收取租金的权利；5、（2007）尖民初字第1074号民事案件及（2008）双民终字第5号民事案件的两级法院审理过程中，双鸭山市伟业公司已经取得了争议房屋的产权证，法院却没有查明这一情况，显然这两份判决并不是针对房屋权属纠纷进行的审理，因此这两份判决不能作为双鸭山广播电视报社主张产权的有力证据，这两份判决不能证明双鸭山广播电视报社取得了对其主张的271.54㎡享有所有权；6、上诉人在原审中提供的证据8（即黑龙江省高级人民法院（2015）黑高民申一字第44号《民事裁定书》）以充分证实上诉人对争议房屋具有合法物权，被上诉人双鸭山市汇丰公司为该房屋的实际承租人，依法应向房屋产权人交纳房屋租金。
综上所述，希望二审法院依法保护吴某某、杨某的合法物权，支持吴某某、杨某的诉请。
双鸭山汇丰公司辨称:不同意上诉人的上诉请求，一审法院事实认定清楚，应予维持，在伟业大厦一层我们租赁了张洪春和赵井涛的使用面积，和双鸭山广电报社的使用面积，没和上诉人形成任何租赁关系，也没有使用上诉人所谓的产权面积，且我们已将租金交付给承租人。
应该驳回上诉人的上诉请求。
双鸭山伟业公司辩称:同意上诉人的意见，不同意双鸭山汇丰公司的意见，诉争的一楼面积和赵井涛、张洪春没有任何关系，双鸭山汇丰公司强调没有租赁上诉人的面积，该事实不存在。
双鸭山广电报社辩称:1、我们不是上诉人的诉请对象，不存在给付义务；上诉人说的物权证明不够准确，物权的证明不是只有所有权证书是唯一的证据，物权的证书有阶段性，因为在房屋所有权证书下发之前物权已经存在，这时没有产权证书，权产是有归属的，房屋产权安置调换协议书就是产权证明；2、上诉人提出的观点是自相矛盾的，前面承认了双鸭山广电报社的房屋拆迁调换书不存在与上诉人房屋证照有重叠的情况，但又否认双鸭山广电报社房屋拆迁安置调换协议书的凭证效力，所以，上诉人的说法是错误的。
上诉人和我们之间在本案中没有诉求关系，没有法律上的联系。
吴某某、杨某向一审法院起诉请求:1、判决双鸭山汇丰公司给付拖欠的房租费80万元（2008年12月23日至2016年9月30日的租金，每年10万元，共计8年）；2、案件发生的诉讼费及相关费用由双鸭山汇丰公司承担。
一审法院认定事实:第三人双鸭山广电报社及双鸭山市广播电视局服务公司均隶属于双鸭山市广播电视局。
2002年6月26日，第三人双鸭山伟业公司与服务公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》一份，双鸭山伟业公司对服务公司所有的房屋进行拆迁，同时将位于双鸭山伟业公司伟业大厦一层、六层的部分面积安置给服务公司。
2005年12月28日，经双鸭山市广播电视局决定，服务公司将位于双鸭山伟业公司伟业大厦六层办公室259平方米及一层营业面积180平方米产权房屋移交给双鸭山广电报社，以上房屋的处置权，使用权归双鸭山广电报社所有。
2006年3月21日，双鸭山伟业公司与双鸭山广电报社签订协议书一份，双方同意将安置在六层的办公室面积200平方米按照4:1的比例安置到一层，与原一层安置面积180平方米连在一起。
因双鸭山伟业公司欠服务公司补偿款311544.63元，双鸭山伟业公司同意用伟业大厦一层西起K轴向东至5.5平方米，北起5轴，南至6轴到7轴之间，营业面积41.54平方米抵付。
2006年10月1日至2009年10月1日，双鸭山伟业公司将该面积房屋租给被告双鸭山市汇丰公司。
因双鸭山伟业公司欠付双鸭山广电报社租金，双鸭山广电视报社于2007年9月13日提起诉讼，本院作出（2007）尖民初字第1074号民事判决书，判决:一、解除双鸭山广电报社与双鸭山伟业公司于2006年10月1日签订的租赁协议；二、解除双鸭山伟业公司与双鸭山汇丰公司就双鸭山广播报社享有产权的271.54平方米营业面积的租赁合同；三、双鸭山伟业公司给付双鸭山广电报社2006年10月1日至2007年9月15日期间的租金74518.80元；四、双鸭山伟业公司给付双鸭山广电报社2007年9月16日至本案执结时止的租金，每日按219.18元计算；五、双鸭山伟业公司给付双鸭山广电报社违约金60000元；六、双鸭山市汇丰电器有限公司将双鸭山广电报社的产权面积271.54平方米倒出，返还给双鸭山广电报社。
判后，双鸭山伟业公司不服，提起上诉。
双鸭山市中级人民法院作出（2008）双民终字第5号民事判决书，判决:驳回上诉，维持原判。
现双鸭山市汇丰电器有限公司仍然租赁使用诉争271.54平方米面积。
2005年11月23日，双鸭山伟业公司取得伟业大厦68.6平方米房屋的产权证照（丘地号:67.25-34.75/06）。
2007年4月30日，双鸭山伟业公司取得了位于伟业大厦包含双鸭山广电报社与吴某某、杨某争议的180平方米面积在内的210.94平方米房屋的产权证照。
2008年12月22日，双鸭山伟业公司将登记在其名下的上述两处房屋出卖给第三人吴某某、杨某，价格分别为205800元、632820元。
因购买房屋时，该房屋仍由双鸭山伟业公司租赁给双鸭山汇丰电器有限公司进行使用，故吴某某、杨某于2009年11月18日诉至法院，要求双鸭山市汇丰电器有限公司给付租金。
因产权有争议，双鸭山广播电视报社于2010年8月13日向本院提起所有权确认诉讼，本院作出（2010）尖民初字第659号民事判决书，判决:“一、位于双鸭山市尖山区伟业大厦一层一楼5-6轴之间，西起F轴，东至K轴营业面积180平方米归双鸭山广电报社所有；二、驳回双鸭山市广电报社的其他诉讼请求。
判后，双鸭山伟业公司及作为第三人的杨某、吴某某均不服，提出上诉，双鸭山市中级人民法院于2012年6月12日作出（2012）双民终字第89号民事裁定书，裁定撤销（2010）尖民初字第659号民事判决，发回本院重审，本院重审后于2014年作出（2013）尖民初字第275号民事判决书，判决:“一、位于双鸭山市尖山区伟业大厦一层一楼5-6轴之间，西起F轴、东至K轴营业面积180平方米面积归双鸭山广电报社所有；二、驳回双鸭山广电报社的其他诉讼请求。
”吴某某、杨某对此判决不服又上诉至双鸭山市中级人民法院，双鸭山市中级人民法院于2014年11月17日作出（2014）双民终字第211号民事裁定书，认为双鸭山广电报社与双鸭山伟业公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，取得了271.54平方米房屋的所有权，并委托双鸭山伟业公司对外出租，本案争议的180平方米房屋包含在双鸭山广电报社动迁取得的271.54平方米房屋之内，原审法院认定被拆迁人双鸭山广电报社对诉争180平方米房屋享有优先取得动迁安置的权利正确。
且双鸭山市尖山区人民法院（2007）尖民初字第1074号生效判决已确认了双鸭山广电报社对271.54平方米房屋享有产权。
现双鸭山广电报社仍起诉主张确认诉争房屋产权（包括登记在吴某某、杨某名下的面积）属重复诉讼。
因此双鸭山市中级人民法院裁定撤销双鸭山市尖山区人民法院（2013）尖民初字第275号民事判决，驳回双鸭山广播电视报社的起诉。
吴某某、杨某对此不服向黑龙江省高级人民法院进行申诉，黑龙江高级人民法院于2015年12月7日作出（2015）黑高民申一字第44号民事裁定书，黑龙江省高级人民法院认为，双鸭山广电报社请求确认伟业大厦一层电梯北侧和左侧的营业面积271.54平方米的产权归其所有。
实际是要求对伟业大厦一层一楼5-6轴之间，西起F轴，东至K轴共计营业面积210.94平方米中的180平方米的四至范围进行确认，而对房屋面积的测算、划分系房产登记管理机关的职能。
双鸭山广电报社的该项诉讼请求不属于《中华人民共和国民事诉讼法》调整的范围。
双鸭山广电报社的诉讼请求还包括“依法确认房产管理局于2008年12月23日登记在第三人名下的伟业大厦一层两处商服面积分别为210.94平方米和68.6平方米与伟业公司优先安置给报社的位于伟业大厦一层北侧电梯和左侧营业面积共计271.54平方米产权的重复部分归报社所有。
”根据《中华人民共和国物权法》第十七条  的规定“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
”第三人吴某某、杨某已经取得相应的房屋权属登记证书，而房产证照是物权取得的合法凭证。
《中华人民共和国物权法》第九条  第一款  规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”双鸭山广电报社没有取得诉争房屋的产权证照。
双鸭山广电报社提交的《房屋拆迁产权调换安置协议书》并不是报社取得诉争房屋物权的凭证。
双鸭山广电报社不具有诉争房屋物权的主体资格。
二审裁定认为报社依据《房屋拆迁产权调换安置协议书》取得了271.54平方米的所有权于法无据。
已经发生法律效力的双鸭山市尖山区人民法院（2007）尖民初字第1074号一审民事判决，是报社要求承租人返还271.54平方米给报社及给付租金即给付之诉，而非确权之诉。
判决另案当事人返还271.54平方米，并没有确认报社已经取得271.54平方米房屋的物权。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条  第一款  “拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
”的规定，报社与双鸭山伟业公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》系报社享有请求优先取得271.54平方米房屋物权权利的事实依据，但不能认为双方签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，报社即取得了置换后房屋物权。
二审裁定驳回报社的起诉，并未影响第三人吴某某、杨某的合法权利。
黑龙江省高级人民法院驳回吴某某、杨某的再审申请。
另查，被告双鸭山汇丰公司租赁的271.54平方米房屋租金已交付第三人双鸭山广电报社至2015年。
同时双鸭山汇丰公司亦租赁案外人张洪春15.58平方米房屋及案外人赵井涛位于伟业大厦进门后右侧六节柜台，租金已交付张洪春、赵井涛至2018年。
一审法院认为，原告吴某某、杨某主张被告双鸭山汇丰公司给付2008年12月23日至2016年9月30日的租金共计80万元，该诉讼主张的法律关系系房屋租赁合同关系，吴某某、杨某虽然于2008年12月23日取得了双房权证尖字第00124913号房屋所有权证（面积210.94平方米），但因原告提供的210.94平方米房屋的面积涉及第三人双鸭山广电报社动迁安置面积271.54平方米，210.94平方米面积与271.54平方米面积是否重叠，双鸭山广电报社作为被拆迁人是否具有优先取得补偿安装房屋的权利，并未确权，属对房屋取得存有争议，双鸭山汇丰公司依据与第三人双鸭山伟业公司签订的租赁合同将租赁费交付给因动迁安置实际支配此房屋的第三人双鸭山广电报社，吴某某、杨某并非该房屋租赁合同的主体，其主张双鸭山汇丰公司给付其210.94平方米租赁费的请求于法无据，本院不予支持；吴某某、杨某提供双房权证尖字第00124915号房屋所有权证（面积68.60平方米），认为双鸭山汇丰公司租赁了此面积，但未提供证据予以佐证，不能证明双鸭山汇丰公司租赁了此房屋面积，吴某某、杨某并非与双鸭山汇丰公司形成租赁合同关系的主体，其主张双鸭山汇丰公司给付其68.60平方米的房屋租赁费的请求于法无据，本院不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决:驳回原告吴某某、杨某的诉讼请求。
案件受理费11800元由原告吴某某、杨某负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下:确认一审法院认定的事实。
本院认为，当事人向法院主张权利应提供证据证明其主张的事实存在，否则应承担不利的诉讼结果。
本案中，上诉人吴某某、杨某主张被上诉人双鸭山汇丰公司拖欠其房屋租赁费，但上诉人吴某某、杨某对此未提供证据证明双方签订了房屋租赁合同，亦没有证据证明双方有关房屋租赁的具体位置、面积、租期以及租金等内容的相关约定，故其向被上诉人双鸭山汇丰公司索要租金的请求无事实和法律依据。
综上所述，吴某某、杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人吴某某、杨某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，当事人向法院主张权利应提供证据证明其主张的事实存在，否则应承担不利的诉讼结果。
本案中，上诉人吴某某、杨某主张被上诉人双鸭山汇丰公司拖欠其房屋租赁费，但上诉人吴某某、杨某对此未提供证据证明双方签订了房屋租赁合同，亦没有证据证明双方有关房屋租赁的具体位置、面积、租期以及租金等内容的相关约定，故其向被上诉人双鸭山汇丰公司索要租金的请求无事实和法律依据。
综上所述，吴某某、杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人吴某某、杨某负担。

审判长：王占林

书记员：刘艳茹