吕某某与甘某某房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

吕某某
石茹萍（黑龙江如平律师事务所）
甘某某
杜尚玉（黑龙江匡正律师事务所）
杨某某

原告吕某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住址兰西县。
委托代理人石茹萍，黑龙江如平律师事务所律师。
被告甘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，个体，住址肇东市。
委托代理人杜尚玉，黑龙江匡正律师事务所律师。
委托代理人杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，个体，住址肇东市。系甘某某妻子。
原告吕某某诉被告甘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告吕某某及其委托代理人石茹萍，被告甘某某的委托代理人杜尚玉、杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
5、（2015）兰民初字第19号案件庭审笔录中杨某某的出庭证词，要证实原告不同意解除合同，是被告自行违约搬迁导致双方合同不能履行的事实；
6、（2015）兰民初字第19号判决书，要证明被告擅自搬出商铺使得华辰商贸公司有机可乘，侵占了原告的商铺，经法院确认绥化市华辰商贸构成侵权，从而可以看出被告为了自己的利益，出卖原告的利益，将原告的商铺让与华辰商贸使用的事实；
被告甘某某为了支持其诉讼主张，提供了如下证据:
通知书一份，要证实其是被迫搬家的事实。
本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证:
1、对于原告提交的证据1、2，被告没有异议；
2、对于原告提交的证据3，被告对其真实性没有异议，但认为该证据证实不了被告在华辰商贸公司和金地商场处得到了好处，也证实不了被告自行搬走损害了原告的合法权利；
3、对于原告所提交的证据4，被告对其真实性没有异议，但认为上诉状证实不了原告的主张，因为华辰商贸公司与被告有利害关系，他的陈述是为了逃避自己应付的责任，所以不应作为定案依据；
4、对于原告所提交的证据5，被告认为原告是断章取义，不能理解证人杨某某的意思，杨所要表达的是原告不赔偿被告搬家及装修损失，双方对被告搬到新址的事实没有达成一致意见，原告不是不让被告搬走，而是要求被告搬到置换的地方，所以原告才在金地商场通知后搬出22号商铺。
5、对于原告所举证据6，被告认为该判决未生效，不能作为证据使用。
6、对于被告提交的证据，原告认为没有原件，而且该通知是应给商铺主人不应给承租人，作为原告没有看到过这份通知，且该通知不论真假都与本案无关，也不排除华辰商贸公司在事后制作的可能。
根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下:
对于原告所举的证据，1、2被告均没有异议，证据来源合法，内容客观、真实与原、被告的陈述相互印证，依法予以确认。对于原告所举的证据3、4、5，被告对其真实性没有异议，但不同意原告主张要证明的事实，但从庭审中查明的事实以及原、被告的陈述来看，原告所主张的待证事实与本案争议的事实没有关连性，但该三份证据本身对于认定本案事实有着证明性，故依法对该三份证据予以采信。对于原告所举的证据6，因该份证据未发生法律效力，依法不予采信。对于被告所举的证据因系复印件，被告未能当庭出示可供比对原件，而且原告不予认可，故不予采信。
本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下:
2012年3月12日，原告吕某某与被告甘某某签订了《租房协议书》，原告将位于兰西县金地商场内地下一层22号商铺租给被告使用，租期为5年，自2012年4月1日起至2017年4月1日止。租期前两年，每年租金为26，900.00元，租期后三年，即自2014年4月1日起每年租金为30，000.00元。在租期第一年，被告依约如期支付了租金。2014年2月11日被告在没有通知原告解除租赁合同的情况下自行从所租商铺搬出，至今租金未付。
本案争议的焦点是:1、双方的租赁合同是否解除。原告认为，被告自行从所租的商铺搬出，没有通知原告，原告是在其商铺被华辰商贸公司占用一段时间后才得知自己的商铺被华辰商贸公司占用，也是在与华辰商贸公司的诉讼中才得知被告搬出商铺的具体时间，被告从未告知其解除双方的租赁合同，所以双方的租赁合同并未解除。而被告则认为，被告在2014年2月11日搬出商铺时已经通知了原告要搬离商铺，被告的这种行为已经做出了不再履行租赁合同的意思表示，按规定能认定双方的合同已经解除。按照《合同法》及其司法解释的相关规定，租赁合同的解除须当事人行使解除权或者协议解除方能发生法律效力，本案中双方当事人均没有上述法律规定的解除行为，所以该租赁合同并未解除。2、租金的计算方式。原告认为，自2013年4月1日起至2014年2月11日止，被告在租赁期间内使用了租赁的房屋，按照合同年租金数额的约定及正常的交易习惯，被告使用房屋未到11个月，但应按11个月计算房屋租金，故主张租金24，658.33元。而被告则认为，原告主张的交易习惯并不存在，应按实际使用天数计算。按照《合同法》的相关规定，如果双方当事人有约定，应按约定履行，如果没有约定可根据相关规定或者实际情况等因素确定。本案中，双方当事人对于房屋的使用期限一致认可，但对于一方违约如何计算租金并没有明确的规定，此种情形下相关法律、法规也无明确规定，但按实际占有使用天数计算更为公平合理，且被告搬出所承租的房屋后，华辰商贸公司对该商铺进行了占有使用，原告已经另案对其占有使用期间的费用进行了诉讼主张，故对于本案的租金计算按实际占有使用天数计算更为合理。
本院认为，依法成立的合同应受到法律保护，双方当事人应当按照合同的约定行使权力和履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告在租赁合同有效的情况下占有使用了原告的商铺应当按照约定的支付相应的租赁费用，故原告要求被告给付占有使用期间的租赁诉求，符合法律规定，应予支持。但因双方在租赁合同中未对承租人违约如何计算租金做明确规定，故租金数额按实际占有使用期间计算最为公平。被告在租赁期间内擅自搬离所租商铺，双方当事人未按法律规定解除租赁合同，原告以诉讼方式要求解除此租赁合同，符合法律规定，依法应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、第二百一十二条  、第二百二十六条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条  的规定，判决如下:一、解除原告吕某某与被告甘某某于2012年3月12日签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告甘某某于判决生效后三日内一次性给付原告吕某某所欠租金23，362.47元（2013年4月1日至2014年2月11日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费416.46元，由被告负担394.57元，由原告自行负担21.89元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

本院认为，依法成立的合同应受到法律保护，双方当事人应当按照合同的约定行使权力和履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告在租赁合同有效的情况下占有使用了原告的商铺应当按照约定的支付相应的租赁费用，故原告要求被告给付占有使用期间的租赁诉求，符合法律规定，应予支持。但因双方在租赁合同中未对承租人违约如何计算租金做明确规定，故租金数额按实际占有使用期间计算最为公平。被告在租赁期间内擅自搬离所租商铺，双方当事人未按法律规定解除租赁合同，原告以诉讼方式要求解除此租赁合同，符合法律规定，依法应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、第二百一十二条  、第二百二十六条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条  的规定，判决如下:一、解除原告吕某某与被告甘某某于2012年3月12日签订的《房屋租赁协议书》；

二、被告甘某某于判决生效后三日内一次性给付原告吕某某所欠租金23，362.47元（2013年4月1日至2014年2月11日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费416.46元，由被告负担394.57元，由原告自行负担21.89元。

审判长：王洪军
审判员：刘延松
审判员：许丽丽

书记员：焦娇