吕某某与李某某、李某某执行异议之诉一审民事判决书

原告（案外人）：吕某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。
被告（申请执行人）：李某某，女,xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省龙江县。
被告（申请执行人）：李某某，女,xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省龙江县。
被告（申请执行人）：李晓宏，女,xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省龙江县。
委托诉讼代理人：李某某，身份同上。
第三人（被执行人）：尹丽艳，女,xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省龙江县。
第三人（被执行人）：赵东，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，无职业，住黑龙江省龙江县。

原告吕某某与被告李晓宏、李某某、李某某，第三人尹丽艳、赵东执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕某某，被告李某某、李某某，第三人尹丽艳到庭参加诉讼，第三人赵东经传票传唤无正当理由未到庭应诉，故依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吕某某向本院提出诉讼请求：1、确认龙江县龙江镇艺术团住宅楼××楼××单元××室、××室为原告所有；2、不得执行该两处房产。事实与理由：2015年11月12日龙江县人民法院作出（2015）龙江商初字第299号民事判决，判决尹丽艳给付李晓宏、李某某、李某某借款本金合计136万元及利息，赵东承担连带责任。该案进入执行程序后，法院查封了上述房屋。他于2018年7月提出执行异议，后被法院驳回。故提起执行异议之诉，理由是：2014年5月26日原告与尹丽艳签订房屋买卖协议，双方约定原告以58.5万元的价格、贷款的方式，购买位于龙江镇艺术团住宅楼××楼××单元××室、××室房屋。协议签订后，原告以银行转账的方式，向尹丽艳的丈夫陈东交清了全部购房款，有中国邮政储蓄银行出具的账户交易明细为证。随后吕某某入住该房屋，并对其进行简单装修，之后用于经营家庭旅馆，有社区出具的证明可以证实。涉案房屋的贷款于2016年4月15日还清，但此时尹丽艳并未在龙江居住，而且还更换了电话号码，导致原告一直无法办理房屋过户登记直到该房屋被查封。综上原告认为，其基于购房合同所产生的义务已全部履行完毕，涉案房屋应为原告所有，未办理房屋过户登记不是原告的过错，原告与尹丽艳签订房屋买卖合同发生在尹丽艳向李晓宏等三人借款之前，买卖合同应当合法有效，法院的查封、执行没有法律依据。
被告李晓宏等三人辩称，原告与尹丽艳是借贷关系，双方签订的买卖合同是假的。2014年5月份，尹丽艳还在涉案的房屋中经营小旅馆，她们找过尹丽艳多次，都是在涉案的房屋中找到的。
第三人尹丽艳述称，她把房子卖给原告后，为了方便孩子上学，和原告之间好像有协议，原告允许她在那房子继续住一年。对于给原告带来的不便，她只能说声对不起。
本院经审理认定如下事实：
1、李晓宏、李某某、李某某诉尹丽艳、赵东民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月12日作出（2015）龙江商初字第299号民事判决书，判决：一、被告尹丽艳给付原告李晓宏借款本金17万元及相应利息；二、被告尹丽艳给付原告李某某借款本金15万元及相应利息；三、被告尹丽艳给付原告李某某借款本金104万元及相应利息；四、被告赵东在房屋财产价值的范围内对上述三项债务负连带清偿责任；五、驳回原告李晓宏、李某某、李某某其他的诉讼请求。
2、（2015）龙江商初字第299号民事判决书发生法律效力后，李晓宏、李某某、李某某向本院申请执行，本院于2016年4月5日立案执行，案号为（2016）黑0221执703号。2017年2月27日本院作出执行裁定，依法查封了尹丽艳名下位于龙江县××镇劳动街艺术团××楼××（96.78平方米）房屋和该楼的2门1层020103号（面积96.08平方米）房屋，以及艺术团1号楼的另一处房屋。并依据李晓宏等三人的申请，对上述房屋进行评估作价。
3、2018年11月10日吕某某作为案外人就本院对涉案房屋的执行措施提出异议。2018年11月24日本院作出（2018）黑0221执异39号执行裁定书，驳回了吕某某的异议请求。吕某某在提出执行异议时提供了他与尹丽艳签订的房屋买卖协议、银行账户交易明细、社区出具的居住证明等证据。在本案审理中，吕某某提供了物业改造费、取暖费、水电费等的交费票据，以及个人贷款的还款凭证、房照复印件、房屋租赁合同，证明其购买涉案房屋后偿还了贷款、交付了相关费用、并且将房屋对外出租。经查，在吕某某与尹丽艳签订买卖协议时，涉案房屋已在不动产登记处办理抵押登记，且在抵押期间，抵押权人为中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔分行。抵押权于2016年4月15日注销。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。吕某某主张其2014年5月从尹丽艳购买了涉案房屋，当时该两处房屋均为抵押物，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中吕某某称其在签订买卖协议时即被告知买卖的房屋为抵押物，因欠银行贷款未还清而不能办理过户登记，但其并未向抵押权人提前清偿债务、注销抵押权，而是随即向尹丽艳转账支付了58.50万元房款；尹丽艳取得转让价款后亦未向抵押权人提前清偿债务，其双方的行为违反法律规定和交易常情，同时也证明尹丽艳在转让涉案房屋时并未取得抵押权人的同意。因此吕某某与尹丽艳之间的转让行为无效。在涉案房屋的抵押登记注销后至本院查封时的十个多月间，吕某某仍不办理过户登记，且不能证明非因其自身原因未办理过户登记。故吕某某对执行标的不享有足以排除执行的权益，应当驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《最高人民法院
》第二十八条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告吕某某的诉讼请求。
案件受理费9,650元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长 王秀煜
审判员 刘承君
审判员 李竞茹

书记员： 宋丽娜