吴某诉张某某物权纠纷民事判决书

吴某
王月民（黑龙江四方律师事务所）
张春艳（黑龙江四方律师事务所）
张某某
尚晓光（黑龙江新天地律师事务所）
齐齐哈尔市兴计房地产开发有限责任公司

上诉人（原审被告）吴某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托代理人王月民，黑龙江四方律师事务所律师。
委托代理人张春艳，黑龙江四方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托代理人尚晓光，黑龙江新天地律师事务所律师。
原审第三人齐齐哈尔市兴计房地产开发有限责任公司。
法定代表人刘清海，该公司董事长。
上诉人吴某与被上诉人张某某、原审第三人齐齐哈尔市兴计房地产开发有限责任公司因物权纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2013）龙民初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员杨春雷担任审判长，审判员刘颖、代理审判员左秀宏参加的合议庭公开开庭对本案进行了审理，书记员赵纹冉担任记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告原系黑龙江大北企业集团有限总公司的职工，该集团于1996年占有使用了齐齐哈尔市兴计房地产开发公司坐落于齐市龙沙区龙沙小区2号楼2单元401室的房屋，该房屋建筑面积86.59平方米，因未付款齐齐哈尔市兴计房地产开发有限公司未给付销售许可证及办理相关手续。1995年10月6日被告与其单位签订了一份借房居住协议，协议约定:1、住房地址:龙沙小区2号楼2单元701号，2、住房面积二室一厅，86.59平方米，3、本房产权为公司所有，被告居住可以装修，但不得破坏主体结构，4、被告居住期间费用自理包括水、电、天然气、卫生、采暖费等，5、被告离开本公司工作时，要无条件及时搬出，交还大北集团，6、在本公司工作达到退休年龄退休者，业绩突出，经大北集团同意仍可继续借住。该合同签订以后，被告始终在此居住。大北集团已经在1997年解体，所在单位的职工都在外面打工，但仍在该房居住至今。2012年3月原告在第三人齐齐哈尔市兴计房地产开发有限公司购买此房，第三人协助原告在产权处办理了该房屋的产权手续。并由原告补交了被告住该房屋所拖欠的房屋租金及取暖费。另原告与齐市兴计开发公司签订商品房买卖合同及交款收据的日期是1995年9月20日。现原告诉至法院，要求被告从该房屋中迁出。被告以原告取得房屋产权不合法，要求驳回原告的诉讼请求。
张某某在二审中辩称，被上诉人于2012年3月在兴计房地产开发公司购买了位于龙沙小区2号楼2单元701室的房屋，并办理了产权过户手续，取得了房产证。上诉人一直无理由在该房屋内居住数年，自称是单位大北集团的财产，恶意占有房屋，构成侵权。根据法律规定，被上诉人要求上诉人从所占有的房屋中迁出。
原审第三人齐齐哈尔市兴计房地产开发有限责任公司，未出庭。
原审法院经审理认为，原告与第三人齐齐哈尔市兴计房地产开发有限责任公司2012年的房屋买卖关系成立，因为原告是独立民事权利主体其缴纳房款购买该房，第三人协助办理房屋更名过户手续取得房屋所有权没有违反国家法律规定。双方签订的商品房买卖合同及交款时间写在1995年有该房买卖的历史演变过程，不影响买卖关系成立。被告举证《借房居住协议》不能证明其对诉争房屋有居住权，因为大北集团没有取得该房屋产权，没有主体资格出借给职工此房屋。被告即没购买该房又不具有合法根据占有该房，故应立即停止侵权行为迁出此房。原告诉讼请求合理应予支持。
吴某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称:1、原审认定“张某某与第三人兴计房地产开发有限责任公司2012年的房屋买卖关系成立”，是错误的。理由是，大北集团已经交付了本案争议房屋的全款，兴计公司承认房子卖给了大北集团，已经将房屋交付大北集团使用，并由大北集团的员工居住。2、原审判决认为:“上诉人的《借房居住协议》不能证明其对诉争房屋有居住权，因为大北集团没有取得该房屋产权”是错误的。大北集团早已经取得房屋所有权，大北当然有权利将房屋借给职工居住使用。3、原审认定“原告从第三人手中取得产权合法”是错误的。张某某本身就是提供虚假材料骗取的产权登记，他的所有权是非法取得的，没有证据证实被上诉人善意取得该房屋。商品房档案显示，《商品房交易合同》签订于1995年9月20日，买方张某某不满10周岁，系无民事行为能力人，其购买房屋的行为是无效的。该买卖合同及收据中出卖方均是“兴计房地产开发有限责任公司”，而该公司是1998年才改制为兴计房地产开发有限责任公司，1995年这个名称不存在。综上，张某某提供虚假材料，违法取得产权证。被上诉人明知所购买房屋一直有人居住，而且不同意迁出，却予以购买，被上诉人不具有善意取得的法定理由，没有合法取得争议房屋产权，不具有本诉的诉讼主体资格，应依法驳回诉讼请求。
本院经二审审理查明，上诉人吴某是黑龙江大北企业集团有限总公司的职工，该集团于1995年9月20日，和齐齐哈尔市兴计房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同。合同约定，兴计开发公司将本案争议楼房卖给大北集团。兴计开发公司将该争议楼房交付大北集团使用，同年大北集团与其员工吴某签订了借房居住协议，吴某依据该协议居住至今。1997年大北集团被清算，在清算资产评估报告书中有本案争议楼房。2012年张某某从兴计开发公司购本案争议楼房并办理产权登记手续，现张某某取得了该争议房屋所有权证。
本案经本院审判委会讨论认为，本案争议的楼房是兴计开发公司卖给大北集团的，双方商品房买卖关系成立，买卖合同有效。并且大北集团的职工吴某已经居该楼房近20年。1997年清算大北集团财产时，在清算资产评估报告中有本案争议的楼房，说明该楼房是大北集团的财产，即大北集团的资产。张某某以其是该楼房所有权人要求吴某迁出的诉讼请求没有事实和法律依据，吴某上诉请求有理本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:
一、撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2013）龙民初字第1040号民事判决；
二、驳回张某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费227.00元，由张某某负担。
本判决为终审判决。

本案经本院审判委会讨论认为，本案争议的楼房是兴计开发公司卖给大北集团的，双方商品房买卖关系成立，买卖合同有效。并且大北集团的职工吴某已经居该楼房近20年。1997年清算大北集团财产时，在清算资产评估报告中有本案争议的楼房，说明该楼房是大北集团的财产，即大北集团的资产。张某某以其是该楼房所有权人要求吴某迁出的诉讼请求没有事实和法律依据，吴某上诉请求有理本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:

一、撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2013）龙民初字第1040号民事判决；
二、驳回张某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费227.00元，由张某某负担。

审判长：杨春雷
审判员：刘颖
审判员：左秀宏

书记员：赵纹冉