吕红某、刘某与宜昌市万利房地产营销有限公司、万某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

吕红某
刘某
杨乐毅（湖北普济律师事务所）
宜昌市万利房地产营销有限公司
万某
李爱武（湖北百思特律师事务所）

原告吕红某，xxxx年xx月xx日出生。
原告刘某，男，xxxx年xx月xx日出生。
两
原告
委托代理人杨乐毅，湖北普济律师事务所律师（特别授权代理）。
被告宜昌市万利房地产营销有限公司，住所地宜昌市解放路52号三峡商城A座919室。
法定代表人万某，该公司经理。
被告万某。
两
被告
委托代理人李爱武，湖北百思特律师事务所律师（特别授权代理）。
原告吕红某、刘某与被告宜昌市万利房地产营销有限公司、万某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，于2014年9月1日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕红某、刘某的委托代理人杨乐毅，被告宜昌市万利房地产营销有限公司（下称万利公司）、万某的委托代理人李爱武到庭参加诉讼。被告万利公司、万某申请中止审理本案，经合议庭评议不予中止审理。本案现已审理终结。
经庭审质证，两被告对原告提供的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但认为是蔡舒和蔡郭君勾结的产物；对证据3没有异议；对证据4的真实性没有异议，但认为这是被告万某没有对账按原告吕红某所述而写的，其目的是借助这个承诺书给蔡郭君施压，让其尽快把过户事宜办妥，而且房屋买卖协议涉及刑事犯罪，应为无效合同；对证据5真实性没有异议，但认为原告系有选择性的摘录。原告对被告提供的电子转账凭证的真实性没有异议，但正好证明了被告万某对本合同的履行与款项往来是清楚的。
本院对双方不持异议的证据予以认定，对其证明效力在本院认为中进行综合认证。
本院认为，本案的争议焦点是:1、原被告之间签订的《买卖协议》的效力问题。被告辩称的因蔡郭君涉嫌诈骗，没有房屋交给被告出售，本案的买房协议应当属于无效合同。本院认为，被告的上家蔡郭君是否有房屋出售，系作为中介的被告的审查义务，与原告无关。原、被告之间就购房事宜达成合意，并签订了书面协议，该协议就房屋的位置、面积、价款以及佣金等作了明确约定，且原告按照约定履行了付款义务，被告也接收了原告支付的款项，协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，故本院对被告的辩解意见不予采纳，认定买房协议合法有效。因被告以行为表明不履行协议义务，原告主张解除买卖协议，本院予以支持。2、被告万某出具的《承诺书》的效力问题。被告万某辩称《承诺书》非其真实意思表示，是为了给蔡郭君施压，让其尽快将房屋交由被告处理，本院认为被告万某作为一个完全的民事行为能力人，应对自己的行为所导致的后果有充分的认识，其没有提供证据证实《承诺书》非其真实意思表示，故其辩解意见本院不予采纳，本院认定被告万某的承诺合法有效，被告万某对被告万利公司的债务承担连带清偿责任。3、案外人蔡郭君在本案的诉讼主体以及本案是否中止审理的问题。被告申请追加蔡郭君为第三人或中止本案审理，因本案是原被告之间就房屋买卖产生的纠纷，本案的房款虽然有几笔款项是与蔡郭君发生的，但原告的该行为均是受到被告万利公司及被告万某的指示进行的，原告交易的对象是被告万利公司而非蔡郭君，虽然被告辩称案外人蔡郭君到底退给了原告多少房款目前不清楚，因蔡郭君由于另案被采取强制措施且案件尚未终结，本院无法调查核实，待有终结结论后，可据此另行主张权利，故被告的请求本院不予准许。4、关于违约金的问题。被告万某在《承诺书》中明确表示若2014年5月19日前不能处理好房屋过户手续，被告万利公司无条件退款，被告万某对此承担连带清偿责任。从被告万某与蔡郭君的短信沟通中表示的主张蔡郭君把房屋交由被告处理，而不是主张蔡郭君把收到的房款退出来；以及被告万某指示原告继续支付房款，原告又继续支付了房款的情形来看，原、被告都是希望促成房屋交易的完成，双方的行为又将“退款”改变为“购房”，而且原告有被告万某的承诺，更加确信被告能够完成房屋交易，即便最终未能完成房屋交易，原告对房款的收回也是保障的。事实上最终确定不能完成房屋交易，被告万利公司在履行退款、被告万某也在履行退款承诺，所以被告万某理应对所有未退的房款580000元及违约金承担连带清偿责任，尽管被告承诺从2014年1月7日起计算未退款的违约金，但原告主张的200000元违约金明显高于实际损失，而且原告在2014年6月10日才最终确定向被告主张退款，所以本院依法确定从2014年6月10日起，以580000元为本金按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算至实际清偿之日止的违约金。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条  第四款  、第九十七条  ，《中华人民共和国担保法》第十八条  ，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条之规定，判决如下:
一、解除原告吕红某、刘某与被告宜昌市万利房地产营销有限公司签订的《买卖协议》。
二、被告宜昌市万利房地产营销有限公司在本判决生效后十日内退还原告吕红某、刘某购房款580000元，并以580000元为本金从2014年6月10日起按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计付至清偿之日的利息
三、被告万某对上述债务承担连带清偿责任。
案件受理费11600元（原告已预交），保全费4420元均由两被告连带承担，并在履行上述判项时一并支付给原告。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为，本案的争议焦点是:1、原被告之间签订的《买卖协议》的效力问题。被告辩称的因蔡郭君涉嫌诈骗，没有房屋交给被告出售，本案的买房协议应当属于无效合同。本院认为，被告的上家蔡郭君是否有房屋出售，系作为中介的被告的审查义务，与原告无关。原、被告之间就购房事宜达成合意，并签订了书面协议，该协议就房屋的位置、面积、价款以及佣金等作了明确约定，且原告按照约定履行了付款义务，被告也接收了原告支付的款项，协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，故本院对被告的辩解意见不予采纳，认定买房协议合法有效。因被告以行为表明不履行协议义务，原告主张解除买卖协议，本院予以支持。2、被告万某出具的《承诺书》的效力问题。被告万某辩称《承诺书》非其真实意思表示，是为了给蔡郭君施压，让其尽快将房屋交由被告处理，本院认为被告万某作为一个完全的民事行为能力人，应对自己的行为所导致的后果有充分的认识，其没有提供证据证实《承诺书》非其真实意思表示，故其辩解意见本院不予采纳，本院认定被告万某的承诺合法有效，被告万某对被告万利公司的债务承担连带清偿责任。3、案外人蔡郭君在本案的诉讼主体以及本案是否中止审理的问题。被告申请追加蔡郭君为第三人或中止本案审理，因本案是原被告之间就房屋买卖产生的纠纷，本案的房款虽然有几笔款项是与蔡郭君发生的，但原告的该行为均是受到被告万利公司及被告万某的指示进行的，原告交易的对象是被告万利公司而非蔡郭君，虽然被告辩称案外人蔡郭君到底退给了原告多少房款目前不清楚，因蔡郭君由于另案被采取强制措施且案件尚未终结，本院无法调查核实，待有终结结论后，可据此另行主张权利，故被告的请求本院不予准许。4、关于违约金的问题。被告万某在《承诺书》中明确表示若2014年5月19日前不能处理好房屋过户手续，被告万利公司无条件退款，被告万某对此承担连带清偿责任。从被告万某与蔡郭君的短信沟通中表示的主张蔡郭君把房屋交由被告处理，而不是主张蔡郭君把收到的房款退出来；以及被告万某指示原告继续支付房款，原告又继续支付了房款的情形来看，原、被告都是希望促成房屋交易的完成，双方的行为又将“退款”改变为“购房”，而且原告有被告万某的承诺，更加确信被告能够完成房屋交易，即便最终未能完成房屋交易，原告对房款的收回也是保障的。事实上最终确定不能完成房屋交易，被告万利公司在履行退款、被告万某也在履行退款承诺，所以被告万某理应对所有未退的房款580000元及违约金承担连带清偿责任，尽管被告承诺从2014年1月7日起计算未退款的违约金，但原告主张的200000元违约金明显高于实际损失，而且原告在2014年6月10日才最终确定向被告主张退款，所以本院依法确定从2014年6月10日起，以580000元为本金按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算至实际清偿之日止的违约金。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条  第四款  、第九十七条  ，《中华人民共和国担保法》第十八条  ，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条之规定，判决如下:

一、解除原告吕红某、刘某与被告宜昌市万利房地产营销有限公司签订的《买卖协议》。
二、被告宜昌市万利房地产营销有限公司在本判决生效后十日内退还原告吕红某、刘某购房款580000元，并以580000元为本金从2014年6月10日起按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计付至清偿之日的利息
三、被告万某对上述债务承担连带清偿责任。
案件受理费11600元（原告已预交），保全费4420元均由两被告连带承担，并在履行上述判项时一并支付给原告。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

审判长：高云环
审判员：张青山
审判员：邹卫东

书记员：蔡慧丽