向某某、向文艺等与江兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:向某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住湖北省巴东县。
原告：向文艺（向某某之女），xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住湖北省巴东县。
二原告共同委托诉讼代理人：沈传玖（向文艺之夫），xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住湖北省巴东县。特别授权。
二原告共同委托诉讼代理人:刘中明，巴东县阳光法律服务所法律工作者。一般授权。
被告：江兵，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省巴东县，现住巴东县。
委托诉讼代理人：税勇，湖北楚峡律师事务所律师。特别授权。

原告向某某、向文艺与被告江兵房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告向文艺及二原告共同委托诉讼代理人刘中明，被告江兵委托诉讼代理人税勇到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请和解，扣除审限一个月，在法定审理期限届满后，当事人均同意继续适用简易程序审理，经报院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向某某、向文艺向本院提出诉讼请求：1、判令被告给原告支付2015年11月22日至2016年11月23日期间房屋租金4万元，支付2016年11月23日至2017年11月22日期间房屋租金18万元，并分别自2015年11月24日、2016年11月24日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；2、判令解除原、被告签订的《共同投资合同书》。事实与理由：原告与被告于2014年11月23日订立《共同投资合同书》，实为房屋租赁合同，约定原告将自有房屋一至三屋（建筑面积920平方米）租赁给被告用于餐饮、住宿和娱乐，租期五年，租费为2014年11月23日至2016年11月22日每年16万元；2016年11月23日至2019年11月22日每年18万元；每年支付租金时间为10月23日。被告按时支付了2014年11月23日至2015年11月22日的租金。2015年11月22日至2016年11月23日的租金应当在2015年10月23日支付16万元，但被告累计只支付了12万元，下欠4万元，同时，被告在2016年10月23日应当支付租金18万元才能继续租赁房屋，被告亦拒绝支付。原告认为，原、被告签订的《共同投资合同书》，其实质内容是原告提供房屋被告支付租金，所以该合同实际是租赁合同；双方在签订合同时，原告房屋有一部分暂时未取得审批手续这一情况，被告是明知的，再者，行政机关对原告已作出了处罚，原告主动缴纳了罚款，应当认定原告房屋已取得了行政许可，因此，双方签订的合同应认定有效；在签订合同时被告既清楚原告房屋产权情况，同时，合同也并没有约定原告提供房屋产权证的具体时间，因此，原告没有给被告提供权属证明并不构成违约。
原告向某某、向文艺为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：
1、原、被告2014年11月23日签订的《共同投资合同书》；2、江兵出具的《法人委托书》、陈东芳出具的“欠条”；3、农村村民建房用地审批呈报、建设用地规划许可证附件、建设工程规划许可证附件；4、巴东县城建监察大队行政处罚告知书、湖北省建设行政处罚决定书、巴东县国土资源执法监察大队通知、巴东县国土资源局国土资源违法案件行政处罚决定书、巴东县国土资源局罚款收据、巴东县城建监察大队罚款收据；4、录音光盘1张；5、原告与刘智举2009年8月23日签订的《共同投资合同书》，2014年11月3日双方签订的协议、2014年11月23日双方签订的解除“共同投资合同书”协议；6、2017年2月14日巴东县国土资源局发布的原告房屋“不动产登记公告”，2017年3月10日巴东县国土资源局给原告颁发的《不动产权证》。
用以证实：1、原、被告签订的《共同投资合同书》是从原告与刘智举2009年8月23日签订的《共同投资合同书》转签而来，2、《共同投资合同书》名为“共同投资”实质为“房屋租赁”；3、被告欠原告2015年11月23-2016年11月22日期间房租费4万元，欠2016年11月23日—2017年11月22日期间房租费18万元，被告已经构成违约，原告解除合同的条件已经成就；4、原告房屋超建面积已接受相关部门的处罚，取得了行政许可，且巴东县国土资源局2017年3月已给原告颁发了《不动产权证》。
经质证，被告对原告提交的以上证据真实性均不持异议，但提出以下质证意见，1、仅以合同内容不能定性为原、被告间是租赁关系；2、受委托人陈东芳对双方合同性质不明，给原告出具的欠条不能表明原告与被告之间有解除合同的合意，且在出具欠条后，被告已经给原告支付了利润12万元，也证实被告履行了该合同期间的主要义务。3、原告未有按照政府规划进行建设，其连建的这栋房屋尚且不具备合法性，应该属于违章建筑；原告一直没有履行合同约定的给被告提供经营行为所必须的房产证，使得被告经营的宾馆一直没有取得消防部门的验收。也一直没有达到合法经营的状况。
被告江兵辩称：1、被告与二原告签订的《共同投资合同书》应属于合伙协议，双方之间应为合伙关系。根据双方签订的《共同投资合同书》，双方对合伙出资方式、合伙比例及利润分配有明确约定，双方的约定符合合伙关系的法律特征而不是租赁关系的法律特征，原告依据租赁关系主张被告给付租金是对双方签订的《共同投资合同书》合同性质的错误认识。2、双方在合同中已明确约定，应由二原告按程序办理出资房屋的产权证和土地使用权证，同时，因出资房屋的权属瑕疵导致合同无效时二原告应赔偿被告的损失，合同签订后，二原告一直未履行上述合同义务。被告对于合伙投资的项目（金蘭商务酒店）已实际投资现金八十余万元，而因二原告拒不履行办理并提供出资房屋的产权证和土地使用权证，导致合伙项目无法办理消防验收及正常开展经营的有关证照，双方之间的合伙经营项目尚不具备履行条件。二原告的违约行为已给被告造成了巨大经济损失。由于原告从签订合同之日起到庭审没有按照合同约定提供上述产权手续，是属于明显的违约行为，而被告按照双方的约定履行了自合同签订之日至2016年8月23日期间的保底利润，应当说被告履行了合同的主要义务，在原告没有履行上述义务之前，按照合同和法律规定，被告享有先履行抗辩权或者同时履行抗辩权。3、根据现有双方履行合同的情况，被告同意原告要求解除合同的请求，但同时不放弃向二原告主张未完全履行合同义务给被告造成的相应损失。
被告江兵为支持其辩解意见，向本院提交了以下证据：
“通知”一份。用于证实，被告2016年8月10日已书面通知原告，要求原告向被告提供出资房屋产权证，并进行利润结算。
经质证，原告对被告提交的“通知”真实性提出异议，表示从未收到过被告“通知“。

本院认为，以上原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以认定，对被告提交的证据，原告未认可，被告无其他证据佐证，本院不予认定。结合原、被告陈述及其证据，本院确认以下案件事实：
原告向某某、向文艺属危房翻修户，2007年12月，被规划部门安置于信陵镇西壤坡小区巴山路西侧两户连建就地翻修房屋，办理了相关规划手续，2009年8月，二原告房屋主体完工，建成一栋6层构造柱加砖混结构房屋。同年8月23日，原告向某某、向文艺与案外人刘智举签订《共同投资合同书》，合同约定，原告将一至三层房屋10年的使用权作价160万元“投资入股”交由刘智举从事餐饮、住宿和娱乐经营，合同约定经营期限为拾年（2009年11月23日至2019年11月22日）。合同中“特别约定”（一）为使共同投资项目尽快发挥效益，自合同签订之日起，乙方可进场装修；为便于乙方装修，甲方自本合同签订之日起，免除三个月的租费（2009年8月23日至2009年11月22日）。2009年8月25日，双方为“洗车场、广告安装及新建楼梯”等事宜又签订一份《补充协议》。此后，刘智举对原告房屋进行投资装修后开始酒店经营，先后取名“金玉满堂”、“紫气东来”。时至2014年11月3日，因刘智举欠交二原告房租费，刘智举（乙方）与原告书面协议，“乙方若在2014年11月23日前不能将房租费支付到位，双方解除合同关系，乙方并于2014年11月23日前拆除所有的设施、设备，恢复房屋原貌……”。2014年11月23日，因刘智举未给原告交纳房租费，同日，二原告与刘智举签订“解除《共同投资合同书》协议”，协议确定，“一、双方2009年8月23日所签订共同投资合同书于2014年11月23日作废；二、双方均同意2009年8月23日所签订的共同投资合同书及之后签订的补充协议内容不变转签给江兵签订”。当日，被告江兵与二原告签订《共同投资合同书》及“补充协议”，合同内容除将经营期限改为五年外，其他与之前合同条款完全相同：一、投资方案：（一）共同投资经营期限暂定为五年，即从2014年11月23日至2019年11月22日。（二）甲方将新建房屋的一至三层（建筑面积920平米）5年的使用权作价入股投资，房屋产权为甲方向某某和向文艺两户共有，房屋位于巴东县××西壤坡社区150号，房屋产权证和土地使用权证甲方按程序申请办理，甲方持有政府部门审批的建房手续，权属合法，经双方协商房屋5年使用权总价为捌拾陆万元整（860000元），逐年入股；（三）乙方负责选定投资项目，具体项目范围为餐饮、住宿和娱乐；（四）乙方以现金和设备设施入股，负责装修及经营管理，具体入股份额待项目开业后按照投资计算；（五）按照双方投资比例进行利润分配，甲方的利益实行保底计算，由乙方按年度向甲方支付，第一年的利润签订合同时支付，从第二年起支付时间为每年10月23日，具体保底数额如下：1、2014年11月23日至2016年11月22日利润不得低于叁拾贰万元（每年16万元）；2、2016年11月23日至2019年11月22日的利润不得低于伍拾肆万元（每年18万元）。二、双方的责任和义务：（一）甲方只以房屋5年的使用权投资，不参与乙方的装修及经营管理，在约定的经营范围内不干涉乙方经营……。（六）本合同期满，甲乙双方继续合作的，必须在合同届满前一个月告知对方，甲方若将房屋出租，在同等条件下应优先乙方租用，即保障优先承租权。三、合同的解除和终止：（一）本合现期届满终止；（二）双方协商一致可提前解除合同。四、特别约定：（一）为使共同投资项目尽快发挥效益，自本合同签订之日起，乙方可进场装修；为便于乙方装修，甲方自本合同签订之日起，免除一个月的租费（2014年11月23日至2014年12月23日止）（此条款双方已用笔画掉并注明作废）……。五、违约责任。若出现违约，违约方向守约方支付违约金15万元，给对方造成损失的承担赔偿责任；（一）甲方违约责任处理规定，1、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应向乙方支付违约金15万元，支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。2、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。（二）乙方违约责任，1、合作经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金15万元。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿相应的损失。（1）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（2）拖欠房租累计3个月以上的。七、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。八、合同争议处理……。原、被告转签的《补充协议》确定,一、甲方除提供一至三层楼房使作权给乙方外，还同时提供院外洗车场之使用权……。二、甲方同意乙方使用整栋东向外立面作为灯饰或广告用途……。三、甲方允许乙方在一楼及二楼另建一套楼梯……。四、乙方在经营过程中所发生的一切债权、债务，均与甲方无关。
《共同投资合同》签订后，被告即按合同给原告支付了首期款16万元（合同中所指的“第一年利润”）。被告江兵转接刘智举酒店继续经营，将其更名“金蘭商务酒店”。2015年6月，被告江兵将“金蘭商务酒店”业务交由其舅侄（女）陈东芳经营管理，时至2015年10月，即合同第二年，因被告不能按期将“利润”支付原告，在原告多次催要后，陈东芳于2016年1月2日给原告出具“欠条”一张，载明：“今欠到向某某、向文艺2015年11月23日至2016年11月22日房租费壹拾陆万元（160000）定于2016年2月2日付清，若不付清合同自动解除”。尔后，被告陆续给原告支付12万元，至原告2016年8月31日向本院起诉，被告尚欠原告4万元。除此，合同约定的2016年11月23日至2017年11月22日“利润”18万元，支付时间为2016年10月23日，被告亦未按期支付原告。
另查明，原告向某某、向文艺2008年8月翻修房屋时，因在建设过程中超规划面积建设，巴东县国土资源局、巴东县城建监察大队分别于2009年5月、2009年6月对其作出行政处罚决定，原告向某某、向文艺分别按两处罚决定书缴纳罚款16300元和10000元，处罚决定书确定的退还非法占用的土地、没收在非法占用土地上新建的房屋等处罚内容没有执行。由此，二原告房屋自峻工起一直未能办妥正式规划和产权手续。自到在本案诉讼中，2017年3月巴东县国土资源局才给二原告颁发《不动产权证》。
被告江兵经营的“金蘭商务酒店”，巴东县公安消防大队2016年2月22日对其进行消防检查时，指出其存在“占用、堵塞疏散通道、安全出口、未经开业前消防安全检查擅自投入使用”等问题，并发出“责令立即改正通知书”。因原告无房屋产权手续，被告亦不能办理消防验收许可证，双方因合同履行产生矛盾。2016年8月31日，原告诉至本院。
本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《共同投资合同书》，其性质是原告入股投资还是房屋租赁；2、合同约定的“保底利润”即保底条款是否有效；3、原告不提供房屋产权手续、被告是否享有先履行抗辩权。
本院认为，原告提供房屋，被告出资金，双方在平等自愿基础上签订《共同投资合同书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应属有效合同。双方签订的合同不因原告房屋手续不完备，而影响其效力。原、被告因履行合同发生争议后，原告诉请本院主张解除合同，被告亦同意解除，系双方对合同解除权的行使与处分，本院应准予解除。对审理中双方争议焦点，本院作如下分析认定：
一、关于对双方签订合同性质的分析认定
合同是确定当事人权利、义务关系的协议。关于合同性质，仅从合同标题和表象不足以清晰界定，还需从合同的实质内容结合具体案情综合分析判断。其一，本案由原告提供房屋、被告出资金、设备，被告独自经营，自负盈亏，双方签订的共同《共同投资合同书》虽明确原告以房屋5年使用权作价86万元作为入股投资，但自合同签订至被告酒店经营多年，被告的具体出资数额并不明了，原告作为投资方对被告出资入股比例亦不知情，双方一直未进行过结算，根据合同约定双方应按投资比例进行利润分配，事实上，双方也并非如此，因此，原告提供的房屋不能算作与被告真正意义上的投资入股，双方合同中将原告房屋5年使用权作价86万元作为“入股投资”，只是作为原告5年计收被告房屋租金的一个折算依据。其二、从另一方面分析亦可看出，合同双方对租赁关系的事实早已默示认可。被告江兵与二原告签订的合同系从案外人刘智举之前合同转签而来，两合同内容相同，性质上并无差别，根据合同“特别约定”，“为便于乙方装修，甲方免除乙方三个月租费……”，从中表明双方合同的实质；另外，根据案外人刘智举与二原告2014年11月3日签订的协议及陈东芳2016年1月2日给二原告出具的“欠条”，亦说明双方对彼此为租赁关系早已“心照不宣”。同时，按照合同约定，被告必须先支付“利润”后经营，此作法亦有悖于正常的利润分配，相反，则符合支付房屋租金的通常作法。综上分析，本院认为，原、被告所签订的《共同投资合同书》合同实质内容具有租赁关系的法律特征，双方名为“共同入股投资”实为房屋租赁关系，合同中的“保底利润”，事实上就是房屋租金。
二、关于对合同中“保底利润”的效力认定。
如前所述，原、被告《共同投资合同书》中约定的“保底利润”，并非保底条款，其实质为房屋租金，被告应按合同履行支付义务。再者，保底条款并非当然无效。其一、根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》和《中华人民共和国民法通则》关于联营主体及个人合伙的规定，原、被告均系自然人，双方“共同投资”不具有法人联营或合伙性联营的主体，即不适用以上解答；原、被告签订的《共同投资合同书》虽约定原告提供房屋，被告出资金，但被告的出资数额及双方所占出资比例并不明确，被告独自经营、独立核算、自负盈亏，原告既不参与经营，也不分担债权、债务，双方亦不是按出资比例进行的盈余分配，因此，原、被告共同投资不符合个人合伙的构成要件。其二、自然人投资不受保底条款约束。原、被告约定的“保底利润”，不违反法律禁止性规定，保底条款实质上是一种免责条款，免责条款订入合同是当事人契约自由的体现，当事人可以据此而预先分配风险，通过合同作出符合自已意愿的利益安排。本案中，原、被告并非企业法人和事业法人，不适用《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》“保底条款”的规定，而在其他的法律中，目前尚无自然人关于盈亏分配保底条款为无效条款的法律禁止性规定。因此，原、被告约定的该条款对双方具有约束力。
三、关于对被告是否享有先履行抗辩权的分析
先履行抗辩权，本质上是对先期违约的抗辩。先期违约是指一方当事人首先违约，是另一方不履行合同的原因。先履行抗辩权是对负有先履行义务一方违约的抗辩，亦即对先期违约的抗辩。结合本案分析，原、被告签订合同时，被告本身清楚原告房屋存在超规划、违章的情形，亦知道原告房屋尚未进行属权登记，被告租赁原告房屋从事特种行业经营，对原告房屋权属状况是否给自己经营造成影响本应有所预见，同时，根据双方签订的《共同投资合同书》“甲方将新建房屋的一至三层（建筑面积920平米）5年的使用权作价入股投资，房屋产权为甲方向某某和向文艺两户共有，房屋位于巴东县××西壤坡社区150号，房屋产权证和土地使用权证甲方按程序办理，甲方持有政府部门审批的建房手续，权属合法……”。双方在合同中并未约定原告应给被告提供房屋产权手续，也未约定具体提供时间，自合同签订被告酒店一直在经营，其经营收益是否因租赁房屋无产权手续而受影响，被告无事实证明。关于合同中“甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失”的规定，本院认为，此条款所指“房屋权属瑕疵”，本意应理解为房屋权属是否明确或与第三者是否存在权属争议，而并非指房屋产权手续，再者，上述结果也并未实际发生。综上，本院认为，原告未给被告提供房屋产权手续并非合同约定原告之义务，因合同对此约定不明，不能认定原告违约，被告主张的“享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权”之抗辩理由不能成立。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十三、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、解除原告向某某、向文艺与被告江兵签订的《共同投资合同书》（判决生效之日即为合同解除之日）；
二、被告江兵给付原告向某某、向文艺2015年11月23日至2016年11月22日期间房屋租金4万元，2016年11月23日之后的房屋租金按493元/日计算给付（自2016年11月23日至合同解除之日，以实际天数计算），以上分别自2015年11月24日、2016年11月24日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。限被告在本判决生效后5日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，减半收取400元，由被告江兵承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

审判员 吴林

书记员： 张芹