吕某某与鄂州市富实房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吕某某
龚曙光（湖北思普润律师事务所）
鄂州市富实房地产置业有限公司
柯国顺（湖北伸道律师事务所）

上诉人（原审原告）:吕某某。
委托代理人:龚曙光，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
上诉人（原审被告）:鄂州市富实房地产置业有限公司。住所地:鄂州市滨湖西路122号。
法定代表人:李齐年，公司董事长。
委托代理人:柯国顺，湖北伸道律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
上诉人吕某某与上诉人鄂州市富实房地产置业有限公司（下称富实公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长，审判员李志伸、缪冬琴参加的合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人吕某某的委托代理人龚曙光、上诉人富实公司的委托代理人柯国顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吕某某诉至原审法院，请求:1、确认被告房屋交付行为无效；2、被告向原告支付逾期交付违约金13485元，支付逾期办理房地产权属证书违约金13925元，共计27410元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审认定:2013年4月21日，原告吕某某与被告富实公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份。合同约定:原告吕某某购买被告富实公司开发的位于鄂州市鄂城区滨湖南路月畔湾小区F幢独单元3003号房屋一套，总价款290000元；被告富实公司（出卖人）应于房款全款到位3天内，向原告（买受人）交付经验收合格的商品房；被告（出卖人）应当在商品房交付使用90日、宽限期6个月内，将应提供办理房地产权属登记的资料报房屋产权登记机关备案；如因被告的责任不能在规定期限内办理房地产权属证书的，被告应赔偿实际损失，承担法律责任。2013年4月22日，原告向被告支付购房款人民币87000元余款人民币203000申请银行贷款支付；同年5月16日，原、被告签订《房屋交接协议》，协议约定:双方在房屋交接前进行了共同验收，确认符合交房条件，不存在任何异议。
本院认为:针对上诉人吕某某、上诉人富实公司的上诉，（一）关于富实公司应否支付逾期交房违约金。上诉人富实公司与上诉人吕某某签订《房屋交接协议》的时间在合同约定的期限内，其所售房屋虽未经相关部门验收合格，但上诉人吕某某并未对上诉人富实公司的交房行为提出异议，并接收了所购房屋，且事后上诉人富实公司所售房屋经相关部门验收后，仍是合格的，故上诉人富实公司不应承担逾期交房违约金。（二）关于富实公司应否支付逾期办理房地产权属证书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定，上诉人富实公司未在2014年2月16日前向上诉人吕某某提供办理房屋产权登记资料，导致上诉人吕某某不能办理房屋产权证，因此，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中“出卖人赔偿实际损失承担法律责任”的约定，及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人富实公司应当支付上诉人吕某某逾期办理房地产权属证书违约金。（三）关于原审计算逾期办理房地产权属证书违约金的标准是否恰当。因2014年2月16日至2014年8月26日间，中国人民银行贷款年利率为6%，原审按照年利率6.15%计算不当，本院予以纠正，违约金应为8964元（287000元×6%÷365天×190天）。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分失当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （三）项之规定，判决如下:
一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01773号民事判决；
二、上诉人富实公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人吕某某逾期提供房地产权属证书违约金8964元；
三、驳回上诉人吕某某的其他诉讼请求。
一审诉讼费用的分摊按一审的不变。二审案件受理费187元，由上诉人吕某某负担157元，上诉人富实公司负担30元（二审上诉人富实公司为上诉人吕某某垫付受理费20元，执行中直接抵扣）。
本判决为终审判决。

本院认为:针对上诉人吕某某、上诉人富实公司的上诉，（一）关于富实公司应否支付逾期交房违约金。上诉人富实公司与上诉人吕某某签订《房屋交接协议》的时间在合同约定的期限内，其所售房屋虽未经相关部门验收合格，但上诉人吕某某并未对上诉人富实公司的交房行为提出异议，并接收了所购房屋，且事后上诉人富实公司所售房屋经相关部门验收后，仍是合格的，故上诉人富实公司不应承担逾期交房违约金。（二）关于富实公司应否支付逾期办理房地产权属证书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定，上诉人富实公司未在2014年2月16日前向上诉人吕某某提供办理房屋产权登记资料，导致上诉人吕某某不能办理房屋产权证，因此，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中“出卖人赔偿实际损失承担法律责任”的约定，及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人富实公司应当支付上诉人吕某某逾期办理房地产权属证书违约金。（三）关于原审计算逾期办理房地产权属证书违约金的标准是否恰当。因2014年2月16日至2014年8月26日间，中国人民银行贷款年利率为6%，原审按照年利率6.15%计算不当，本院予以纠正，违约金应为8964元（287000元×6%÷365天×190天）。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分失当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （三）项之规定，判决如下:

一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01773号民事判决；
二、上诉人富实公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人吕某某逾期提供房地产权属证书违约金8964元；
三、驳回上诉人吕某某的其他诉讼请求。
一审诉讼费用的分摊按一审的不变。二审案件受理费187元，由上诉人吕某某负担157元，上诉人富实公司负担30元（二审上诉人富实公司为上诉人吕某某垫付受理费20元，执行中直接抵扣）。

审判长：齐志刚
审判员：李志伸
审判员：缪冬琴

书记员：郭炜