吕某某与周某某、严爱华确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告吕某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省常熟市。
　　委托诉讼代理人胡萍,上海震大律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人朱仁览,上海震大律师事务所律师。
　　被告周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　被告严爱华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告严爱华委托诉讼代理人王锋，上海陈建华律师事务所律师。
　　原告吕某某与被告周某某、严爱华确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告吕某某及其委托诉讼代理人胡萍与朱仁览、被告周某某、被告严爱华的委托诉讼代理人王锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吕某某向本院提出诉讼请求：确认两被告签订的坐落于上海市浦东新区惠南镇听悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)转让合同无效。事实与理由：被告周某某承租的公有房屋于2013年被征收，其选择产权调换方式取得包括涉案房屋在内的产权调换房屋五套。2015年11月，被告周某某隐瞒原告，在未征得原告同意的情况下私自与被告严爱华签订了涉案房屋转让合同，房屋转让价人民币135万元。原告与被告周某某于2012年9月登记结婚，于2016年3月登记离婚，离婚协议中约定包括涉案房屋在内的两套房屋归原告所有。后在要求被告周某某履行离婚协议时才知涉案房屋已转让，原告认为涉案房屋系安置房，房屋权利人包括原告，两被告签订合同时尚未办理房产证，被告严爱华也知道原告与被告周某某系夫妻，却与被告周某某恶意串通损害原告权益，故被告严爱华非善意买受人，故提出起诉要求确认两被告签订的合同无效。
　　被告周某某辩称，涉案房屋的确涉及原告权益，当时未考虑到会与原告离婚，另需要支付产权调换房屋与被征收房屋价值补偿款的差价，故作主将涉案房屋转让。现由法院依法处理。
　　被告严爱华辩称，不同意原告的诉讼请求，要求驳回原告的诉讼请求。两被告签订的合同不存在恶意串通损害原告权益的行为，双方经房屋中介介绍认识，合同签订后双方按约履行，现因房屋尚未过户，故房屋尾款没有支付，现房屋早已装修入住，故两被告签订的合同有效，原告的请求没有依据。
　　本院经审理确认如下事实：原告与被告周某某原系夫妻关系，两人于2012年9月登记结婚，于2016年3月登记离婚。2013年4月，被告周某某母亲承租的房屋被征收，原告与被告周某某等均作为居住困难人口得到了补偿安置。涉案房屋系根据征收补偿安置协议于2014年取得的其中一套产权调换房屋，于2016年3月15日办理了房产证，权利人登记在被告周某某名下，建筑面积为99.66平方米。
　　2015年11月15日，两被告在房产中介公司见证下签订了涉案房屋动迁房预售预购合同，约定被告周某某以135万元的价格将涉案房屋出售给被告严爱华。被告严爱华当天向被告周某某支付了定金2万元，并分别于2015年11月18日向被告周某某转账支付房款38万元、2015年12月16日向被告周某某转账支付房款54万元、2016年2月19日向被告周某某转账支付房款27万元。合同约定剩余房款于办理房屋过户时支付。合同签订后被告周某某按约向被告严爱华交付了涉案房屋，并在办理了房屋产权登记后将房产证交给了被告严爱华。
　　另查明，原告与被告周某某于2016年3月22日签订的离婚协议中约定各自名下财产归各自所有，原告向本院提供了一份其与被告周某某签订的离婚后财产约定，就补偿安置取得的包括涉案房屋在内的其中三套房屋进行分割，将涉案房屋在内的两套房屋分割归原告所有，另一套房屋归被告周某某所有，该份约定落款时间为2016年3月25日。
　　又查明，原告根据与被告周某某签订的离婚后财产约定，为离婚后财产纠纷向上海市静安区人民法院提出了起诉，目前案件在审理中，根据被告周某某在该案谈话笔录中的陈述，离婚后财产约定中分割归原告所有的两套房屋均瞒着原告已出售。现原告对另一套房屋也已提出起诉要求确认转让合同无效，该案目前也在审理中。
　　审理中，被告严爱华对原告与被告周某某于2016年3月25日签订的离婚后财产约定的真实性不予认可，认为系两人在离婚后补签的，为了对抗涉案房屋转让合同，即使两人有此约定，也只能约束他们自己，不能证明两被告签订的合同无效，另被告周某某将已出售的房屋分割给原告所有，属于欺诈行为。原告认为被告周某某在其不知情的情况下未经其同意独自处分归其所有的房屋，且当时涉案房屋市场价值有200万元，两被告却恶意串通，以明显不合理的低价转让涉案房屋，侵害了原告的合法权益，故坚持其诉讼请求。被告周某某陈述分得的五套房屋，其中两套分给了其哥与侄子，一套分给了自己与母亲，因当时没有钱支付房屋差价，故出售了给原告的两套房屋。关于离婚后财产约定，的确在离婚后补的，但离婚时双方就已约定，故不存在欺诈。
　　上述事实，由当事人陈述、动迁房预售预购合同、房款收据、银行转账凭证、房屋征收补偿协议、离婚证、自愿离婚协议书、离婚后财产约定、涉案房屋状况及产权人信息、上海市静安区人民法院谈话笔录等证据证实。
　　本院认为，本案的争议焦点在于当事人之间就涉案房屋签订的房屋转让合同的效力如何认定。原告虽主张两被告之间恶意串通买卖涉案房屋侵害其对房屋享有的合法权利，但根据查明的事实，涉案房屋转让合同系两被告的真实意思表示，且已发生实际交易的事实。因涉案房屋规定了上市交易的限制期，故两被告在合同中约定了在限制转让期满后办理过户手续，该约定内容并未违反法律或行政法规强制性规定，另结合涉案房屋的性质及市场交易的不确定性，两被告之间约定的房屋转让价格与当时涉案房屋所在区域的房价并不存在畸低的情况。在目前原告无证据证明两被告具有恶意串通损害原告合法权益的情形下，涉案房屋转让合同应认定合法有效。对原告以被告周某某隐瞒其私自处分房屋为由主张合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对原告的诉讼请求，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　驳回原告吕某某的诉讼请求。
　　案件受理费9,375元(原告吕某某已预交)，已减半收取，由原告吕某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　
　　

审判员：郑卿杰

书记员：刘仪蘋