吴娟与湖北聚朋商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：吴娟，女，生于1980年4月10日，汉族，湖北省建始县人，户籍地建始县，现住建始县。
委托诉讼代理人：向文杰，湖北正典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷杨，湖北正典律师事务所实习律师。
被告：湖北聚朋商贸有限公司，住所地：建始县业州镇新马路95号（原东南街122号）。统一社会信用代码：914228223970833688
法定代表人：向红卫，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：曾静，系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘永安，湖北夷水律师事务所律师。

原告吴娟诉被告湖北聚朋商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴娟及其委托诉讼代理人向文杰、雷杨，被告湖北聚朋商贸有限公司的委托诉讼代理人曾静、刘永安到庭参加诉讼。后因案情复杂，双方当事人争议较大，裁定转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴娟及其委托诉讼代理人向文杰、被告湖北聚朋商贸有限公司的委托诉讼代理人曾静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴娟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2017年5月16日解除，并要求被告承担违约责任；2、判令被告返还原告定金、租赁保证金、质量保证金12000.00元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日至实际返还之日止的利息；3、判令被告补偿原告装修费30000.00元；4、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将诉讼请求明确为：1、请求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2017年5月16日解除；2、判令被告返还租金120000.00元、租赁保证金5000.00元、质量保证金2000.00元，共计127000.00元；3、判令被告支付装修损失20000.00元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于建始县业州镇团结路2号鸿榜莱茵国际项目裙楼商业鸿榜·国际建材家居广场1楼HJ1001-3号商铺，租赁期自2016年4月8日至2019年4月8日，租赁用途为开设药店。合同签订后，原告随即向被告支付定金5000.00元、租金148109.00元、租赁保证金5000.00元、质量保证金2000.00元、物业管理费5000.00元。被告虽将商铺交付给原告，但因商铺未通过消防验收，原告迟迟不能正常营业。2016年11月11日，经被告要求，鸿榜·国际建材家居广场商铺承租人在消防未验收情况下强行试营业。此后，原、被告多次就租赁问题进行协商，但没有达成一致意见。2017年5月16日，被告向原告送达《解除合同通知书》，要求解除双方商铺租赁合同。
被告湖北聚朋商贸有限公司辩称，原告违约才导致合同解除，合同解除时间在原告办理房屋交接时确认，现在原告尚未办理房屋返还手续，故合同尚未解除。同时原告没有交租赁保证金、商场管理费，且合同约定装修费用归乙方自理，故不应承担原告所主张的返还租金120000.00元、租赁保证金、质量保证金及补偿装修费损失义务。
经审理查明，2016年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于建始县业州镇团结路2号鸿榜莱茵国际项目裙楼商业鸿榜·国际建材家居广场1楼HJ1001-3号、建筑面积157㎡的商铺出租给原告经营春邦药房，租赁期限3年，自2016年4月8日至2019年4月8日，租金起算时间为2016年9月20日，年租金20万元，租金的支付实行按年结算，提前支付的原则，原告应在签订合同时向被告支付第一年租金人民币20万元，在第一年的最后一个月内支付第二年租金20万元。同时约定，在签订本合同时，须一次性交纳租赁保证金5000元。关于违约责任，约定如乙方有以下任何一条情况发生，视为乙方单方面违约，租赁保证金作违约金处理，不予退还，同时甲方有权解除本合同，收回租赁商铺。……，①逾期十个日历天仍未缴清租金及其它应付费用的；……。该合同第十条第6款载明“甲方给予乙方免租期由商场试营业后开始计算（招租率达到50%）”。另外双方还就商场管理与物业管理、装修、各自权利与义务等进行了约定。同日，双方还签订《商场管理协议》。合同签订后，被告将涉案商铺交付给原告，由原告自行装修并于2016年10月开业经营。
另查明，2015年10月20日，原告支付定金5000.00元，后于2016年4月7日支付155109.00元，共计160109.00元。2017年5月16日，被告向原告发出《解除合同通知书》。2017年6月20日，吴娟搬离租赁的商铺，次日结清租赁期电费并告知被告管理人员因门锁系原告自己所有，将钥匙拿走。
还查明，2017年2月4日，恩施州土家族苗族自治州公安消防支队作出恩州公消验字[2017]第0025号建设工程消防验收意见书，载明建始县鸿榜莱茵国际7号楼地上1-3层装修工程验收合格，该次验收不含一层临街门店。
上述事实，有《商铺租赁合同》《收据》《解除合同通知书》《建设工程消防验收意见书》等证据在卷予以证实。

本院认为，本案所涉房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。
1、本案是否具有约定或法定解除情形
原、被告签订的《商铺租赁合同》第三条租赁期限及优惠政策中第一款约定“租赁期限为3年，自2016年4月8日至2019年4月8日止。（租金起算时间由2016年9月20日起）”。而同时该合同第十条“其他约定”第6款载明“甲方给予乙方免租期由商场试营业后开始起算（招租率达到50%）”。原告第一次庭审中认为免租期应从商场试营业即2016年11月11日计算至2017年4月30日，自2017年5月1日起计算租金，第二次庭审中认为2016年4月8日至2016年9月19日是免租期，2016年9月20日至2016年11月11日属于等待期，被告则认为免租期为2016年4月8日至2016年9月19日，自2016年9月20日起计算租金。本院认为，原告为证明商场试营业时间为2016年11月11日，提交了微信打印件，从内容看，该组证据不能证明整个商场试营业时间为2016年11月11日。同时，关于“甲方给予乙方免租期由商场试营业后开始起算（招租率达到50%）”，双方均认为该条应理解为招租率达到50%后商场进行试营业，从试营业计算免租期，但该条并未载明免租期的结束日期，结合第三条第一款约定的“租金起算时间由2016年9月20日起”看，免租期的结束时间应该为2016年9月19日，租金起算时间为2016年9月20日。从原、被告租赁期间看，第一年度应该为2016年4月8日至2017年4月7日，扣除免租期，依据租金标准20万元／年计算（月租金标准为16666.67元，日租金标准为547.95元），第一年度租金应支付109863.12元，另需支付租赁保证金5000.00元、质量保证金2000.00元、商场管理费5000.00元。原告已经支付160109.00元，扣除前述费用，尚余38245.88元。依据合同约定，原告应于2017年3月7日至2017年4月7日间支付第二年度即2017年4月8日至2018年4月7日租金20万元，但原告并未依约全部支付，亦未在合同约定的逾期十日内付清，符合合同约定的解除条件，被告因此于2017年5月16日将解除合同通知书送达至原告，双方签订的《商铺租赁合同》已于2017年5月16日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告在接到被告解除通知后，于2017年6月21日腾退房屋，此时原告应支付租金41004.64元。关于租赁保证金5000.00元，根据租赁合同中关于违约责任约定，租赁保证金作违约金处理，不予退还。关于质量保证金2000.00元，合同虽约定“乙方撤场后所预售商品或服务三包满六个月后将质量保证金无息返还给乙方”，但截止原告腾退房屋时所应付租金扣减上一年度尚余38245.88元，原告还应支付2758.76元，因此原告要求被告返还质量保证金，本院不予支持。
2、关于补偿装修费的问题。租赁合同签订后，原告对所租赁商铺装修并营业，《商铺租赁合同》第七条第四款约定“乙方退场时，对租赁商铺所作的装修、装饰归甲方所有”，《商场管理协议》第六章第二条约定“乙方无论何种原因退场，退场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权扣留乙方履约保证金、质量保证金和预交的各项费用”。因原告未按期交付租金，构成违约，现双方合同解除，原告也已腾退房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，原告关于被告应补偿装修费损失2万元的诉讼请求，不符合合同约定及前述规定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告吴娟与被告湖北聚朋商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年5月16日解除。
二、驳回原告吴娟的其他诉讼请求。
本案受理费3240.00元，由原告吴娟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 王蝶
审判员 黄崧
人民陪审员 冯建华

书记员： 黄书培