吕博学与王某某、刘某某、张某某、常彩虹、赵秀某租赁合同纠纷一审民事判决书

本诉原告（反诉被告）吕博学。
委托代理人朱秀林，男，河北省宽城满族自治县法律援助中心律师。
本诉被告（反诉原告）王某某，。
本诉被告（反诉原告）刘某某。
本诉被告（反诉原告）张某某。
本诉被告（反诉原告）常彩虹。
本诉被告（反诉原告）赵秀某。
委托代理人李宗满，男，河北伸正律师事务所律师。

本诉原告（反诉被告）吕博学与本诉被告（反诉原告）王某某、刘某某、张某某、常彩虹、赵秀某租赁合同纠纷一案，本诉原告（反诉被告）吕博学于2016年4月12日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭。2016年4月18日本诉被告（反诉原告）王某某、刘某某、张某某、常彩虹、赵秀某向本院提起反诉，本院于2016年6月23日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）吕博学及委托代理人朱秀林，本诉被告（反诉原告）王某某、刘某某、常彩虹及委托代理人李宗满到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告诉称，2014年9月4日，本诉原告与本诉五被告签订了房屋租赁合同，合同约定年租金为660000元，合同中没有赋予原告合法享有的任何法定权利，而且没有约定在原告不继续租赁情况下的解决办法，现租期已接近一年，原告因无力经营不需要对房屋继续进行租赁，与被告协商解除合同事宜，并向被告送达了解除合同通知书，被告均没有答复。为了使双方损失最小化，向贵院提起诉讼，解除双方签订的租赁合同，并由五被告承担诉讼费用。
本诉被告辩称，一、2016年3月26日原告向五被告发送的《解除租赁合同的函》中“吕博学”三字不是本人亲笔签字，也没有按手印，该函不具有解除合同的效力。二、双方签订的房屋租赁合同中没有约定解除合同的条件，原告也不存在合同法规定的法定解除条件。原告在起诉前也从未向被告方提出过房屋设施老旧、供电容量不够要求被告维修的要求。在双方签订此合同前，原告就已经租赁该房屋十年之久，如此房屋有上述不适租情况，原告也不会续签五年。故该函所陈述的解除合同的理由依法不能成立。三、来函没有给被告留有提出异议和请求人民法院解除合同效力的合理期限，该函不具有解除合同的法律效力。
反诉原告诉称，2014年9月4日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，合同约定租期为五年，从2015年5月1日起，至2020年4月30日止，年租金为人民币660000元，采取上交租的方式，每年的3月1日前交清下一年度的租金，乙方违约必须向甲方交纳违约金500000元。合同签订后，反诉原告依约将租赁房屋交付给反诉被告使用，反诉被告也交纳了第一年度的房屋租金660000元。按照合同约定，反诉被告应当在2016年3月1日前交纳下一年度的房屋租金，但在2016年3月1日前，反诉被告以经营不景气为由，找反诉原告要求将租金从每年660000元降至每年400000元，遭拒后，反诉被告拒不交纳下一年度的房屋租金，为此，反诉原告于2016年3月24日向反诉被告发出《关于要求您履行原合同的函》，要求反诉被告在2016年3月31日前交清2016年度房屋租金人民币660000元，并支付违约金人民币500000元。反诉被告于2016年4月5日向贵院提起诉讼，要求解除合同。综上，反诉被告拒不交纳房屋租金的行为已经构成违约，现要求反诉被告支付2016年度房屋租金人民币660000元及违约金500000元，并承担反诉费用。
反诉被告辩称，五反诉原告的请求不应得到支持。一、因反诉原告不履行法定义务，致使合同目的不能实现。我租赁五反诉原告的楼房是用于商场经营，字号为大海商城。反诉原告出租的楼房是八十年代的产物，存在质量问题：1、楼房的暖气管道严重老化，取暖温度不达标，严重影响顾客购物和工作人员正常工作。2、电力线路老化，主线负荷超标。无法支持店内空调、电暧气等设备，存在安全隐患。3、下水管道不通畅，反味严重，严重影响购物环境。上述问题，我多次与五反诉原告沟通，五反诉原告拒绝履行维修责任。2016年3月25日宽城宏宇热力有限公司向我商场下发了整改通知。因五反诉原告不履行维修租赁物的法定义务，致使我的租赁合同目的无法实现，我有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。二、我国整体经济下行，电子商务等新型营销模式对实体店的冲击的事实客观存在，大海商城严重亏损，已没有能力履行给付高额租金的合同义务，根据合同自愿原则、公平原则，租赁合同应依法解除。我在约定的应缴纳下一年度租金的2016年3月1日前多次与五反诉原告协调下调租金到400000元，遭到五反诉原告拒绝。五反诉原告又发函要求我在2016年3月31日前给付租金人民币660000元，无奈，我于2016年3月26日向五反诉原告发出《解除租赁合同的函》，并于2016年4月5日提起诉讼。在情势变更的情况下，我请求解除租赁合同的行为符合法律规定。租赁合同约定的双方权利义务严重不对等，约定的违约金过高，应依法降低。
综上，我起诉五被告解除合同的本诉具有事实依据和法律依据，应得到支持；五反诉原告的反诉理由不充分，反诉请求不应得到支持。
经审理查明，本诉原告（反诉被告）吕博学租赁本诉被告（反诉原告）王某某、刘某某、张某某、常彩虹、赵秀某的楼房用于商场经营，字号为大海商城，经营服装生意。双方第一次租赁时间为2005年5月1日至2015年4月30日，租金为人民币290000元。2015年4月合同到期后，双方继续签订租赁合同，合同第一项约定，租期为五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止，租金为每年人民币660000元，必须在每年的3月1日前向房主一次性交纳下年租金。合同第七项约定，如吕博学违约，必须向房主交纳违约金人民币500000元。
上述事实有原、被告当庭陈述，本诉被告（反诉原告）提交的宽城满族自治县经济体制改革领导小组《关于印发第一次办公会议纪要》的通知、2005年4月30日双方签订的《房屋租赁合同》、2015年9月4日签订的《房屋租赁合同》予以证实，经开庭质证，本院予以采信。
本诉原告（反诉被告）吕博学以本诉被告（反诉原告）的楼房系30年前所建，电路设备及暖气管道老化，又遇到国家经济形势整体下滑，商城亏损为由，于2016年3月1日前与本诉被告（反诉原告）协商下调租金至400000元，本诉被告（反诉原告）没有同意，并于2016年3月24日向本诉原告（反诉被告）发送了《关于要求您履行原合同的函》，要求本诉原告（反诉被告）于2016年3月31日前交纳2016年度的租金人民币660000元。本诉原告（反诉被告）收到此函后，于2016年3月26日，向本诉被告（反诉原告）发送了《解除租赁合同的函》，内容为：“房屋产权所有人，你们好，我于2014年9月4日与你们签订的《房屋租赁合同》，我曾在三个月前就和房主电话通知，并进行协商下一年合同事宜：1、由于房屋设施老旧，暖气管道老化，使冬季取暖温度达不到标准。多次找房主沟通，需要维修，一直没有得到解决，致使顾客无法试穿，直接影响商城经营和盈利。2、由于商城内供电容量不够，电线老化，从而存在重大安全隐患，无法满足商城用电需求。以上问题至今没有得到解决，因此没有在2016年3月1日前续交房租。因协商不成，决定解除房屋租赁合同，于2016年4月30日前把房屋交付给房主。特发此函租赁人吕博学2016年3月26日”。本诉被告（反诉原告）收到此函后未作出答复。现本诉原告（反诉被告）已停止营业。
上述事实有双方当事人的当庭陈述，本诉被告（反诉原告）提交的《关于要求您履行原合同的函》及国内快递回执，本诉原告（反诉被告）提交的《解除租赁合同的函》、宽城宏宇热力有限公司的整改通知、销售成本及盈利信息表予以证实，经开庭质证，本院予以采信。

本院认为，本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》，合法有效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。本诉原告（反诉被告）因经营出现问题，于2016年3月26日，向本诉被告（反诉原告）发送了《解除租赁合同的函》要求解除租赁合同，双方未达成一致协议，但原告已停业不能再继续经营，合同目的无法实现，致使合同无法继续履行。故本院对本诉原告（反诉被告）要求与本诉被告（反诉原告）解除租赁合同的请求应予以支持，对反诉原告（本诉被告）要求反诉被告（本诉原告）继续履行合同、交纳2016年度租金人民币660000元的请求，本院不予支持，但自2016年5月1日至本诉原告（反诉被告）交付楼房之日止，期间的楼房租金应予支付。本诉原告（反诉被告）未经双方协商一致单方解除合同的行为属违约行为，应承担违约责任，按照合同约定，本诉原告（反诉被告）应给付本诉被告（反诉原告）违约金人民币500000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条的规定，判决如下：

本诉原告（反诉被告）吕博学与本诉被告（反诉原告）王某某、刘某某、张某某、常彩虹、赵秀某于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》予以解除。
本诉原告（反诉被告）吕博学于判决生效后十日内将租赁楼房交付给本诉被告（反诉原告）王某某、刘某某、张某某、常彩虹、赵秀某，并按每天1854元（660000元÷365天）给付自2016年5月1日至将租赁楼房交付日止的房屋租金。
本诉原告（反诉被告）吕博学于判决生效后十日内给付本诉被告（反诉原告）王某某、刘某某、张某某、常彩虹、赵秀某违约金人民币500000元。
驳回反诉原告王某某、刘某某、张某某、常彩虹、赵秀某的其他诉讼请求。
本诉案件受理费100元，由本诉被告（反诉原告）王某某、刘某某、张某某、常彩虹、赵秀某负担；反诉费15340元，由本诉原告（反诉被告）吕博学负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于承德市中级人民法院。

审判长 李晓军
审判员 贾佳琦
人民陪审员 李佳泽

书记员： 佟启航