吕某某与黄某百事威房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：吕某某。
委托诉讼代理人：刘文雄，系湖北太圣律师事务所律师，系一般授权。
委托诉讼代理人：张立，系湖北太圣律师事务所律师，系一般授权。
被告：黄某百事威房地产开发有限公司，住所地：黄某市下陆区磁湖路158号17-301室。
法定代表人：郑钦煊，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：敖英姿，系该公司法律顾问，系一般授权。

原告吕某某诉被告黄某百事威房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱浩波适用简易程序，于2017年1月6日公开开庭进行了审理。原告吕某某的委托诉讼代理人张立、被告房地产公司的委托诉讼代理人敖英姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经本院审理查明：2014年9月5日，被告房地产公司（××）与原告吕某某（××）签订《黄某市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，原告吕某某向被告房地产公司购买其开发的位于磁湖路158号尊邸二期小区商品房一套。买卖合同第十九条约定：××享有地下车位使用权及没有参加分摊的其他建筑物、构筑物和设备的所有权。同日，被告房地产公司（甲方）与原告吕某某（乙方）签订《车位使用权转让合同》（以下简称转让合同）一份，转让合同约定原告吕某某受让的车位为尊邸二期116号地下车位。车位用途仅为停车使用。原告吕某某一次性支付被告房地产公司车位使用权转让费人民币60000元。转让合同第四条约定：车位建设依据为甲方以出让方式取得位于杭州××以北，磁湖路以东、编号为0501地块的土地使用权，土地使用年限自2006年7月24日至2076年7月23日，地上建设商品房，地下人防建设为地下车库。转让合同第五条约定：车位使用权转让依据为甲方建设的地下车库的建设成本没有摊入房价，建筑面积没有计入公摊面积，甲方拥有地下车库的使用权。上述协议签订后，被告房地产公司向原告吕某某移交了转让合同中约定的车位，原告吕某某向被告房地产公司支付了车位转让款60000元。被告房地产公司现持有黄某市人防办于2015年11月5日颁发的尊邸二期人民防空工程平时使用证。证件编号为2015003，使用面积为3500㎡，使用项目为车库、使用期限为二年。此前，被告房地产公司曾获得黄某市人防办颁发的尊邸二期人民防空工程第2013001号平时使用证。庭审中，原、被告双方确认本案所涉车位属于地下防空室的一部分。原告吕某某是尊邸二期的业主。
另查明，2008年5月29日，黄某市人民政府人民防空办公室（以下简称黄某市防空办）向被告房地产公司下发防空地下室设计任务书[黄人防建（2008）12号]，要求被告房地产公司在其开发的尊邸二期项目修建防空地下室。2008年7月22日，尊邸二期项目防空地下室设计方案获批通过。2009年4月28日，被告房地产公司取得尊邸二期项目防空地下室建筑工程施工许可证。2009年12月10日，黄某市防空办对尊邸二期防空地下室进行了竣工验收，验收意见为合格，并于2010年1月12日办理了竣工验收备案手续，防空地下室验收面积为5031㎡。尊邸二期防空地下室由被告房地产公司投资修建。
被告房地产公司尊邸小区二期项目于2008年7月9日取得《建筑工程规划许可证》，规划建筑面积为59026.80㎡，其中公建建筑面积1160.20㎡（另有6092.59㎡车库未计算面积）。2013年9月27日，黄某市规划局开发区分局，组织相关人员对被告房地产公司开发的尊邸二期项目进行了规划核实，预测总建筑面积为56326.96㎡（不含地下车库6092.59㎡），其中公建建筑面积1141.76㎡。

本院认为，本案争议的焦点为地下防空室使用权能否进行转让。
一、根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，被告房地产公司根据黄某市人防办要求，依法投资建设尊邸二期防空地下室，故被告房地产公司对该地下防空室依法享有平时使用管理及相应的收益的权利。
二、根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百三十五条、第一百三十六条的规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。本案中，被告房地产公司以出让方式取得尊邸二期项目的土地使用权，对该地块享有有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。被告房地产公司在该地块上建设商品房，并将该商品房转让给业主后，该地块地上土地使用权随商品房转至业主名下。该地块地下使用权是否转至业主名下，则应以地下防空室面积是否计入公摊面积为准，如计入公摊面积，则证明业主付出了相应对价，应取得地下防空室的使用权，否则地下防空室的使用权则归被告房地产公司所有。本案中，地下防空室面积未计入公摊面积，且黄某市人防办已向被告房地产公司颁发了地下防空室平时使用证，故被告房地产公司是尊邸二期项目地下防空室平时用益物权人。被告房地产公司有权采取转让使用权的方式实现其用益物权。
三、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定的规定，认为合同无效的应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，以合同违反强制性规定认定合同无效的应以合同是否违反了效力性强制性规定为依据。本案中，被告房地产公司将尊邸二期防空地下室划分为若干车位，并将其中一个车位的使用权转让给原告吕某某，虽被告房地产公司违反了国家人民防空办公室颁布的《人民防空工程平时开发利用管理办法》第十二条的规定（相关主管部门是否对被告房地产公司进行处罚非本案审理范围），但被告房地产公司向原告吕某某转让车位使用权的行为不违反法律、行政法规效力性强制性规定。转让合同相关条款已明确被告房地产公司转让的车位属人防工程，其用途仅为停车使用，被告房地产公司未改变尊邸二期防空地下室平时用途，不存在欺诈、胁迫，损害国家利益的行为。关于地下防空室使用权转让期限问题。本案非房屋租赁合同纠纷，故本院对原告关于转让期限超过20年，合同无效或部分无效的意见不予以支持。我国现行法律虽未明确地下防空室使用权的年限，但法律明确了土地使用权出让的最高年限，被告房地产公司参照其取得的土地使用权的年限确定车位使用权的年限，并不违反法律规定。
综上，被告房地产公司向原告吕某某转让车位不违反法律、法规效力性强制性规定，不存在以欺诈、胁迫的手段订立合同、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及损害社会公共利益的情形，被告房地产公司与原告吕某某签订的转让合同合法有效，故本院对原告提出的确认原告与被告签订的《车位使用权转让合同》为无效合同及要求被告房地产公司返还车位转让款、支付利息的诉讼请求，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百三十五条、第一百三十六条《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下:
驳回原告吕某某提出的诉讼请求。
本案受理费减半收取人民币650元，由原告吕某某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄某市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币1300元，款汇湖北省黄某市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄某市分行团城山支行，户名：湖北省黄某市中级人民法院，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。

审判员　　朱浩波

书记员：彭雅彬