吴某某、施某某等与彭茵、陈某抵押权纠纷一审民事判决书

　　原告吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　原告施某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　原告周慧君，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住同原告施某某。
　　原告共同委托代理人崔华，上海市华天成律师事务所律师。
　　被告彭茵，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市。
　　委托代理人梁兰，上海玺融律师事务所律师。
　　被告陈某(CHAN，女，xxxx年xx月xx日出生。
　　委托代理人苏仲琦，上海王岩律师事务所律师。
　　第三人唐锦雯，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人梁兰。
　　原告吴某某、施某某、周慧君与被告彭茵、陈某，第三人唐锦雯抵押权纠纷一案，本案受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴某某、施某某，原告吴某某、施某某、周慧君的共同委托代理人崔华，被告彭茵的委托代理人梁兰，被告陈某的委托代理人苏仲琦，第三人唐锦雯及其委托代理人梁兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴某某、施某某、周慧君诉称，原告与陈某于2013年10月12日就陈将本市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室向原告转让签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，房价款定为590万，合同还对过户手续的办理、违约责任等进行了约定。签订合同时，原告未查实房屋的产权状况，也不了解随陈某到场的唐锦雯、彭茵等一行人的身份，更不知晓系争房屋上除银行外还设有彭茵为抵押权人的登记。合同签订后，原告分别于2013年10月12日、11月30日向陈某支付了360万元，并办理了审税等相关手续，但其却未按约定将原告支付的房款用于偿还债务，导致设定于房屋上的抵押未涤除而无法完成产权过户手续。2014年3月7日，双方完成了房屋的实体交接并自此开始因陈某之故不断签署各类协议推迟过户日期，陈某承诺涤除设定于房屋之上的抵押、协助原告办理产权过户、向原告支付违约补偿金等。2016年5月23日，上海市长宁区人民法院作出(2016)沪0105民初8337号民事调解书，确定陈某与唐锦雯之间有借贷关系，并将系争房屋的拍卖、变卖、优先受偿等权利赋予了唐锦雯，原告知悉后遂于2017年3月1日就该案提起了撤销之诉，为此上海市长宁区人民法院于2017年7月14日作出了(2017)沪0105民撤1号民事判决，依法撤销了唐的优先受偿权且未采信其认为其属于陈某与彭茵签订的抵押借款协议的实际放贷人的辩称。根据上述事实，原告认为，一、根据前案查明的事实，唐锦雯在债务人超出约定期限仍未履行还款义务的情形下仍继续放贷有悖常理，其于诉讼中陈述的放贷主体、借款金额、本金与利息的归还方式等均与陈某、彭茵签订的抵押借款协议之约定不一致，故彭茵、唐锦雯与陈某之间借款的真实性存疑，更难以与唐锦雯所认为的隐名借款抵押行为相匹配；二、依照不动产物权登记的公示原则，房屋上设定的抵押权人应与债权人的身份保持一致，彭茵与陈某之间的债务关系已被前案判决所否定，唐锦雯以其曾隐名委托彭茵作为上述债务的抵押权人为由仍主张对房屋的优先受偿权既缺乏证据又不符合法律规定；三、原告为积极履行房款支付义务的善意买方，且在本案诉讼中已代陈某付清其须偿还的银行贷款，系争房屋上设有的以银行为抵押权人的抵押登记即将涤除。综上所述，被告应将设于系争房屋之上的、以彭茵为抵押权人的抵押登记予以涤除，否则侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判决：一、两被告办理抵押权登记解除手续；二、本案诉讼费由被告负担。
　　被告彭茵辩称，唐锦雯对陈某有债权，但唐基于职务不便作为抵押权人，遂委托其员工彭茵出面与陈某办理了系争房屋的抵押登记手续，将抵押权登记于彭茵名下，陈某对此未持异议，其与原告进行房产交易时，彭茵或唐锦雯还到场向陈某提出了还款请求，故原告对陈、彭、唐三人之间的借款抵押关系明知。根据上述事实可知，彭茵只是名义上的房产抵押权人，唐锦雯则是该抵押权的实际享有人，此类委托抵押并不为法律所禁止，前案判决撤销的为唐锦雯对房屋的优先受偿权而非彭茵对房屋的抵押权，故原告要求撤销抵押权的诉请缺乏法律依据，对其诉请不能同意。
　　被告陈某辩称，陈某虽为系争房屋所有权人但非实际居住人，将房屋抵押用于借款、将房屋出售并收取房款、与唐锦雯就借贷进行诉讼调解的均为陈某之胞兄，陈某只是应其要求出面与彭茵签订了借款抵押合同、与原告签署了房屋买卖合同，签合同时唐锦雯与彭茵虽然在场，但陈某并不了解两人中谁为钱款的实际出借方，也不清楚确切的借款金额，目前部分借款可能已由陈某之胞兄清偿。对原告诉请不发表意见，由法院依法判决。
　　第三人唐锦雯述称，唐锦雯与彭茵原为同事，常将自有闲置资金对外放贷并为操作便利由彭茵以出借方及抵押权人的身份出面签订借款抵押合同并办理抵押物登记手续。唐通过朋友介绍与陈某之胞兄相识后，按其所需向其出借资金并以陈某名下的系争房屋作为抵押物、彭茵则受唐委托成为名义上的出借方与抵押权人。考虑到最初还款状况稳定，唐锦雯陆续出借的钱款数额高于借款合同的约定且有转账凭证为据。陈某将系争房屋向原告出售时，唐锦雯与彭茵均到场参与了协商，中介亦向原告明示了两人的身份及房屋的抵押权设立状况。之后因还款义务未得到履行，彭茵又拒绝出面，唐锦雯只得以自身的名义提起了诉讼。根据上述事实，本方同意彭茵的辩称意见，即公示的抵押权人与实际的债权人虽不一致，但唐锦雯作为本次抵押借款中的实际抵押权人，其抵押行为符合“隐名委托”的法律规定，而原告在进行房产交易时未核实房屋的产权登记信息存在重大过失，故本方对系争房屋仍享有优先受偿权。
　　经审理查明，一、2011年11月14日，陈某与彭茵签署《抵押借款协议》一份，约定陈向彭借款200万，借期至2012年11月13日止，陈将名下的系争房屋向彭作抵押，如逾期未还款则彭茵有权将系争房屋出售用于清偿借款及其他费用。该协议签订后，当事人于2011年11月18日完成了房产抵押登记，抵押权人为彭茵、债权数额为200万；二、2013年10月12日，以原告作为买受方、陈某作为出售方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，主要约定的内容为：房价款为590万，2014年2月15日前完成房屋交接，之后，陈某出具收条三张确认收到原告支付的房款共计360万元。2014年至2015年期间，交易双方多次签订确认书对房屋过户日期及违约责任进行了补充约定，其中2014年3月还通过签署房屋交接书的方式对房屋进行了验收交接，但始终未完成房屋产权的过户；三、2016年5月23日，唐锦雯与陈某就借贷纠纷通过上海市长宁区人民法院达成(2016)沪0105民初8337号民事调解书，确认陈某应于2016年6月15日前向唐锦雯归还借款本金及利息，否则唐可对系争房屋进行折价、拍卖、变卖后行使优先受偿权；四、2017年7月14日，上海市长宁区人民法院就原告与唐锦雯、陈某关于前述民事调解书的撤销权之诉作出(2017)沪0105民撤1号民事判决，认为因唐锦雯并非系争房屋抵押权人，其在陈某已将房屋向原告出售并由原告付款且对房屋实现占有使用后，再与陈某达成对系争房屋优先受偿的协议损害了原告的民事权益，故将(2016)沪0105民初8337号民事调解书中赋予唐锦雯对系争房屋的优先受偿撤销；2017年12月1日，原告向本院提起(2017)沪0107民初28910号民事诉讼，请求判令陈某继续履行买卖合同并支付违约金，该案除查明了原告与陈某就系争房屋的买卖关系、原告履行了部分付款义务、房屋已完成交接等事实外，还查明陈某为系争房屋的产权人、彭茵为房屋的抵押权人之一、上海市长宁区人民法院对房屋采取了司法限制措施。2018年8月15日，本院就该案作出判决，以系争房屋产权已被采取司法限制措施而不具备过户条件为由未对原告诉请予以支持。2018年12月7日，原告提起本案诉讼，请求判决如其诉请。
　　本院认为，当事人的财产、合同权益受法律保护。根据本案查明的事实与证据，结合当事人的诉辩称，设定于系争房屋之上的、抵押权人为彭茵的抵押登记应予以撤销，理由为：一、经本案及他案查明，原告与陈某之间签订的关于系争房屋的买卖合同合法有效，原告作为买受方已履行了大部分付款义务并实际占有房屋，其有权要求出售方陈某履行房屋产权过户并在此过程中排除相应的隐患或侵害，虽然原告在交易时对设定于房屋之上的抵押权有审慎与注意义务，但当该抵押权的设立不符合法律规定或虽符合法律规定但符合撤销、注销条件的，原告仍有权要求排除该妨害以维护其买受方的合法权益；二、系争房屋得以办理抵押登记手续并以彭茵为抵押权人显然是基于其与陈某签订的抵押借款协议，现彭茵自认其本人并未按合同约定向陈某出借钱款，故彭茵取得该抵押权缺乏约定或法定依据；三、对不动产享有抵押权应以具有公示公信效力的登记手续为依据，唐锦雯并非系争房屋的登记抵押权人，而民事活动中所谓的“隐名”或“委托”均以不侵害善意第三方为前提，目前并无证据证实原告在购房时明确知晓彭茵对系争房屋的抵押权系代唐锦雯行使，房屋产权人陈某对此亦未予以确认，故唐锦雯认为其基于向彭茵的委托对系争房屋仍享有优先受偿权的主张未得到相关房产权益方的认可，亦与抵押登记制度有悖。综上，彭茵对系争房屋之抵押权的设立不符合法律规定，原告的诉请于法有据，本院予以支持，因两被告之间事实上并不存在房产抵押关系，故该抵押权依法不成立而应直接撤销。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：
　　撤销设定于上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的、抵押权人为被告彭茵的抵押登记。
　　本案财产保全费人民币5000元，由原告吴某某、施某某、周慧君负担人民币1668元，由被告陈某负担人民币1666元。由被告彭茵负担人民币1666元。
　　本案受理费人民币81800元，减半收取，计人民币40900元，由原告吴某某、施某某、周慧君负担人民币13634元，由被告陈某负担人民币13633元，由被告彭茵负担人民币13633元。
　　如不服本判决，被告陈某可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：曹  彬

书记员：陈依宁