吴某某与王某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

吴某某
张光龙（湖北峰峦律师事务所）
王某某
黄艳（湖北楚天剑律师事务所）

原告吴某某。
委托代理人张光龙，湖北峰峦律师事务所律师。
代理权限:特别授权代理。
被告王某某。
委托代理人黄艳，湖北楚天剑律师事务所律师。
代理权限:特别授权代理。
原告吴某某诉被告乔长兵、王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周秭民担任审判长，与人民陪审员陈世明、孙烈雄组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。
诉讼中，原告吴某某向本院申请撤回对乔长兵的诉讼，本院予以准许。
原告吴某某的委托代理人张光龙、被告王某某及其委托代理人黄艳到庭参加了诉讼。
本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告吴某某诉称:2010年10月9日，原告与乔长兵签订《房屋租赁合同》，约定将房屋租赁给乔长兵从事旅馆住宿业经营，租赁期为十年，前五年按每年6万元的标准给付，后五年根据市场行情随行就市，每两年一议。
同时约定乔长兵在租赁期限内有权转租给他人，原告无异议，但必须通知原告到场，另签租赁合同。
合同履行至2015年9月30日，乔长兵没有与原告协商房屋租金事宜，只有被告短信告知原告，房屋现由被告经营，原告经了解得知乔长兵在2013年8月将房屋转租给了被告，但没有告知原告，也没有与原告签订补充协议。
因此，原告请求判令解除与乔长兵的《房屋租赁合同》，并判令乔长兵、被告返还租赁房屋。
诉讼中，原告变更诉讼请求，请求判令被告向原告交还房屋，增加诉讼请求，要求被告按每天1000元的标准支付从2015年10月9日起至交房时止的房屋租金。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据:
1、2010年10月9日原告与乔长兵签订的房屋租赁合同一份，证明原告将位于秭归县茅坪镇桔颂路37号的房屋出租给乔长兵，该房屋前五年的租金为每年60000元，五年以后的租金根据市场行情随行就市，两年一议。
双方特别约定，乔长兵有权将租赁的房屋转租给他人，但必须通知原告到场，重新签订合同。
2、秭归县房权证茅坪镇字第01＊＊＊＊＊号房产证复印件一份、秭归县国用（2011）第0503号土地使用权证复印件一份，证明原告拥有秭归县茅坪镇桔颂路37号的房屋。
3、原告委托代理人对刘士凤的调查笔录一份，证明乔长兵将所承租的房屋转租给了被告，但乔长兵没有通知原告到场并与王某某重新签订合同。
4、其他人的在同地段的房屋租赁合同四份，证明同地段的房屋租金按照市场行情标准，原告要求1000元／天的标准是合理的。
被告王某某辩称:一、被告与原承租人乔长兵的转租合同依法成立生效，应当受到法律保护。
被告于2013年8月与乔长兵签订转租合同时，知晓乔长兵有权利转租的合同条款，原告以未通知本人到场为由，认为被告非法占有其租赁房屋，我们认为通知义务是租赁合同的从义务，不是主义务，而且在被告租赁期间，原告也收到了被告的房屋租金，所以原告与乔长兵、乔长兵与被告之间的租赁合同关系依法成立并生效，应受法律保护。
二、原告知道被告转租的事实。
2013年11月5日，乔长兵将房屋转租给被告的事实通知了原告，原告声称有事不能到场，并明确表示同意转租。
2014年9月10日，被告向原告交付房租时，原告向被告出具收据时注明是被告交付的，其从实际行为上也是知晓转租事实并予以认可的。
被告在经营租赁期间，将营业执照的负责人由乔长兵变更为被告本人时，需要向工商行政管理部门提交原告的房产证，在变更时原告也提供了房产证复印件，原告为此提供协助的事实也认定为原告知晓转租的事实。
2015年9月之后，被告也多次主动给原告打电话协商房屋租金事宜，因为房屋租金的涨幅无法达成一致，才导致本案诉讼。
由此可见，被告和乔长兵的转租事实原告是知晓并认可的。
综上所述，原告要求被告返还房屋并支付租金的请求于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其辩解主张，向本院提供如下证据:
1、2013年11月5日被告与原承租人乔长兵的宾馆转让协议一份，附授权委托书一份，证明被告与乔长兵签订的租赁合同合法有效，被告有权占有该房屋。
2、2014年9月20日原告给被告出具的收条一张，证明原告知道宾馆转租的事实，并实际收取了被告的租赁费。
3、2013年11月7日乔长兵出具的收条一份，证明乔长兵收取了被告的转租费365000元。
4、营业执照复印件、房产证复印件各一份，该房产证复印件是原告提供给被告的，证明原告知晓被告实际经营及房屋被转租的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的4份证据提出如下质证意见:对第一、二份证据均无异议。
对第三份证据，其陈述没有找过原告不属实，只能说是刘士凤合伙期间她没有找过原告，不能证明被告在此后经营期间没有找过原告，而且与原告在补充陈述期间的陈述不相符，被告在2015年9月电话找过原告。
第四份证据合同是复印件，无法与原件核对，而且没有提供证人的身份证明，原告提交的租赁合同与本案没有关联性。
对被告提供的证据，原告提出如下质证意见:第一份证据可以说明，他们对外的行为是被告基于乔长兵的授权代理行为，合同的主体依然是乔长兵，被告认为其合法占有房屋的理由是不能成立的，与其后面提供的营业执照是相矛盾的，他们之间的宾馆转让设备什么的原告是没有意见的，但是将房屋转让是违背了原租赁合同的规定的，而后面变更营业执照是在2015年，这个时候王某某才以自己的名义经营。
第四份证据中，被告提交的房产证复印件原告并不知情，并不是原告提供给被告的，上面也没有本案原告的签名及书写日期，不能证明是本案原告提供给被告办证使用的。
第三份证据乔长兵收取被告转让费与原告无关。
第二份证据，原告收取的租赁费是被告代乔长兵支付的，与第一份证据的授权委托书更是一致，并不是被告以自己的名义缴纳的租金。
本院认为，对于原告提供的第一、二、三份证据本院予以认定，作为认定本案事实的依据，原告提交的第四份证据四份租赁合同与本案没有关联性，不予认定。
被告提交的四份证据予以认定，作为认定本案事实的依据。
经审理查明:2010年10月9日，原告与乔长兵签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于秭归县茅坪镇桔颂路37－1号房屋（第一、二层）租赁给乔长兵从事旅馆住宿业经营，租赁期自2010年10月9日至2020年10月9日，房屋前五年按每年6万元的标准给付租金，后五年根据市场行情随行就市，每两年一议。
双方同时约定，乔长兵在租赁期限内有权转租给他人，原告对此无异议，但必须通知原告到场，另签租赁合同。
2013年11月15日，乔长兵与被告签订《宾馆转让协议》，以36.5万元的价格将后7年的经营权及相关财产设备所有权转让给被告。
考虑到宾馆过户手续繁琐，相关证件不过户，法定代表人仍为乔长兵，转租后由乔长兵出具委托书以乔长兵的名义经营，如出现违法经营的问题由被告负责，与乔长兵无关。
2014年9月20日，被告向原告交纳租金6万元，原告出具收据，该收据载明:“收条今收到乔长兵房租（王某某代交）陆万元整系如家宾馆租金（2014年10月9日至2015年10月9日）收款人吴某某2014.9.20号”。
2015年9月，原、被告因房屋租金的涨幅发生争议致原告向本院提起诉讼，请求判令解除与乔长兵的《房屋租赁合同》，并要求乔长兵与被告返还租赁房屋。
诉讼中，原告变更诉讼请求，请求判令被告将其占用原告位于秭归县茅坪镇桔颂路37号的房屋交还给原告，增加诉讼请求，要求被告按每天1000元的标准支付从2015年10月9日起至交房时止的房屋租金。
本院当庭通知原告对增加诉讼请求的部分缴纳诉讼费用，但原告在本院作出判决时止没有缴纳，原告对增加诉讼请求部分未有缴纳诉讼费，视为对该项请求的放弃，本院不纳入审理的范围。
本院认为:被告与乔长兵之间房屋转租的行为是否合法有效是本案诉争的焦点。
原告与乔长兵在签订房屋租赁合同时特别约定，乔长兵在租赁期限内有权转租给他人，但必须通知原告到场另签租赁合同。
经审理查明，乔长兵与被告签订转租合同时没有通知原告到场，根据合同法第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
但是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。
被告在2014年9月20日向原告交纳租金，原告在收据上注明是被告代交时，应当推定原告应当知道乔长兵转租给被告的事实，而至起诉时已有一年多时间，原告没有在法定期限内行使解除权或要求认定转租合同无效，乔长兵与被告的转让行为自始确定合法有效，被告基于合同占有和使用该房屋合法，原告要求被告交还房屋的请求不能成立，应驳回其诉讼请求。
本案经本院主持调解，双方对租金涨幅的多少未能达成协议，据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条  、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下:
驳回吴某某的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由吴某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为，对于原告提供的第一、二、三份证据本院予以认定，作为认定本案事实的依据，原告提交的第四份证据四份租赁合同与本案没有关联性，不予认定。
被告提交的四份证据予以认定，作为认定本案事实的依据。
经审理查明:2010年10月9日，原告与乔长兵签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于秭归县茅坪镇桔颂路37－1号房屋（第一、二层）租赁给乔长兵从事旅馆住宿业经营，租赁期自2010年10月9日至2020年10月9日，房屋前五年按每年6万元的标准给付租金，后五年根据市场行情随行就市，每两年一议。
双方同时约定，乔长兵在租赁期限内有权转租给他人，原告对此无异议，但必须通知原告到场，另签租赁合同。
2013年11月15日，乔长兵与被告签订《宾馆转让协议》，以36.5万元的价格将后7年的经营权及相关财产设备所有权转让给被告。
考虑到宾馆过户手续繁琐，相关证件不过户，法定代表人仍为乔长兵，转租后由乔长兵出具委托书以乔长兵的名义经营，如出现违法经营的问题由被告负责，与乔长兵无关。
2014年9月20日，被告向原告交纳租金6万元，原告出具收据，该收据载明:“收条今收到乔长兵房租（王某某代交）陆万元整系如家宾馆租金（2014年10月9日至2015年10月9日）收款人吴某某2014.9.20号”。
2015年9月，原、被告因房屋租金的涨幅发生争议致原告向本院提起诉讼，请求判令解除与乔长兵的《房屋租赁合同》，并要求乔长兵与被告返还租赁房屋。
诉讼中，原告变更诉讼请求，请求判令被告将其占用原告位于秭归县茅坪镇桔颂路37号的房屋交还给原告，增加诉讼请求，要求被告按每天1000元的标准支付从2015年10月9日起至交房时止的房屋租金。
本院当庭通知原告对增加诉讼请求的部分缴纳诉讼费用，但原告在本院作出判决时止没有缴纳，原告对增加诉讼请求部分未有缴纳诉讼费，视为对该项请求的放弃，本院不纳入审理的范围。
本院认为:被告与乔长兵之间房屋转租的行为是否合法有效是本案诉争的焦点。
原告与乔长兵在签订房屋租赁合同时特别约定，乔长兵在租赁期限内有权转租给他人，但必须通知原告到场另签租赁合同。
经审理查明，乔长兵与被告签订转租合同时没有通知原告到场，根据合同法第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
但是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。
被告在2014年9月20日向原告交纳租金，原告在收据上注明是被告代交时，应当推定原告应当知道乔长兵转租给被告的事实，而至起诉时已有一年多时间，原告没有在法定期限内行使解除权或要求认定转租合同无效，乔长兵与被告的转让行为自始确定合法有效，被告基于合同占有和使用该房屋合法，原告要求被告交还房屋的请求不能成立，应驳回其诉讼请求。

本案经本院主持调解，双方对租金涨幅的多少未能达成协议，据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条  、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下:
驳回吴某某的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由吴某某负担。

审判长：周秭民
审判员：陈世明
审判员：孙烈雄

书记员：付雅雪