吴某某诉香河县龙盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

吴某某
孟晓海（北京盈科律师事务所）
香河县龙盛房地产开发有限公司
张宇（香河县淑阳镇光明法律服务所）
中国建设银行股份有限公司香河支行
李宝强（河北红杉律师事务所）

原告吴某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，河北省唐山市人，现住迁西县滦阳镇受益店村34号。
委托代理人孟晓海，北京市盈科律师事务所律师。
被告香河县龙盛房地产开发有限公司。住所地:河北省廊坊市香河县淑阳镇康宁路。
法定代表人薛军，总经理。
委托代理人张宇，香河县淑阳镇光明法律服务所法律工作者。
第三人中国建设银行股份有限公司香河支行。住所地:河北省廊坊市香河县淑阳镇府前街18号。
代表人王绍刚，行长。
委托代理人李宝强，河北红杉律师事务所律师。
原告吴某某与被告香河县龙盛房地产开发有限公司（以下简称龙盛房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司香河支行（以下简称建行香河支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理，依法由审判员徐天峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托代理人孟晓海，被告龙盛房地产公司的委托代理人张宇及第三人建行香河支行的委托代理人李宝强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，原告与第三人签订的个人住房借款合同均合法有效。在原、被告签订的合同中明确约定，2012年5月31日前被告向原告交付房屋，逾期交付60日后买受人有权解除合同，同时约定了交付房屋时应具备的五项条件。被告虽然在2012年7月20日通知原告入住，但当时房屋并不具备交付条件，且被告至今未能提供合同约定的有关商品房经验收合格的相关证明。被告行为已构成违约，应承担延期交房的相关责任。根据合同约定，原告有权单方解除合同，要求被告返还已付购房款。本院对原告主张解除商品房买卖合同，被告返还购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的诉讼请求予以支持，被告应返还原告购房款169659.92元。原告主张被告按照中国人民银行同期贷款利率支付已付购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的利息，承担银行按揭贷款利息损失58743.25元，并按照合同约定支付已付房款2%的违约金。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，故本院仅对原告前两项诉讼请求予以支持，并确认已付购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的利息自每笔款项收到次日起开始计算至本判决确定的履行之日止。因原告与被告签订的商品房买卖合同被解除，致使个人住房借款合同的目的无法实现，原告请求解除其与第三人签订的个人住房借款合同，本院予以支持。根据法律规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此原告要求被告将其剩余银行贷款余额支付第三人的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条  、第一百零六条  第一款  ，《中华人民共和国合同法》第九十三条  、第九十七条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  、第二十四条  、第二十五条  之规定，判决如下:
一、解除原告吴某某与被告香河县龙盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。
二、解除原告吴某某与第三人中国建设银行股份有限公司香河支行签订的个人住房借款合同。
三、被告香河县龙盛房地产开发有限公司返还原告吴某某购房款169659.92元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付每笔款项自收到次日起至本判决确定的履行之日的利息。
四、被告香河县龙盛房地产开发有限公司支付原告吴某某按揭贷款利息损失58743.25元。
五、被告香河县龙盛房地产开发有限公司代替原告吴某某向第三人中国建设银行股份有限公司香河支行偿还尚欠的贷款本金354229.08元。
六、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
以上三至五项计算时间截止至2013年12月10日，以后交付的，按实际发生的数额计算。以上三至五项于本判决生效后五日内履行。
如果被告香河县龙盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1765元，由被告香河县龙盛房地产开发有限公司负担。（此款原告已预交，判决生效后由被告径付原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。

本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，原告与第三人签订的个人住房借款合同均合法有效。在原、被告签订的合同中明确约定，2012年5月31日前被告向原告交付房屋，逾期交付60日后买受人有权解除合同，同时约定了交付房屋时应具备的五项条件。被告虽然在2012年7月20日通知原告入住，但当时房屋并不具备交付条件，且被告至今未能提供合同约定的有关商品房经验收合格的相关证明。被告行为已构成违约，应承担延期交房的相关责任。根据合同约定，原告有权单方解除合同，要求被告返还已付购房款。本院对原告主张解除商品房买卖合同，被告返还购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的诉讼请求予以支持，被告应返还原告购房款169659.92元。原告主张被告按照中国人民银行同期贷款利率支付已付购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的利息，承担银行按揭贷款利息损失58743.25元，并按照合同约定支付已付房款2%的违约金。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，故本院仅对原告前两项诉讼请求予以支持，并确认已付购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的利息自每笔款项收到次日起开始计算至本判决确定的履行之日止。因原告与被告签订的商品房买卖合同被解除，致使个人住房借款合同的目的无法实现，原告请求解除其与第三人签订的个人住房借款合同，本院予以支持。根据法律规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此原告要求被告将其剩余银行贷款余额支付第三人的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条  、第一百零六条  第一款  ，《中华人民共和国合同法》第九十三条  、第九十七条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  、第二十四条  、第二十五条  之规定，判决如下:

一、解除原告吴某某与被告香河县龙盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。
二、解除原告吴某某与第三人中国建设银行股份有限公司香河支行签订的个人住房借款合同。
三、被告香河县龙盛房地产开发有限公司返还原告吴某某购房款169659.92元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付每笔款项自收到次日起至本判决确定的履行之日的利息。
四、被告香河县龙盛房地产开发有限公司支付原告吴某某按揭贷款利息损失58743.25元。
五、被告香河县龙盛房地产开发有限公司代替原告吴某某向第三人中国建设银行股份有限公司香河支行偿还尚欠的贷款本金354229.08元。
六、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
以上三至五项计算时间截止至2013年12月10日，以后交付的，按实际发生的数额计算。以上三至五项于本判决生效后五日内履行。
如果被告香河县龙盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1765元，由被告香河县龙盛房地产开发有限公司负担。（此款原告已预交，判决生效后由被告径付原告。）

审判长：徐天峰

书记员：吴红柳