向某某、向红某与陈某某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

向某某
向红某
吴向前（湖北峰峦律师事务所）
陈某某
傅博（湖北聚维律师事务所）

原告向某某。
原告向红某。
二
原告
委托代理人吴向前，湖北峰峦律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。
被告陈某某。
委托代理人傅博，湖北聚维律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。
原告向某某、向红某诉被告陈某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谭家贵独任审判，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告向某某、二原告的委托代理人吴向前、被告陈某某及其委托代理人傅博到庭参加诉讼。本案在审理过程中，本院发现不宜适用简易程序审理，于2016年3月21日依法转为普通程序审理，由审判员周秭民担任审判长，与审判员谭家贵、人民陪审员陈世明组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理，原告向某某、二原告的委托代理人吴向前、被告的委托代理人傅博到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

本院认为:农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备本集体经济组织成员的身份，才可在本集体经济组织内依法取得并享有宅基地使用权。农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地及农民住宅，非集体经济组织成员无权享有集体土地使用权而不得购买农村房屋。综上，农村房屋买卖只能在本集体经济组织成员内进行，集体经济组织成员与非本集体经济组织成员间进行房屋买卖不受法律保护。二原告购买讼争房屋时均不是建东村村民，虽然原告向某某在购买讼争房屋后将户口迁入了建东村，但二原告与被告签订房屋买卖协议时，二原告作为合同的一方，系一个整体，不可分割，且讼争的房屋也系被告从建东村购买，被告系城镇村民，不具备购买讼争房屋的主体资格，被告不能获得讼争房屋的土地使用权，无权对讼争房屋进行处分。因此二原告与被告签订的房屋买卖协议应认定为无效合同。合同无效，双方因无效合同取得的房屋和价款，应当相互返还。虽然被告没有主张原告应将讼争房屋及禾场和空闲地予以返还，但为减少当事人讼累和节约司法资源，本案在处理时可一并判决二原告将讼争房屋及禾场和空闲地交还给被告。二原告诉请要求被告支付资金占用利息，本院认为二原告交纳的购房款虽有利息损失，但被告在二原告交纳购房款后就将讼争房屋交付给了二原告，被告交付的讼争房屋也应有一定的收益，且致使合同无效，原、被告双方均有过错，因此二原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求本院不予支持。二原告要求被告赔偿其装修讼争房屋而遭受的经济损失，因二原告提供的相关证据系普通收据，证据形式存在瑕疵，其经济损失本院难以确定，且二原告也未提供相关证据证实所购装修材料是否用于讼争房屋，根据谁主张谁举证的原则，二原告要求被告赔偿装修讼争房屋而遭受的经济损失的请求本院难以支持，原告收集相关证据后可另行主张。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。据此，本院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条  、《中华人民共和国物权法》第三十九条  、第一百五十三条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  、第五十八条  、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
一、向某某、向红某与陈某某于2014年9月22日签订的房屋买卖协议无效。
二、陈某某于本判决生效后十日内返还向某某、向红某购房款278000元，向某某、向红某于本判决生效后十日内将购买的位于秭归县茅坪镇建东村六组砖混结构房屋一栋及禾场空闲地交还给陈某某。
三、驳回向某某、向红某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案案件受理费5995元，由向某某、向红某共同负担2997.50元，陈某某负担2997.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为:农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备本集体经济组织成员的身份，才可在本集体经济组织内依法取得并享有宅基地使用权。农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地及农民住宅，非集体经济组织成员无权享有集体土地使用权而不得购买农村房屋。综上，农村房屋买卖只能在本集体经济组织成员内进行，集体经济组织成员与非本集体经济组织成员间进行房屋买卖不受法律保护。二原告购买讼争房屋时均不是建东村村民，虽然原告向某某在购买讼争房屋后将户口迁入了建东村，但二原告与被告签订房屋买卖协议时，二原告作为合同的一方，系一个整体，不可分割，且讼争的房屋也系被告从建东村购买，被告系城镇村民，不具备购买讼争房屋的主体资格，被告不能获得讼争房屋的土地使用权，无权对讼争房屋进行处分。因此二原告与被告签订的房屋买卖协议应认定为无效合同。合同无效，双方因无效合同取得的房屋和价款，应当相互返还。虽然被告没有主张原告应将讼争房屋及禾场和空闲地予以返还，但为减少当事人讼累和节约司法资源，本案在处理时可一并判决二原告将讼争房屋及禾场和空闲地交还给被告。二原告诉请要求被告支付资金占用利息，本院认为二原告交纳的购房款虽有利息损失，但被告在二原告交纳购房款后就将讼争房屋交付给了二原告，被告交付的讼争房屋也应有一定的收益，且致使合同无效，原、被告双方均有过错，因此二原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求本院不予支持。二原告要求被告赔偿其装修讼争房屋而遭受的经济损失，因二原告提供的相关证据系普通收据，证据形式存在瑕疵，其经济损失本院难以确定，且二原告也未提供相关证据证实所购装修材料是否用于讼争房屋，根据谁主张谁举证的原则，二原告要求被告赔偿装修讼争房屋而遭受的经济损失的请求本院难以支持，原告收集相关证据后可另行主张。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。据此，本院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条  、《中华人民共和国物权法》第三十九条  、第一百五十三条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  、第五十八条  、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

一、向某某、向红某与陈某某于2014年9月22日签订的房屋买卖协议无效。
二、陈某某于本判决生效后十日内返还向某某、向红某购房款278000元，向某某、向红某于本判决生效后十日内将购买的位于秭归县茅坪镇建东村六组砖混结构房屋一栋及禾场空闲地交还给陈某某。
三、驳回向某某、向红某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案案件受理费5995元，由向某某、向红某共同负担2997.50元，陈某某负担2997.50元。

审判长：周秭民
审判员：谭家贵
审判员：陈世明

书记员：付雅雪