吴某某与袁某、袁某某执行异议之诉一审民事判决书

原告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，安徽省宣城市人，个体工商户，住安徽省芜湖市东部星城东区。
委托诉讼代理人：唐海，上海金茂凯德芜湖律师事务所律师（特别授权）。
委托诉讼代理人：汤汉军，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师（一般授权）。
被告：袁某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市江岸区。
被告：袁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市江岸区。
上列二被告共同委托诉讼代理人：张成，湖北高韬律师事务所律师（特别授权）。
被告：陶贤贵，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，安徽省芜湖市人，无固定职业，住上海市浦东新区。
被告：芜湖荣华航运有限责任公司，住所地：安徽省芜湖市芜湖县陶辛镇。
法定代表人：陶良俊，该公司总经理。

原告吴某某与被告袁某、袁某某、陶贤贵、芜湖荣华航运有限责任公司（以下简称荣华航运公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托诉讼代理人汤汉军、被告袁某和袁某某的共同委托诉讼代理人张成、被告陶贤贵、被告荣华航运公司的法定代表人陶良俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某向本院提出诉讼请求：1.不得执行芜湖市东部星城东区1栋1单元301室房屋；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告从2015年5月起从陶贤贵处承租案涉房屋并一直居住至今。2016年5月30日，陶贤贵与原告签订《二手房买卖合同》，约定陶贤贵将案涉房屋以40万元的价格出售给原告，原告于合同签订之日交付定金5000元，通过公积金贷款28万元，首付款在房产交易大厅受理房产交易过户手续后拿到受理单时交付，原告预付8万元给陶贤贵用于归还房屋抵押贷款。2016年6月14日，该房屋被本院查封。原告向本院提出执行异议，本院于2018年5月15日作出（2018）鄂0104执异13号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议申请。原告认为，原告对案涉房屋享有排除执行的权利。首先，案涉房屋虽系陶贤贵与其妻子袁爱群共有，袁爱群未在《二手房买卖合同》上签字并不影响其知晓并同意陶贤贵代表其签字，袁爱群未签字是因为合同签订时她人在上海，事后她与陶贤贵前往银行签字，配合原告办理了公积金贷款抵押手续，并提供了其个人账户作为贷款发放账户，以实际行动表明其有卖房的真实意思表示。即使陶贤贵事先未获得袁爱群的授权，但袁爱群事后积极配合履行合同的行为也表明袁爱群对合同进行了追认。其次，原告已按约定支付了定金5000元，亦支付了7万元用于清偿银行按揭贷款，该款虽以“借条”的形式出现，但实为房款，对于剩余购房款，因法院告知原告需等待袁某、袁某某与陶贤贵的协商结果，加上原告无法联系上陶贤贵，故原告按法院要求未向陶贤贵支付剩余房款，但原告提出执行异议时已承诺可以直接将剩余房款按法院要求交付执行，现在原告仍会继续履行此项承诺。再次，合同签订后，原告一直在积极履行合同，但因案涉房屋自2016年6月14日起便处于查封状态，且无法联系上陶贤贵，故原告未能办理房屋过户手续。最后，原告从2015年5月起就一直合法占有案涉房屋。综上，法院驳回原告的执行异议申请缺乏事实和法律依据，故原告向本院提起诉讼。
被告袁某、袁某某共同辩称：1.原告与陶贤贵签订的《二手房买卖合同》不属于合法有效的合同，案涉房屋属于陶贤贵与袁爱群的夫妻共同财产，而《二手房买卖合同》上仅有陶贤贵的签名，陶贤贵无权代表袁爱群对夫妻共同财产进行处分，原告并无证据证明袁爱群对陶贤贵有授权及追认，不能推定陶贤贵有权代表袁爱群处分夫妻共同财产，即使袁爱群以事实行为进行追认，在追认之后合同才具有法律效力，现有证据并不能证明追认行为发生于查封之前；2.原告从2015年5月开始承租案涉房屋，原告对案涉房屋的占有不是基于买卖合同关系，而是基于租赁合同关系；3.原告所称的定金5000元收款主体并非陶贤贵，且收据载明的金额为4950元，与陶贤贵出具的收条金额不一致，原告主张向陶贤贵支付的购房款7万元实为陶贤贵为清偿案涉房屋项下贷款而向原告借取的借款，原告称其未能全额支付购房款是因为联系不上陶贤贵，显然不合常理，原告如有意付款，可以直接向袁爱群账户转账；4.原告称其有能力全额支付购房款，却选择时间、周期均不确定的公积金贷款方式付款，故案涉房屋未能过户应当归责于原告未及时支付购房款，而非房屋被查封。综上，原告不符合排除执行的法定条件，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告陶贤贵辩称：1.陶贤贵是在经济困难的情况下才卖房子的，袁爱群并不同意卖房子，陶贤贵单方面与原告签订了合同；2.办理房屋过户手续时房管部门要求袁爱群到场，因原告不能一次性支付首付款，故袁爱群不同意卖房，因此才未能办理过户手续，过了半个月房屋就被法院查封了，陶贤贵曾与原告协商退还购房款或者原告一次性付款，但原告无力支付，原告一直不搬离房屋，也不支付租金，现在陶贤贵不愿意卖房子了，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告荣华航运公司辩称：荣华航运公司仅仅是对陶贤贵的债务进行担保，不清楚陶贤贵卖房子的事情，不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安徽省芜湖市东部星城东区1#楼1-301室房屋（建筑面积95平方米）系陶贤贵与袁爱群夫妻共同共有，并于2011年10月12日登记在二人名下。2015年5月9日，袁爱东（甲方）与吴某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方自愿将坐落在东部星城东区1-1-301室房屋租给乙方居住使用，租期暂定12个月，从2015年5月12日起至2016年5月12日止，每月租金800元。”2016年5月30日，陶贤贵与吴某某、芜湖市顺通房产中介所（以下简称顺通中介所）签订《二手房买卖合同》，甲方为袁爱群和陶贤贵，乙方为吴某某，中介方为顺通中介所，约定：“甲方将案涉房屋以40万元的价格出售给乙方，包含房屋附属设施、房屋内所有设施。乙方即日付购房定金5000元给甲方，甲方收到定金时将房产证及房屋相关资料暂存中介方保管，中介方出具收据。乙方预公积金贷款28万元，双方确定5日内提供贷款资料并到银行办理贷款手续，等乙方贷款审批通过、甲方还完贷款并拿到他项权证时于5日内办理过户手续，等房产大厅受理过后拿到受理单时乙方付首付款给甲方、同时预留5000元暂存中介方作为交房保证金，等甲方付清水、电、气、物业等所有费用时中介方返还给甲方，剩余房款等贷款发放时直接打入甲方账户，甲方在收到除（交房保证金）外的房款时3日内将该房屋交付给乙方或房租费退给乙方，逾期每天按50元罚款。乙方办理贷款、过户手续时甲方须积极配合、提供真实有效证件。”合同另约定：“乙方同意预付8万元给甲方还贷款，甲方同意乙方欠首付款4万元，限于年底还清。”后陶贤贵出具《收条》，确认收到吴某某购房定金5000元。2016年6月1日，陶贤贵出具《借条》，内容为：“今借到吴某某7万元用于归还东部星城东区1幢1单元301室按揭贷款（借款汇到袁爱群交通银行卡）。”后陶贤贵还清了案涉房屋的按揭贷款，吴某某的妻子叶丹与中国建设银行股份有限公司芜湖市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，拟借款28万元用于购买案涉房屋。贷款审批过程中，本院因执行袁某、袁某某与陶贤贵、荣华航运公司借款、担保合同纠纷一案，于2016年6月14日以（2016）鄂0104执471号执行裁定书查封了案涉房屋。后吴某某向本院提出排除执行的执行异议，本院于2018年5月15日作出（2018）鄂0104执异13号执行裁定书，裁定：“驳回吴某某的异议申请。”吴某某对该裁定不服，故向本院提起执行异议之诉。2018年8月17日，吴某某向本院邮寄送达《交付执行申请书》一份，表示同意将剩余房款交付本院执行，请求法院提供账号，将剩余款项汇入。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”吴某某与陶贤贵签订《二手房买卖合同》后，仅支付部分购房款，并未将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行，且在本院对案涉房屋进行查封时，合同并未履行到交房阶段，吴某某是基于租赁合同占有房屋，而非基于买卖合同占有房屋，故吴某某对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

驳回原告吴某某全部诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告吴某某负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。

审判长 谢磊
人民陪审员 朱俊南
人民陪审员 王波

书记员： 杨弘帆