吴某某与张某某怡园房地产开发有限公司、怀来县沙城镇上刘某村民委员会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住怀来县。
被告：张某某怡园房地产开发有限公司，住所地张某某市桥西区工业西街13号金华怡园小区第三幢27号。
法定代表人：董军，总经理。
委托代理人：唐全洲，广东宝威律师事务所律师。
被告：怀来县沙城镇上刘某村民委员会，住所地怀来县沙城镇上刘某村。
法定代表人：成建峰，村主任。
被告：吕福，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住怀来县。
委托代理人：陈四海，河北博远律师事务所律师。

原告吴某某与被告张某某怡园房地产开发有限公司、怀来县沙城镇上刘某村民委员会、吕福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告吴某某、被告张某某怡园房地产开发有限公司委托代理人唐全洲、被告吕福及委托代理人陈四海到庭参加诉讼。被告怀来县沙城镇上刘某村民委员会经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告吴某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院将沙城镇上刘某村尚品怡园小区5栋2单元302室楼房及5栋2单元10号车库依法判决给我居住，并判决与张某某怡园房地产有限公司签订的《尚品怡园预约书》合法有效，剩余所欠购楼款按照国家法律规定该付多少付多少，楼房标的额298700元，车库43325元。
2、请求被告承担因被告原因致使我购买的楼房由原先的大产权转变为现在无产权房的违约责任，赔偿计算标准以法律规定为准，从所欠购楼款中扣除。
3、认可或是立即退还我于2016年12月6日交给张某某怡园房地产有限公司股东、怀来县沙城镇上刘某村新民居筹建处负责人吕福的100000元购楼款和1500元太阳能款，并由上刘某村委会和张某某恰园房地产有限公司承担相应的赔付责任。
4、请求被告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：2010年11月18日我从沙城镇上刘某村尚品怡园小区定购楼房一套（有认购书二份，收款收据五张），房屋面积103平米，房号是5栋2单元302室，楼房总价是298700元，车库总价43325元。我已交纳购楼款218700元，当时投资开发商怡园房地产有限公司和建设单位上刘某村委会均承诺该小区楼房全部都是大产权，但因投资商张某某怡园房地产有限公司和上刘某村委会未及时去土地部门办理相关手续，致使尚品怡园小区未能取得国有土地使用权，我购买的楼房变成了无产权楼房。楼房竣工后，投资商向我索要剩余购楼尾款，我以楼房由大产权变成无产权为由一直没交购楼剩余尾款。2016年12月6日，在对方的再三催促下，我向吕福交纳了100000元购楼款和1500元太阳能款，吕福给我出具了与前两张收款收据一模一样的怀来县沙城镇上刘某村新民居筹建处收款收据。2016年12月24日，上刘某村委会发布公告，要求未交清房款的楼户，所欠房款一律交村委会，我去村委会交纳剩余房款时才发现怡园房开已将我的楼房违规卖给了上刘某村委会的刘某，刘某又将我们的楼房转卖给了另一个买主并偷偷换了楼房的门锁，且村委会不承认我交给吕福的101500元楼款并让我们到法院起诉。2017年2月20日，怡园房开又发布公告，楼户将房款交给公司的才有效，否则公司不承认。2013年以前收款收据上盖的公章未在工商、公安备案，于2013年底已经作废，并要求购楼户2017年3月1日带上认购书复印件及收款收据办理变更手续，此份公告证明我和怡园公司的认购书是合法有效的。之后我们也多方打听此事，怀来县人民法院（2015）怀民初字第257号民事判决书判决上刘某村委会接收所有债权、债务和物业，并负责解决好购楼户的后续相关问题。综上，现诉至怀来县人民法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告张某某怡园房地产开发有限公司辩称，一是原告与本公司签订的认购书的情况属实，但原告是从2010年11月19日交纳房款后，再没有履行付款义务，原告的事实和理由里面自认2013年12月楼房竣工后，怡园向原告催要过剩余的购楼尾款，原告拒不支付。2016年12月，怡园又向原告发出催收楼款的通知，但原告仍然未履行付款义务。原告的行为已经完全表明其不履行主要债务，因此怡园依合同法相关规定向原告发出了解除合同的通知，该通知原告方已经收到。二是原告将61390元购楼款交付给另一被告吕福，是属于恶意串通，损害怡园公司利益的行为，依法律规定属于无效行为，应由原告自行承担责任。三是本案涉案的房屋已经由怡园房开出售，即使是怡园房开与原告的解除无效，但标的物已经不存在，所以相关的法律责任应由原告自行承担。
被告怀来县沙城镇上刘某村民委员会未到庭亦未提交任何书面答辩意见。
被告吕福辩称，2010年9月30日我与张某某怡园房地产开发有限公司法定代表人董军达成入股协议，协议约定我出资150万与董军、案外人李兆明共同以张某某怡园房地产开发有限公司名义接受怀来县沙城镇上刘某村的委托，代为建设该村新民居房屋。我占项目10%的股份，并约定甲乙双方互派人员组成项目部，利益和风险共担。协议签订后，我即进入项目部参与开发管理，主要负责施工建设。此后在合作过程中因项目其他股东陆续收回投资，且李兆明于2013年6月6日将股份转让给董军，为此在2013年6月9日我与董军达成补充协议书，该补充协议中确定我保底利润为300万元。此协议签订后，2015年4月份因项目经营出现困难，董军及其管理人员撤出开发现场，我因自己投资、应得补偿和利润并未全部实现，无奈只能留守现场进行日常事务管理，后期又进行了小区物业管理。在此期间有人支付房款时我就予以收取，用于日常支出和物业管理，剩余部分及用以冲抵自己应得的款项。本案中吴某某的101500元房款就是在此情况下收取的，因诉争房屋小区系我与董军合伙且以张某某怡园房地产开发有限公司名义共同投资开发，所以应当视为开发新民居开发主体收取上述款项。人民法院应当依法保护作为善意第三方的原告购买楼房，交纳房款的合同权利和义务，确定原告交纳房款有效。我与董军之间债务是否清结不属于本案审理的范围。综上，我认可收取了原告房款101500元，且该房款应当认定系房屋的开发主体收取。原告购买楼房、交付房款应当认定为有效。
本院经审理认定事实如下：2010年11月18日原告与被告张某某怡园房地产开发有限公司签订《尚品怡园预约书》，原告购买被告位于怀来县沙城镇上刘某尚品怡园小区5栋2单元302室楼房一套，楼房总价款298700元，购买怡园小区5栋2单元10号车库一处，车库总价款43325元。原告于2010年11月19日交纳购房款100000元，于2010年11月29日交纳房款18700元。因楼房产权问题，原告未交纳剩余购房款。到2016年12月6日，原告向怀来县沙城镇上刘某新民居筹建处吕福交纳100000元购楼款及1500元太阳能款，并领取了楼房钥匙和水、电卡。2016年12月24日，原告发现被告张某某怡园房地产开发有限公司将涉诉楼房又予以出售。原告诉至本院，要求支持其诉讼请求。
另查明，被告吕福与被告张某某怡园房地产开发有限公司系合伙关系，其分别在2010年9月30日、2013年6月9日签订了入股协议书及补充协议书。

本院认为，关于《尚品怡园预约书》的性质,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，该合同名为《尚品怡园预约书》，实为商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告应当按约定期限给付购房款，但因被告张某某怡园房地产开发有限公司原因，房屋产权性质出现问题，原告未按期交纳剩余购房款不属违约，被告张某某怡园房地产开发有限公司无权单方解除合同，应当继续依约履行合同。
关于原告向怀来县沙城镇上刘某新民居筹建处吕福交纳的101500元，因被告张某某怡园房地产开发有限公司与被告吕福系合伙关系，被告张某某怡园房地产开发有限公司与被告吕福的内部约定不能对抗外部第三人，所以原告交纳给怀来县沙城镇上刘某新民居筹建处吕福的101500元应视为向张某某怡园房地产开发有限公司交纳的购房款。至此，原告尚欠剩余购房款298700元+43325元-100000元-18700元-101500元＝121825元。
关于原告请求被告承担因被告原因致使原告购买的楼房由原先的大产权转变为现在无产权房的违约责任，赔偿计算标准以法律规定为准，从所欠购楼款中扣除的主张，因双方未对此事项的违约责任进行约定，对此，原告可另诉主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：

一、原告吴某某与被告张某某怡园房地产开发有限公司签订的《尚品怡园预约书》合法、有效；
二、被告张某某怡园房地产开发有限公司、怀来县沙城镇上刘某村民委员会于判决生效后15日内为原告办理怀来县沙城镇上刘某村尚品怡园小区5栋2单元302室楼房及5栋2单元10号车库相关手续，同时原告向被告张某某怡园房地产开发有限公司、怀来县沙城镇上刘某村民委员会交纳剩余购房款121825元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2890元，由三被告共同承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张某某市中级人民法院。

审判员 王春景

书记员： 郝婷婷