吕某某与上海市周某某蚂蚁百货商店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吕某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：上海市周某某蚂蚁百货商店，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：朱春荣。
　　委托诉讼代理人：施冬梅，上海市东浦律师事务所律师。
　　原告吕某某诉被告上海市周某某蚂蚁百货商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕某某，被告上海市周某某蚂蚁百货商店的法定代表人朱春荣及委托诉讼代理人施冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　吕某某向本院提出诉讼请求：1.被告退回房租人民币(以下币种相同)65,000元，支付搬迁费15,000元、营业损失及违约金共计4万元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月29日，原、被告签订了合作及管理协议书，约定由原告承租上海市浦东新区周康路XXX号(蚂蚁商城)内的128-130、138-140号铺位(以下简称系争房屋)。原告支付了租金65,000元。合同约定由被告方提供营业执照，但原告进场后发现没有营业执照，后续租金未再支付。2019年6月11日，政府在蚂蚁商城张贴了告知书，告知此商城为违章建筑。2019年6月14日，上海市浦东新区市场管理局出具责令整改通知书，责令立即停止无证经营行为。系争房屋系违章建筑，且无营业执照，故恳请法院判如所请。
　　上海市周某某蚂蚁百货商店辩称，不同意原告诉请。合同合法有效，履行期内没有出现导致合同无法履行的事由，原告诉请无事实依据。合同第二条约定了提前终止合同的违约责任。租期内原告一直占有使用房屋，如果原告要提前终止合同，应当承担相应的违约责任。
　　本院经审理查明：2018年12月28日，案外人上海汇太纺织印染厂(以下简称汇太印染厂)将周康路XXX号6幢部分房屋共计700平方米左右出租给案外人上海熙尚印务技术有限公司(以下简称熙尚公司)，租期为2019年1月1日至2021年12月31日。2019年1月1日，汇太印染厂向熙尚公司出具了周康路XXX号6幢部分房屋的《同意招商转租证明》。同日，熙尚公司出具委托书，将周康路XXX号的房屋“委托给朱春荣上海市浦东新区周某某蚂蚁日用百货商店招商管理，期限为2019.1.1-2021.12.31……”。2019年5月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《蚂蚁品牌折扣商城合作协议书》，约定甲方将系争房屋共计150平方米与乙方合作，甲方负责该商场的管理工作；乙方合作的铺位仅作为从事服装产品的经营使用；本合作协议期为2019年6月1日至2021年5月31日；租金每月13,300元，先付后租，半年一付。合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用，原告支付了相应的租金。庭审中，原告称其转账支付5万元，现金支付15,000元，共计支付租金65,000元(不包含押金)。被告则表示其仅收到租金6万元(不包含押金)，5,000元现金并未收到。2019年6月11日，周某某政府有关部门向汇太印染厂出具了告知书，载明：“您擅自在周康路XXX号处违法搭建违建的行为……请你于2019年6月20日前自行清理并搬离该违法建筑物内的所有物品……”。2019年6月14日，上海市浦东新区市场监督管理局向原告出具了《责令整改通知书》，因原告在系争房屋内无照经营服装销售，故要求其全部停止无照经营行为。因原告认为系争房屋系违章建筑且被告并未按约提供营业执照，原告称其于2019年7月11日搬离了系争房屋。庭审中，双方一致确认原告于2019年11月6日才最后将系争房屋内的物品全部清空。
　　庭审中，原告为证明其搬迁费用及经营损失，向法院提交了货拉拉单据、劳务协议书、租赁协议、收条等证据，原告对上述证据不予认可，认为与本案无关。
　　另查明，周某某年家浜路XXX弄XXX号房屋(共计36.51平方米)系汇太印染厂所有，后门牌号改编为周某某周康路XXX号。后汇太印染厂在上述地址进行扩建，扩建后包括系争房屋在内的部分房屋并无产证，亦无建设工程许可证及施工许可证等。
　　以上事实由原告递交的《蚂蚁品牌折扣商城合作协议书》、告知书、责令整改通知书，被告递交的上海市不动产登记簿、租赁协议、证明、委托证明及同意招商转租证明以及庭审笔录等证据在案佐证。
　　本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告就系争房屋签订的《蚂蚁品牌折扣商城合作协议书》依法应确认为无效。根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同被认定无效，当事人可以请求使用人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。虽然原告称其于2019年7月11日即已搬离，但其直至2019年11月6日才最终将物品从系争房屋内清空，故系争房屋的腾退时间应为2019年11月6日。原告应当参照诉争合同约定的租金标准支付截止至2019年11月6日的房屋占有使用费。即便按照原告所述已向被告支付65,000元，其仍欠付少许使用费，故对于原告要求被告退回房租65,000元的诉请，本院不予支持。诉争合同无效后，原告主张违约金已无合同及法律依据，故对该部分诉请，本院难以支持。原告要求被告赔偿营业损失，其提供的证据却难以证明上述主张，加上原告对于合同无效亦存在过错，故对原告的该部分诉请，不予支持。因合同无效，导致原告在系争房屋内经营了短短半年即搬离，故本院结合双方对合同无效的过错程度、原告的搬迁成本、经营时间等因素，酌情确认被告赔偿原告搬迁费1,500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
　　一、确认原告吕某某与被告上海市周某某蚂蚁百货商店于2019年5月29日签订的《蚂蚁品牌折扣商城合作协议书》无效；
　　二、被告上海市周某某蚂蚁百货商店于本判决生效之日起十日内支付原告吕某某搬家费1,500元；
　　三、驳回原告吕某某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,700元，减半收取计1,350元，由原告吕某某负担1,000元，被告上海市周某某蚂蚁百货商店负担350元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：邱连祥

书记员：陆佳佳