吕某月诉玉田县广厦建筑工程有限公司确认合同无效纠纷民事判决书

吕某月
吕文云
解红宇（河北宏广律师事务所）
玉田县广厦建筑工程有限公司

原告:吕某月，农民。
委托代理人:吕文云，农民。特别授权。
委托代理人:解红宇，河北宏广律师事务所律师。一般代理。
被告:玉田县广厦建筑工程有限公司，住址:玉田县陈家铺乡江查铺村。
法定代表人:唐庆丰，系该公司经理。
原告吕某月与被告玉田县广厦建筑工程有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕某月及委托代理人吕文云、解红宇到庭参加诉讼，被告玉田县广厦建筑工程有限公司法定代表人唐庆丰经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诉讼过程中，原告吕某月变更第三项诉讼请求，要求被告从2015年3月9日开始，已交本金176731元为基数，按照中国人民银行的同期贷款利率赔偿原告利息损失，利息给付至欠款还清之日止。
原告吕某月为支持其主张，向本院提供如下证据:
1、被告的企业登记信息表一份，证明被告的主体资格。
2、分期付款房屋买卖合同一份，证明2011年12月16日原告吕某月购买被告承建的位于玉田县林南仓镇东六新村的5楼2单元502室及储藏室一间，总价款234217元。双方约定合同签订时交清首付房款68307元，余款156780元每月支付一次，五年内付清，共60期，每月付款2163元，于每月10日前由被告在指定银行（林东信用社）从原告吕某月账户（卡号:62×××53）转到被告指定账户。该房屋于2011年12月16日前交于买受人使用，在全部价款付清前，出卖人保留所有权，在付清全部价款后，房屋所有权归买受人使用。双方依据本合同所享有的权益受法律保护，任何一方不得擅自变更或解除。任何一方违约导致合同解除的，承担房屋总价的10%的违约金。该合同书说明中明确本合同所称的房屋是指建设在集体用地上可以由买受人占有、使用、收益、并按照届时的法律、法规和政策规定依法处分的房屋。
3、首付款收据一份，证明原告在2011年12月16日向被告交纳房款77437元。
4、收条一份，证明被告单位工作人员王丽收取原告银行卡一张，卡号:62×××53。
5、银行回单37张，证明2011年12月16日至2015年3月8日，原告通过银行卡向被告付款99294元的事实。
6、客户交易明细对账单一份，证明2013年1月至2015年3月，被告从原告银行卡支取现金67938元的事实。
被告玉田县广厦建筑有限公司未做答辩，亦未向本院提供证据。
依原告申请，本院依法调取证据如下:
玉田县农村信用联社林东信用社提供的明细账查询单一份，证明2011年12月18日至2015年3月9日，被告从原告卡号:62×××53支取房款99294元的事实。
本院认为，被告玉田县广厦建筑工程有限公司在集体土地上承建的玉田县林南仓镇东六新村住宅楼用来安置本集体经济组织成员，属于“小产权房”，不允许向本集体经济组织以外的成员销售；同时“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。原告吕某月不是东六新村村民，原被告签订的分期付款房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。被告玉田县广厦建筑工程有限公司应退还原告吕某月所交纳的全部房款，并支付逾期付款的利息，原告吕某月的诉讼请求，本院予以支持。被告玉田县广厦建筑工程有限公司经本院合法传唤逾期未到庭，应视为其自愿放弃当庭享有的诉讼权利，亦应收到批评教育。依照《中华人民共和国土地管理法法》第四十三条  第一款  “任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，《中华人民共和国民法通则》第五十八条  “下列民事行为无效……（五）违反法律和社会公共利益的……无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。”、第六十一条  一款“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产应当归还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条  “有下列情形之一的，合同无效:……（五）违反法律、行政法规强制性规定。”、第五十八条  “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  “被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，……可以缺席判决。”、第六十四条  第一款  “当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下:
一、确认原告吕某月与被告玉田县广厦建筑工程有限公司签订的房屋买卖合同无效。
二、被告玉田县广厦建筑工程有限公司返还原告吕某月房款176731元及利息（利息自2015年3月9日起，按照中国人民银行的同期贷款利率计算至房款付清之日止。），于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4188元，由被告玉田县广厦建筑工程有限公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，被告玉田县广厦建筑工程有限公司在集体土地上承建的玉田县林南仓镇东六新村住宅楼用来安置本集体经济组织成员，属于“小产权房”，不允许向本集体经济组织以外的成员销售；同时“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。原告吕某月不是东六新村村民，原被告签订的分期付款房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。被告玉田县广厦建筑工程有限公司应退还原告吕某月所交纳的全部房款，并支付逾期付款的利息，原告吕某月的诉讼请求，本院予以支持。被告玉田县广厦建筑工程有限公司经本院合法传唤逾期未到庭，应视为其自愿放弃当庭享有的诉讼权利，亦应收到批评教育。依照《中华人民共和国土地管理法法》第四十三条  第一款  “任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，《中华人民共和国民法通则》第五十八条  “下列民事行为无效……（五）违反法律和社会公共利益的……无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。”、第六十一条  一款“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产应当归还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条  “有下列情形之一的，合同无效:……（五）违反法律、行政法规强制性规定。”、第五十八条  “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  “被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，……可以缺席判决。”、第六十四条  第一款  “当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下:

一、确认原告吕某月与被告玉田县广厦建筑工程有限公司签订的房屋买卖合同无效。
二、被告玉田县广厦建筑工程有限公司返还原告吕某月房款176731元及利息（利息自2015年3月9日起，按照中国人民银行的同期贷款利率计算至房款付清之日止。），于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4188元，由被告玉田县广厦建筑工程有限公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。

审判长：江万军
审判员：刘丽颖
审判员：贾随堂

书记员：王伟娜