吴某将诉湖北省葛店开发区鼎盛置业有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书

吴某将
湖北省葛店开发区鼎盛置业有限公司
李蓓
陈汉芹（湖北涛实律师事务所）

原告:吴某将。
被告:湖北省葛店开发区鼎盛置业有限公司，住所地:湖北省葛店开发区1号生活区14号住宅楼西单元一楼东户。
法定代表人:李开喜，该公司董事长。
委托代理人:李蓓，（代理权限为一般授权代理）。
委托代理人:陈汉芹，湖北涛实律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。
原告吴某将与被告湖北省葛店开发区鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员齐志彬担任审判长，审判员孔能飞、人民陪审员闵先娇参加的合议庭。于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告吴某将，被告鼎盛公司的委托代理人李蓓、陈汉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，上述两份证据不足以证实原、被告双方已经达成一致意见，并签订《商品房买卖合同》。仅能证实原告吴某将向被告鼎盛公司支付购房款730，000元。
证据三，电话录音，用以证实被告没有将合同附件交给原告。
被告鼎盛公司认为上述证据不真实，录音时没有告知被录音方，而是三天后才告知。
本院认为，原告吴某将打电话时，没有告知录音，属于偷录行为，本院不予采信。
证据四，预售许可证、施工许可证，用以证实被告与原告签订合同时，没有销售房屋的资格。
被告鼎盛公司对上述证据的真实性没有异议，但认为售楼行为现在已经合法。
本院认为，上述证据可以证实预售许可证和施工许可证的取得时间，取得时间均在原、被告双方发生诉争之前，本院依法予以采信。
证据五，情况说明，用以证实原告要求被告尽快将预售许可证办好好完成合同备案。
被告鼎盛公司认为上述证据不真实。
本院认为，情况说明系原告吴某将自己出具，属于当事人陈述，不能作为证据使用，本院不予采信。
证据六，民事判决书，用以证实被告与第三人廖祥英、吴松所签订的合同被法院判决为无效合同。
被告鼎盛公司对上述证据的真实性及证明目的均没有异议。
本院对上述证据予以采信。
证据七，联系函，用以证实被告需退还原告购房款730，000元。
被告鼎盛公司对上述证据真实性没有异议，但认为购房款应当退还给廖祥英、吴松。
本院认为，被告没有证据证实原告吴某将代替廖祥英、吴松支付的购房款，且收款收据上的客户姓名为原告吴某将，故应当认定原告吴某将自己支付购房款730，000元。
证据十，廖祥英出具的说明，用以证实廖祥英、吴松与被告签订的合同没有取代原告与被告所签订的合同。
被告鼎盛公司对上述证据正好证实廖祥英、吴松与被告签订的合同取代原告与被告所签订的合同。
本院认为，上述证据不足以证实廖祥英、吴松与被告签订的合同是否取代原告与被告所签订的合同，对该证据本院不予采信。
被告鼎盛公司辩称，原告吴某将不具备本案的诉讼主体资格，原告吴某将支付的730，000元，是支付第三人廖祥英、吴松与被告签订的《商品房买卖合同》的首付购房款。被告鼎盛公司通知原告吴某将及第三人廖祥英、吴松来领取退还的购房款，但原告吴某将要求我公司支付利息，双方就退款无法达成一致意见，故至今没有退款。
被告鼎盛公司为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了以下证据:
证据一，被告鼎盛公司的营业执照、资质证书，用以证实被告的诉讼主体资格。
原告吴某将对上述证据没有异议。
本院对上述证据依法予以采信。
证据二，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，用以证实被告可发的“金谷鑫城”项目合法。
原告吴某将对上述证据真实性没有异议，但认为商品房预售许可证在签订合同之后才办理。
本院认为，上述证据来源、形式及内容合法，依法予以采信。
证据三，2012年12月28日第三人廖祥英、吴松与被告签订的《商品房买卖合同》及发票，廖祥英、吴松与被告商品房预售合同纠纷一案的起诉书、答辩状、反诉书、判决书，鄂州市房产局出具的《关于葛店金谷鑫城信访问题的回复》、《关于廖祥英、吴松信访件的回复》，市长信箱反馈。用以证实原告吴某将的妻子廖祥英及儿子吴松与被告签订合同当日，原告吴某将支付购房款400，000元，原告吴某将知道并且认可该合同。730，000元的购房款并非向他人高息借款，而是原告自己卖掉两处住房所得。原告吴某将不具备本案的诉讼主体资格。原告吴某将的妻子廖祥英及儿子吴松在被告公司所购买的房产无法办理三层的房产证，原告吴某将到处投诉，但投诉期间并未提及吴松系限制行为能力人，其签订的合同需要监护人追认一事。
原告吴某将对上述证据的真实性没有异议，但认为该合同已被宣布无效，400，000元的购房款不是代表第三人支付的。其它证据以法院判决书认定事实为准。
证据四，申请书、联系函，用以证实被告通知原告及第三人领取退还的购房款。
原告吴某将对上述证据的真实性没有异议，但我方找被告退还购房款，被告方拒绝支付。
本院认为，上述证据可以证实原、被告双方就退还购房款曾经协商过，但因就购房款利息没有达成一致意见，故被告至今没有退还购房款，上述证据本院依法予以采信。
根据以上有效证据，可以认定以下事实:被告鼎盛公司分别于2012年5月31日、11月12日、12月28日向原告吴某将出具四份收款80，000元、20，000元、230，000元和290，000元的收款收据。双方未签订书面的《商品房买卖合同》，原告吴某将持上述收款收据主张被告鼎盛公司返还购房款730，000元及利息284，350元。
另查明，吴松系三级精神残疾人，2013年春节前的法定监护人是其生母孔锐，2013年春节后的法定监护人为其生父吴某将。吴松的生母孔锐在监护期内对吴松签订的《商品房买卖合同》均未予以追认。原告吴某将在多次与被告协商，无法达成一致意见的情况下，对吴松签订的《商品房买卖合同》不予以追认并坚称其缴纳的购房款并非是支付廖祥英、吴松与被告间达成《商品房买卖合同》的购房款。本院于2014年5月14日作出（2013）鄂华容民初字第00499号民事判决书，认定廖祥英、吴松与被告鼎盛公司签订的《商品房买卖合同》无效。
本院认为，原、被告双方均未向本院提交书面《商品房买卖合同》，应当认定双方商品房买卖合同不成立，被告鼎盛公司应当按照收款收据确认的数额，返还原告吴某将收购房款730，000元，并承担该购房款的利息。原告吴某将作为购房款收款收据的持有人，在本案中具备诉讼主体资格，可以作为本案原告要求被告退还购房款，被告辩称的，原告吴某将不具备本案的诉讼主体资格的意见，本院不予采纳。被告鼎盛公司未提交确实、有效的证据证实原告吴某将支付的730，000元，是支付第三人廖祥英、吴松与被告签订的《商品房买卖合同》的首付购房款，故其辩称的原告吴某将代替第三人廖祥英、吴松支付首付购房款的意见，本院不予采纳。原告吴某将要求被告支付利息损失利息284，350元，没有法律依据，本院依法不予支持，被告应当依照同期人民银行贷款利承担原告利息损失82，405元。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条  、《中华人民共和国合同法》第十条  、第七十七条  、第七十八条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、被告湖北省葛店开发区鼎盛置业有限公司自本判决生效后三日内日退还原告吴某将购房款730，000及利息82，405元。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告吴某将的其他诉讼请求。
本案本诉受理费13，929元，由被告湖北省葛店开发区鼎盛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条  第（一）款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至鄂州市中级人民法院，开户银行:鄂州市建行营业部，户名:鄂州市财政局财政专户，帐号:42×××61。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，上述两份证据不足以证实原、被告双方已经达成一致意见，并签订《商品房买卖合同》。仅能证实原告吴某将向被告鼎盛公司支付购房款730，000元。
证据三，电话录音，用以证实被告没有将合同附件交给原告。
被告鼎盛公司认为上述证据不真实，录音时没有告知被录音方，而是三天后才告知。
本院认为，原告吴某将打电话时，没有告知录音，属于偷录行为，本院不予采信。
证据四，预售许可证、施工许可证，用以证实被告与原告签订合同时，没有销售房屋的资格。
被告鼎盛公司对上述证据的真实性没有异议，但认为售楼行为现在已经合法。
本院认为，上述证据可以证实预售许可证和施工许可证的取得时间，取得时间均在原、被告双方发生诉争之前，本院依法予以采信。
证据五，情况说明，用以证实原告要求被告尽快将预售许可证办好好完成合同备案。
被告鼎盛公司认为上述证据不真实。
本院认为，情况说明系原告吴某将自己出具，属于当事人陈述，不能作为证据使用，本院不予采信。
证据六，民事判决书，用以证实被告与第三人廖祥英、吴松所签订的合同被法院判决为无效合同。
被告鼎盛公司对上述证据的真实性及证明目的均没有异议。
本院对上述证据予以采信。
证据七，联系函，用以证实被告需退还原告购房款730，000元。
被告鼎盛公司对上述证据真实性没有异议，但认为购房款应当退还给廖祥英、吴松。
本院认为，被告没有证据证实原告吴某将代替廖祥英、吴松支付的购房款，且收款收据上的客户姓名为原告吴某将，故应当认定原告吴某将自己支付购房款730，000元。
证据十，廖祥英出具的说明，用以证实廖祥英、吴松与被告签订的合同没有取代原告与被告所签订的合同。
被告鼎盛公司对上述证据正好证实廖祥英、吴松与被告签订的合同取代原告与被告所签订的合同。
本院认为，上述证据不足以证实廖祥英、吴松与被告签订的合同是否取代原告与被告所签订的合同，对该证据本院不予采信。
被告鼎盛公司辩称，原告吴某将不具备本案的诉讼主体资格，原告吴某将支付的730，000元，是支付第三人廖祥英、吴松与被告签订的《商品房买卖合同》的首付购房款。被告鼎盛公司通知原告吴某将及第三人廖祥英、吴松来领取退还的购房款，但原告吴某将要求我公司支付利息，双方就退款无法达成一致意见，故至今没有退款。
被告鼎盛公司为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了以下证据:
证据一，被告鼎盛公司的营业执照、资质证书，用以证实被告的诉讼主体资格。
原告吴某将对上述证据没有异议。
本院对上述证据依法予以采信。
证据二，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，用以证实被告可发的“金谷鑫城”项目合法。
原告吴某将对上述证据真实性没有异议，但认为商品房预售许可证在签订合同之后才办理。
本院认为，上述证据来源、形式及内容合法，依法予以采信。
证据三，2012年12月28日第三人廖祥英、吴松与被告签订的《商品房买卖合同》及发票，廖祥英、吴松与被告商品房预售合同纠纷一案的起诉书、答辩状、反诉书、判决书，鄂州市房产局出具的《关于葛店金谷鑫城信访问题的回复》、《关于廖祥英、吴松信访件的回复》，市长信箱反馈。用以证实原告吴某将的妻子廖祥英及儿子吴松与被告签订合同当日，原告吴某将支付购房款400，000元，原告吴某将知道并且认可该合同。730，000元的购房款并非向他人高息借款，而是原告自己卖掉两处住房所得。原告吴某将不具备本案的诉讼主体资格。原告吴某将的妻子廖祥英及儿子吴松在被告公司所购买的房产无法办理三层的房产证，原告吴某将到处投诉，但投诉期间并未提及吴松系限制行为能力人，其签订的合同需要监护人追认一事。
原告吴某将对上述证据的真实性没有异议，但认为该合同已被宣布无效，400，000元的购房款不是代表第三人支付的。其它证据以法院判决书认定事实为准。
证据四，申请书、联系函，用以证实被告通知原告及第三人领取退还的购房款。
原告吴某将对上述证据的真实性没有异议，但我方找被告退还购房款，被告方拒绝支付。
本院认为，上述证据可以证实原、被告双方就退还购房款曾经协商过，但因就购房款利息没有达成一致意见，故被告至今没有退还购房款，上述证据本院依法予以采信。
根据以上有效证据，可以认定以下事实:被告鼎盛公司分别于2012年5月31日、11月12日、12月28日向原告吴某将出具四份收款80，000元、20，000元、230，000元和290，000元的收款收据。双方未签订书面的《商品房买卖合同》，原告吴某将持上述收款收据主张被告鼎盛公司返还购房款730，000元及利息284，350元。
另查明，吴松系三级精神残疾人，2013年春节前的法定监护人是其生母孔锐，2013年春节后的法定监护人为其生父吴某将。吴松的生母孔锐在监护期内对吴松签订的《商品房买卖合同》均未予以追认。原告吴某将在多次与被告协商，无法达成一致意见的情况下，对吴松签订的《商品房买卖合同》不予以追认并坚称其缴纳的购房款并非是支付廖祥英、吴松与被告间达成《商品房买卖合同》的购房款。本院于2014年5月14日作出（2013）鄂华容民初字第00499号民事判决书，认定廖祥英、吴松与被告鼎盛公司签订的《商品房买卖合同》无效。
本院认为，原、被告双方均未向本院提交书面《商品房买卖合同》，应当认定双方商品房买卖合同不成立，被告鼎盛公司应当按照收款收据确认的数额，返还原告吴某将收购房款730，000元，并承担该购房款的利息。原告吴某将作为购房款收款收据的持有人，在本案中具备诉讼主体资格，可以作为本案原告要求被告退还购房款，被告辩称的，原告吴某将不具备本案的诉讼主体资格的意见，本院不予采纳。被告鼎盛公司未提交确实、有效的证据证实原告吴某将支付的730，000元，是支付第三人廖祥英、吴松与被告签订的《商品房买卖合同》的首付购房款，故其辩称的原告吴某将代替第三人廖祥英、吴松支付首付购房款的意见，本院不予采纳。原告吴某将要求被告支付利息损失利息284，350元，没有法律依据，本院依法不予支持，被告应当依照同期人民银行贷款利承担原告利息损失82，405元。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条  、《中华人民共和国合同法》第十条  、第七十七条  、第七十八条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、被告湖北省葛店开发区鼎盛置业有限公司自本判决生效后三日内日退还原告吴某将购房款730，000及利息82，405元。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告吴某将的其他诉讼请求。
本案本诉受理费13，929元，由被告湖北省葛店开发区鼎盛置业有限公司负担。

审判长：齐志彬
审判员：孔能飞
审判员：闵先姣

书记员：王志刚