向红某与潘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

向红某
阳杰（湖北金卫律师事务所）
毛承旭
潘某

原告向红某。
委托代理人阳杰，湖北金卫律师事务所律师。
委托代理人毛承旭。
被告潘某。
原告向红某与被告潘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月7日、9月24日公开开庭进行了审理。原告向红某的委托代理人阳杰、毛承旭到庭参加诉讼，被告潘某第一次庭审到庭参加诉讼、第二次庭审经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下事实:
2006年6月20日，京山县殡葬管理所与原告向红某共同签订《房屋租赁合同》一份，约定:京山县殡葬管理所将原民政局老办公楼院内场地租赁乙方使用，为保证消防需要，另提供邻楼七层三居室一套供原告向红某使用，租期20年，从2006年6月20日起至2026年6月19日止，原告若需转租，需经京山县殡葬管理所同意等内容。合同签订后，原告进行了装修，从事旅馆经营。
2009年1月1日，原告向红某作为甲方，被告潘某作为乙方，共同签订了《房屋出租合同》一份，约定:甲方将京山县殡葬管理所所有的民政8号办公楼及甲方装修物和各项配套设施（以资产移交表为准）出租给乙方经营，从事旅馆及餐饮经营。租期为6年，自2009年1月1日至2014年12月30日止。第一年度的租金为10万元，从第二年起，每年的租金为12万元，租金于每年1月1日交纳，逾期不交纳，则视为乙方单方面解除本合同，甲方有权要求乙方迁出，将出租物收回。为保障合同履行，乙方向甲方交纳3万元的保证金，在乙方违约时，作为乙方承担的违约金由甲方所有。合同到期后，乙方不得拆除、损毁固定装修物，固定装修部分由甲方无偿所有。合同签订后，在征得京山县殡葬管理所同意后，原告将租赁房屋及装修物配套设施移交被告。被告潘某向原告向红某交纳保证金3万元后接受了租赁房屋（包括西邻楼第七层一套三居室宿舍），继续进行旅馆经营。被告支付租金30万元，后期租金未予支付。在原告向红某催讨下，2014年1月3日，被告潘某向原告向红某出具一张欠条，载明:截止2014年1月3日欠到向红某租金40万元，保证于2014年1月30日还清。合同期满后，在被告潘某不予返还租赁房屋、且不支付余下租金的情形下，原告向红某停止了租赁房屋的供水，被告至此未在经营，亦未返还租赁房屋、缴纳租金40万元，双方因而成讼。
本院认为，原告向红某与被告潘某于2009年1月1日签订的《房屋出租合同》，系双方真实意思表示，租赁房屋虽未取得房屋所有权证，但已取得建设工程规划许可证，租赁合同约定的期限也未超出租赁房屋所有权人与原告向红某约定的期限，故此合同合法有效，双方应按约遵守。原告已按约交付出租房屋，被告应按约履行支付租金的义务。经查，被告应于2014年1月1日前付清合同约定的全部租金70万元，但仅支付30万元，也未在承诺的期限内履行，已构成违约，其抗辩不存在欠付租金的事实，未提供证据证明，故对原告向红某主张被告潘某应支付租金40万元的请求，本院予以支持。原告认可收到被告保证金3万元，合同约定“在被告违约时，此保证金作为违约金由原告所有”，因被告的违约，此保证金已作为违约金弥补了原告的损失，原告应就超过此3万元部分的损失进行主张，但未提供证据证明，故对原告主张支付利息的请求，本院不予支持。
合同期满后，按约定被告应向原告返还租赁房屋及占有的西邻楼第七层的一套三居室员工宿舍，对已经形成附合的装饰装修物一并返还，被告在返还房屋时不得拆除。租赁合同约定之外被告占有没有形成附合的设施及物品，在合同中约定了此前以资产移交表为准，原告未提交此资产移交表，应以双方实际移交为准。故对原告主张被告返还租赁房屋、西邻楼第七层的一套三居室员工宿舍及已形成附合的装修物部分，本院予以支持。合同期满后至租赁房屋返还之日期间的占用费损失，被告占有至今未予返还，原告可参照合同约定的租金标准主张，即每月1万元，故对原告诉请此期间的占用费损失按合同约定的租金标准支付的请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第二百二十四条  第一款  、第二百二十六条  、第二百三十五条  ，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、被告潘某于本判决生效之日起十日内向原告向红某返还位于京山县新市镇民政8号的办公楼（共五层）及已形成附合的装修物、并返还位于办公楼西侧邻楼第七层的一套三居室员工宿舍。
二、被告潘某于本判决生效之日起三日内向原告向红某支付租金40万元。
三、被告潘某于本判决生效之日起三日内向原告向红某赔偿从2015年1月1日起，按月标准1万元计算至实际返还房屋止期间的占用费损失。
四、驳回原告向红某的其他诉讼请求。
债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告潘某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

本院认为，原告向红某与被告潘某于2009年1月1日签订的《房屋出租合同》，系双方真实意思表示，租赁房屋虽未取得房屋所有权证，但已取得建设工程规划许可证，租赁合同约定的期限也未超出租赁房屋所有权人与原告向红某约定的期限，故此合同合法有效，双方应按约遵守。原告已按约交付出租房屋，被告应按约履行支付租金的义务。经查，被告应于2014年1月1日前付清合同约定的全部租金70万元，但仅支付30万元，也未在承诺的期限内履行，已构成违约，其抗辩不存在欠付租金的事实，未提供证据证明，故对原告向红某主张被告潘某应支付租金40万元的请求，本院予以支持。原告认可收到被告保证金3万元，合同约定“在被告违约时，此保证金作为违约金由原告所有”，因被告的违约，此保证金已作为违约金弥补了原告的损失，原告应就超过此3万元部分的损失进行主张，但未提供证据证明，故对原告主张支付利息的请求，本院不予支持。
合同期满后，按约定被告应向原告返还租赁房屋及占有的西邻楼第七层的一套三居室员工宿舍，对已经形成附合的装饰装修物一并返还，被告在返还房屋时不得拆除。租赁合同约定之外被告占有没有形成附合的设施及物品，在合同中约定了此前以资产移交表为准，原告未提交此资产移交表，应以双方实际移交为准。故对原告主张被告返还租赁房屋、西邻楼第七层的一套三居室员工宿舍及已形成附合的装修物部分，本院予以支持。合同期满后至租赁房屋返还之日期间的占用费损失，被告占有至今未予返还，原告可参照合同约定的租金标准主张，即每月1万元，故对原告诉请此期间的占用费损失按合同约定的租金标准支付的请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第二百二十四条  第一款  、第二百二十六条  、第二百三十五条  ，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第一百四十四条  之规定，判决如下:

一、被告潘某于本判决生效之日起十日内向原告向红某返还位于京山县新市镇民政8号的办公楼（共五层）及已形成附合的装修物、并返还位于办公楼西侧邻楼第七层的一套三居室员工宿舍。
二、被告潘某于本判决生效之日起三日内向原告向红某支付租金40万元。
三、被告潘某于本判决生效之日起三日内向原告向红某赔偿从2015年1月1日起，按月标准1万元计算至实际返还房屋止期间的占用费损失。
四、驳回原告向红某的其他诉讼请求。
债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告潘某负担。

审判长：曹振华
审判员：李登建
审判员：谭江楠

书记员：王一婷