吕某某与颜婷婷、谢某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告吕某某，男，汉族，****年**月**日出生，地址黑龙江省鸡东县平阳镇新城村*组，现住廊坊市安次区。
委托代理人钱海莲，
河北天纵律师事务所律师。
被告颜婷婷，女，汉族，****年**月**日出生，现住廊坊市广阳区。
被告谢某某，男，汉族，****年**月**日出生，现住廊坊市广阳区。
委托代理人颜婷婷，系被告谢某某之妻。
第三人
廊坊市丰居房地产经纪有限公司。
法定代表人周宝元，总经理。
地址廊坊市广阳区和平丽景小区丽景路35号门店。

本院在审理原告吕某某与被告颜婷婷、谢某某、第三人
廊坊市丰居房地产经纪有限公司（以下简称丰居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周翰林独任审判，公开开庭进行审理。原告吕某某及其委托代理人钱海莲，被告颜婷婷，被告谢某某的委托代理人颜婷婷到庭参加诉讼，第三人丰居经纪公司经本院合法手续传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。
原告吕某某诉称,2017年3月16日，原、被告通过第三人签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告将廊坊市广阳区华夏里农林楼小区1-1-401室出卖给原告，合同签订之日原告依约向被告支付定金3万元，2017年3月21日原告向被告支付首付款29万元，后因廊坊限购政策出台，原、被告签订的房屋买卖合同无法继续履行，因不是原告违约，故原告要求解除合同，并要求被告返还定金和首付款，但双方未达成一致意见，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判令解除双方签订的房屋买卖居间合同；并判令被告返还定金及首付款32万元。
被告颜婷婷、谢某某辩称，不同意解除商品房买卖合同，原告购买房屋时，他交付了定金后就要求我把未到期的租户赶走，造成了我的损失，签订合同时房价为23000左右一平米，现在房价下降，造成我的损失。我主张扣除原告5万元损失。
第三人丰居经纪公司未发表答辩意见。
经审理查明，2017年3月16日，被告颜婷婷、谢某某和原告吕某某签订了房屋买卖合同，由第三人丰居经纪公司提供居间服务，约定被告向原告出售廊坊市广阳区华夏里农林楼小区1-1-401室（以下简称涉案房产），约定价款160万元，定金3万元,房屋房款支付方式是按揭贷款方式，贷款数额为115万元。合同签订后，原告按合同约定支付了3万元定金，并支付了3.7万元居间服务费。2017年3月21日，原告通过银行汇款将29万元首付款汇入被告谢某某银行账户内。2017年3月22日，廊坊市正式颁布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》（以下简称《意见一》）,《意见一》规定，：“一、实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策，实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。非本地户籍居民家庭限购一套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。”2017年6月2日，廊坊市再次出台《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的事实意见》（以下简称《意见二》）,《意见二》规定，：“二、实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民家庭能提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房包括新建商品住房和二手住房。”原告户籍地址为黑龙江省鸡东县，已无法按照房屋买卖居间合同约定履行合同。被告主张因原告要求腾房，被告已经与涉案房屋内租户提前解除租赁合同，并于2017年3月22日返还租户租金及赔偿款4500元。合同约定补充事宜④被告颜婷婷、谢某某承诺在2017年5月1日之前交付房屋。
上述事实有原告提交的房屋买卖居间合同、定金收条、银行汇款记录，被告提交的返还租金、赔偿款的微信记录及当事人陈述可证。

本院认为，被告颜婷婷、谢某某与原告吕某某之间签署的房屋买卖居间合同的意思表示真实，该房屋买卖居间合同合法有效。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已履行合同义务，并依照合同约定支付了定金及首付款。但由于在原告支付定金及首付款后，廊坊市人民政府先后出台了《意见一》和《意见二》，因原告户籍地址为黑龙江省，原告已经无法按照约定履行合同，根据《最高人民法院关于印发﹤全国民事审判工作会议纪要﹥的通知》（法办（2011）442号）第19条第一款、第20条，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。故原告吕某某要求解除涉案房屋的房屋买卖居间合同，本院予以支持，原告支付的定金及首付款共计32万元，被告颜婷婷、谢某某应予退还。被告主张因原告要求早日腾房，被告已经与涉案房屋内租户提前解除租赁合同，并于2017年3月22日返还租户租金及赔偿款4500元。双方在合同中约定房屋交付日期为2017年5月1日，因原告要求，导致被告在2017年3月22日提前解除租赁合同，返还租户租金及赔偿款4500元，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故此部分损失未经合同约定，且原告吕某某是提前解除租赁合同的受益方，应由其承担相应的损失。关于被告主张的房价下降造成的损失，因涉案房屋价值波动，存在较多不确定因素，这属于不可预知的市场行为，故被告的主张不能作为认定其损失的依据。被告颜婷婷、谢某某的此主张，无法律依据，本院不予支持。因原告自认，第三人丰居经纪公司已经将收取的居间服务费退还，故不再承担责任。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告吕某某与被告颜婷婷、谢某某，第三人
廊坊市丰居房地产经纪有限公司之间于2017年3月16日签署的《房屋买卖居间合同》；
二、被告颜婷婷、谢某某于本判决生效之日起十日内退还原告吕某某已付定金及首付款32万元;
三、原告吕某某于本判决生效之日起十日内支付被告颜婷婷、谢某某提前解除租赁合同损失共计4500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，减半收取3050元，其中3000元由被告吴殿君、金淑芬承担，50元由原告吕某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。

代理审判员 周翰林

书记员： 杨帆