吕某与陈某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吕某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曲立鑫，上海市华天平律师事务所律师。
　　被告：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地福建省建阳市。
　　原告吕某诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2018年11月7日公开开庭进行了审理，原告吕某的委托诉讼代理人曲立鑫到庭参加诉讼，被告陈某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告吕某向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间签订的《租赁合同》于2018年8月15日解除；2、判令被告恢复位于上海市青浦区徐泾镇诸陆西路XXX弄XXX号XXX室房屋至租赁前的原状并依法腾退该房屋；3、判令被告向原告支付逾期交还房屋的占有使用费(自2018年8月15日起按照人民币8,500元/月的标准计算)。
　　事实与理由：2018年4月29日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁位于上海市青浦区徐泾镇诸陆西路XXX弄XXX号XXX室的房屋(下简称“系争房屋”)，租赁期限2年，自2018年5月15日起计至2020年5月14日，租金租月8,500元；首期付三押一，以后每三个月结算一次，提前七天支付下次房租。后原告交付被告系争房屋，但被告仅支付两个月租金及押金。原告多次追讨无果。
　　被告陈某某未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：2009年10月16日，原告吕某的丈夫苏俊生(作为乙方)与案外人上海尚晋实业有限公司(作为甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区徐泾镇诸陆西路2265弄《绿中海明苑C地块》88号1层101(复式)室。
　　2018年4月29日，原告吕某(作为甲方)与被告陈某某(作为乙方)签订租赁合同1份，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期限为2年，自2018年5月15日起至2020年5月14日止；月租金8,500元，转账方式支付；首期付三个月，另付8,500元押金，以后按三个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构装修，并爱护使用租赁房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。
　　合同签订后，吕某委托律师于2018年7月23日通过邮政快递向陈某某户籍地寄送律师函，称陈某某仅向吕某支付两个月租金和押金，拒绝支付剩余首期租金，故告知陈某某双方签订的租赁合同于2018年8月15日解除、扣除押金8,500元，要求陈某某于上述日期恢复房屋原状并腾退交还吕某，否则按月租8,500元的标准支付占有使用费。该律师函于2018年7月28日由案外人陈小元签收。
　　上述查明的事实，由以下证据证明：吕某提供的预售合同、结婚证、租赁合同、律师函、邮寄凭证，上述证据并经庭审出证，本院予以确认。
　　审理中，吕某称，虽然双方未书面约定首期租金的支付期限，但根据之后每期租金都提前七天支付的约定，可以推断出首期租金应当也是提前支付的。合同签订后，陈某某仅支付原告押金和两个月的租金，系争房屋于2018年4月底交付被告，被告改建加了隔断后变成六室一厅，进行群租，吕某提出异议，但陈某某未予改正。当初是想用押金8,500元抵扣第三个月租金，故将合同解除时间定于2018年8月15日，现仍要求将押金抵扣租金。对此吕某提供微信对话截屏(主要内容为：2018年6月15日，吕某称听中介说陈某某将系争房屋隔成六房一厅挂牌，陈某某对此予以否认；2018年7月18日，苏俊生称之前陈某某要求给予半个月时间装修、以手头紧为由要求先支付两个月租金和押金，吕某苏俊生均同意，但陈俊生对吕某苏俊生说房子用于白领领导居住是欺骗，现要求陈某某尽快联系苏俊生)。
　　本院认证如下：吕某未进一步举证证明对话双方的身份，故本院难以采纳；即使上述对话确实是吕某、苏俊生与陈某某之间发生的，也无法反映双方一致确认陈某某改建房屋进行群租、吕某一方催告陈某某付款这两节事实。
　　审理中，本院于2018年10月12日送达陈某某起诉状副本。
　　本院认为，吕某与陈某某之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方未书面约定首期租金的支付期限，但根据合同中除首期外的租金是每三个月结算一次、提前七天支付，及房屋租赁市场先付后用的交易惯例，吕某所称双方约定俊翔应先支付首期租金再使用房屋的陈述可信性较高。现陈某某未举证证明其付款情况，而吕某自认收到两个月租金及押金，本院予以确认。因吕某收款时未提出异议，结合吕某提供的微信对话记录，本院确认吕某曾同意陈某某延期支付第三个月租金。本案合同未针对一方行使单方解除权的情形进行约定。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。吕某称陈某某擅自改变系争房屋结构进行群租，吕某一方于2018年7月18日催告陈某某付款，但对此未提供充分证据，故2018年7月吕某未经催告即发函要求解除合同，不发生解除合同的效力。但该律师函也已告知陈某某应支付房屋占有使用费，可视为催告付款通知，而陈某某未在合理期限内支付首期三个月的剩余一个月租金并按时支付之后应付的租金，故吕某有权解除合同，起诉状副本可视为解除合同通知，本案租赁合同于起诉状副本送达陈某某之日即2018年10月12日解除。
　　根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故陈某某应立即腾退系争房屋返还吕某，但因吕某未举证证明系争房屋交付陈某某时的原状和系争房屋现状，故对吕某要求陈某某恢复系争房屋交付时状态的诉讼请求，本院不予支持。陈某某应支付合同解除之前的租金和合同解除之后的房屋占有使用费。吕某应在陈某某交还房屋并付清所有费用后返还押金，现吕某要求将押金抵销首期租金中未付的一个月租金，且已通过律师函告知陈某某，符合法律规定，本院予以确认。吕某主张的房屋占有使用费计算标准符合法律规定，本院予以确认。
　　陈某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告吕某与被告陈某某于2018年4月29日就位于上海市青浦区诸陆西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2018年10月12日解除；
　　二、被告陈某某应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区诸陆西路XXX弄XXX号XXX室的房屋并返还原告吕某；
　　三、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内支付原告吕某租金和房屋占有使用费(按每月8,500元标准，自2018年8月15日起计算至实际腾退之日止)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费80元，减半收取计40元，由被告陈某某负担。　　
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈菊芳

书记员：胡敏雯