吴某某、曹某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：吴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区，法定代理人：梅某，系吴某某之母，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：杨卫，湖北今天律师事务所律师（代理权限特别授权）。被上诉人（原审原告）：曹某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：李蛟，湖北尊而光律师事务所律师（代理权限特别授权）。被上诉人（原审被告）：吴红桥，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市人，住武汉市汉阳区，系吴某某之父，

吴某某上诉请求：撤销一审判决，驳回曹某的诉讼请求。主要事实与理由：一、曹某与吴红桥签订的房屋买卖合同无效，法定代理人吴红桥未尽到法律规定的义务，其处置行为违反法律禁止性规定，属于滥用代理权，其处分被监护人房产行为无效。二、一审未查明吴红桥处分被监护人吴某某房产的目的，查明事实有遗漏。三、一审判决认定的溢价收益错误。曹某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。吴红桥有权代理吴某某行使民事行为，吴红桥代理吴某某是通过中介公司订立的，符合二手房买卖的惯例，不存在恶意串通的情形，房屋的价格属于正常范围，而且也没有法律规定未成年的监护人不能处置未成年子女的财产，没有侵害吴某某的权益，房屋出卖人取得了房屋的对价，动产和不动产只是不同的财产形式而已，应该妥善保管房款，不影响双方买卖合同的效力。我方在交易过程中并不存在违约，双方合同签订之后我方已经支付了定金20万元，剩余购房款在房屋过户之日一次性支付。但，在合同约定的过户时间之前吴红桥明确拒绝办理入户手续，因此本案违约方应是吴某某和吴红桥；吴某某的母亲梅某与其父吴红桥已经办理离婚手续，吴某某的抚养权归吴红桥，没有法律规定法定代理人代理未成年人代理民事行为需要所有的法定代理人同意，吴红桥代理吴某某办理售房合同合法有效，为了保护交易稳定，依诚实信用原则，请求法院维持一审原判。吴红桥辩称，房屋买卖时曹某急着出国，非常仓促，是在不正常状态下出卖的。曹某向一审法院提出诉讼请求：1、确认其与吴红桥于2017年4月4日签订的《存量房买卖合同》合法有效；2、判决吴红桥继续履行《存量房买卖合同》，并将位于鄂州市华容区庙岭镇红莲湖东北岸恒大金碧天下产权式公寓楼8号楼独单元1层1号房的房屋（不动产证号：鄂州市不动产权第0004108号）产权过户至曹某名下；3、判令吴红桥向曹某支付违约金3100元（暂从2017年5月31日起计算，按照每天100元的标准计算至起诉之日，实际计算至被告履行完毕过户手续之日止）；4、本案的诉讼费用、保全费由吴红桥承担。事实与理由：2017年4月4日，曹某与吴红桥通过经纪方恒谦信息咨询有限公司签订《存量房买卖合同书》，约定吴某某将位于鄂州市华容区庙岭镇红莲湖东北岸恒大金碧天下产权式公寓楼8号楼独单元1层1号房的房屋一套出卖给曹某，房屋成交价为人民币210万元，付款方式：签订合同时曹某支付购房定金20万元，交易过户当日曹某一次性支付剩余购房款190万元。合同签订当天，曹某依约定向吴红桥支付了定金20万元。根据合同约定，吴红桥应当于2017年5月30日前携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续，但在合同约定的时间内，曹某多次催促吴红桥按照合同约定办理过户手续，吴红桥却明确表示要求加价，拒绝配合房屋过户。此后，曹某、经纪方多次与吴红桥交涉，均遭拒绝。曹某认为，双方签订购房合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，曹某积极履行合同，向吴红桥支付了20万元定金，吴红桥却拒绝配合过户，显然己构成违约，曹某有权要求吴红桥继续履行合同，并承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特诉至法院，请求判如所请。吴红桥、吴某某辩称，曹某与吴红桥于2017年4月4日签订的《存量房买卖合同》无效，依照我国《民法通则》第十八条规定，监护人应当履行职责，房产写在子女名下即视为将房产赠与子女，父母监护人无权出售，除非为了子女利益。吴红桥在2017年6月8日用短信传给经纪方通知曹某，签订的合同无法顺利过户，曹某及经纪方与吴红桥再无沟通。吴红桥作为监护人，无权出售吴某某名下的房产，签订的合同无效，曹某明知是未成年人的房产仍与吴红桥签订合同，对合同无效本身有过错。一审法院认定事实如下：2013年11月15日，吴某某与鄂州恒大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了由鄂州恒大房地产开发有限公司开发的位于鄂州市华容区庙岭镇红莲湖东北岸恒大金碧天下产权式公寓楼8号楼独单元1层1号房的房屋，建筑面积为368.94平方米，总价款为1310856元，全额付款后实际支付价款为1289076元，并由其父母吴红桥、梅某作为法定代理人在合同上签字确认。2017年2月24日，该房产进行了不动产登记，权利人为吴某某。2017年4月4日，曹某与吴红桥（因吴某某系未成年，由其法定代理人吴红桥代理）通过经纪方恒谦信息咨询有限公司签订了《存量房买卖合同书》。合同约定：吴某某将位于鄂州市华容区庙岭镇红莲湖东北岸恒大金碧天下产权式公寓楼8号楼独单元1层1号房的房屋一套出卖给曹某；成交价格：该房地产按套计价，房屋总成交价为人民币210万元，合同签订之日，曹某向吴红桥支付定金20万元作为购房担保，在申请办理房屋产权过户前吴红桥毁约双倍返还曹某定金，曹某毁约无权要求吴红桥返还定金，完成房屋产权过户申请手续签字后定金抵作购房款，剩余购房款190万元曹某应于双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清；产权过户：双方于2017年5月30日前共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料；违约责任：曹某或吴红桥、吴某某未如约履行义务造成交易过户延期的每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止。合同签订当天，曹某依约定向吴红桥支付了定金20万元。之后，吴红桥、吴某某未能依合同约定履行房屋产权交易过户申请手续，经曹某及经纪方多次交涉，吴红桥、吴某某均拒绝履行合同义务。还查明，吴某某的父母吴红桥、梅某于2017年6月21日在武汉市武昌区民政局办理了离婚手续，离婚协议约定吴某某由吴红桥抚养。本案争议焦点：曹某与吴红桥签订的《存量房买卖合同》是否有效、该合同是否应当继续履行以及吴红桥、吴某某是否承担违约责任？结合双方观点，评析如下：一审法院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”一、关于曹某与吴红桥签订的《存量房买卖合同》是否有效问题。本案争议房屋登记的产权人为吴某某，吴某某系未成年人，其监护人是吴红桥。吴红桥作为吴某某的监护人与曹某签订了一份《存量房买卖合同》，将被监护人吴某某的房产出卖给曹某。吴红桥购买争议房屋时的价款为1289076元，而出买给曹某时的价款为210万元，远远高出原价，不仅没有损害房屋产权人吴某某的利益，反而获得了溢价收益，因此可以认定吴红桥是为被监护人的利益而与曹某签订《存量房买卖合同》，该合同是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于该合同是否应当继续履行以及吴红桥、吴某某是否承担违约责任问题。吴红桥作为吴某某的监护人与曹某签订了《存量房买卖合同》，该合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依照当事人意思自治原则，双方当事人在合同中己有约定：曹某或吴红桥、吴某某未如约履行义务造成交易过户延期的每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止。曹某依合同约定履行了给付定金的义务，吴红桥、吴某某应当依合同约定于2017年5月30日前与曹某共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，吴红桥、吴某某未履行合同义务则应向曹某支付相应违约金并继续履行合同。综上所述，对于曹某的诉讼请求，证据确实，理由充分，本院予以支持。对于吴红桥认为其无权代理签订《存量房买卖合同》以及该合同无效的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、曹某与吴红桥于2017年4月4日签订的《存量房买卖合同》合法有效，该合同继续履行；二、吴红桥、吴某某于本判决生效之日起三十日内与曹某一同将位于鄂州市华容区庙岭镇红莲湖东北岸恒大金碧天下产权式公寓楼8号楼独单元1层1号的房屋（不动产证号：鄂州市不动产权第0004108号）登记过户给曹某，曹某于过户当日向吴红桥支付剩余购房款人民币190万元；三、吴红桥向曹某支付违约金人民币3100元（违约金按照每日100元计算，自2017年5月30日计算至2017年7月14日）；本案诉讼费减半收取人民币11812元，保全费人民币5000元，由吴红桥承担。在本院二审规定的举证期间内双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，吴红桥与梅某离婚时协议书上载明，双方婚姻存续期间有房产五套。其中有四套房产分割给吴红桥，吴某某由吴红桥抚养。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、曹某与吴红桥签订的《存量房买卖合同》是否有效，吴某某和吴红桥是否需要承担违约责任。现评判如下：首先，从吴红桥买卖房屋的目的来看，2017年吴红桥与梅某离婚时双方婚姻存续期间有五套房产，其中吴红桥分得四套。吴红桥、梅某、吴某某一家三口户籍所在地均在武汉，2013年吴某某只有6岁。由此表明，2013年吴红桥、梅某夫妻二人在鄂州市华容区庙岭镇红莲湖为其女儿吴某某所购房产目的并不是用来住居，而是为了投资。且当时吴红桥、梅某支付房屋价款为1289076元，2017年吴红桥将涉案房产卖给曹某价款为210万元。因此，吴红桥作为吴某某的监护人，在其有多处房产的情况下，处置涉案房产，并没有损害房屋产权人吴某某的利益。第二、吴红桥与曹某签订《存量房买卖合同》时，通过经纪方恒谦信息咨询有限公司，充分体现当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同合法有效。第三、合同签订后，曹某依合同约定履行了其义务，而吴红桥、吴某某拒不履行合同约定的义务，现又以吴红桥作为监护人，无权出售吴某某名下的房产为由反悔，有违诚实信用原则，依法应承担违约责任。
上诉人吴某某因与被上诉人曹某、被上诉人吴红桥商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2017）鄂0703民初573号民事判决，于2018年4月5日向本院提出上诉。现本院依法组成合议庭，于2018年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人吴某某的法定代理人梅某，委托诉讼代理人杨卫，被上诉人曹某的委托诉讼代理人李蛟，被上诉人吴红桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

综上，吴某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23624元，由吴某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　赵国文
审判员　　曹家华
审判员　　刘岳鹏

书记员：丁聪