原告:吉林亚泰物业管理有限公司松原分公司,住所地松原市宁江区沿江东路2266号。统一社会信用代码:91220700550487183J。法定代表人:陈兆波,经理。委托代理人:张景恒,男,住松原市宁江区。委托代理人:肖石,男,现住松原市。被告:马丹丹,男,现住松原市。
亚泰物业公司诉称:2012年,被告购买亚泰澜熙郡小区20栋1004室房屋,原告按《亚泰澜熙郡住宅小区物业管理委托合同》及相关法律规定,对被告居住的小区进行物业管理,履行义务。被告自2015年1月1日至2017年12月31日共应依法缴纳物业服务费6075.66元,滞纳金3803.36元。原告多次向被告催要此款,被告未给付。故诉至法院要求判令马丹丹给付2015年1月1日至2017年12月31日止期间的物业费6075.66元,违约金5314.94元,共计18890.78元,并承担诉讼费用。马丹丹辩称:我们2012年买的房子,在正常缴纳物业费和质保期期间,我家的房子餐厅部分漏水,我们通知物业公司,物业公司发现是楼上外阳台的问题,该外阳台属于公共部分。我们跟物业公司沟通,物业公司进不去11楼家,11楼不配合,这么多年一直都漏水,一到下雨就漏水。物业也催过我们缴纳物业费,解决漏水问题,我一分都不会少给物业费。经审理查明:马丹丹是亚泰澜熙郡小区20号楼2单元1004室的业主,建筑面积为93.76平方米。松原亚泰房地产开发有限公司与亚泰物业公司签订一份前期物业服务委托合同,合同约定:由亚泰物业公司对亚泰澜熙郡小区进行物业管理。亚泰物业公司的委托服务管理事项为(一)房屋建筑本体及其共用部位的管理、养护和维修。包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等。(二)配套共用设施、设备的日常运行及维修、养护和管理。包括:共用的下水管道、照明系统、供电系统、智能系统、安防系统、电梯运载系统、门禁系统、消防系统。(三)附属配套建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括:围墙、建筑小品、道路停车场、商业网点、文化体育场所。(四)管理区域内的公共绿地、花木等的养护与管理。(五)管理区域内的公共环境卫生管理。包括:公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清杰卫生、垃圾的收集、垃圾清运、消杀等。(六)管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理。包括:停车场管理和车辆进出管理。(七)公共秩序维护、小区安全防范等事项的协助管理。同时约定双方的权利和义务。物业服务标准:1.房屋外观:完好。2.设备运行:正常。3.房屋及设备的维修和养护:保养及时,保持正常运行。4.公共环境:清扫及时,垃圾日产日清。5.绿化:绿植长势良好,修建/补植及时,无病虫害。6.交通秩序:无乱停放现象。7.护管:全封闭管理,采取人防、技防保证小区公共秩序。8.维修:15分钟到达现场,保证工作效率。服务与经营收费标准:本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式:服务费用按业主房屋的建筑面积计算,物业服务费用按月交纳,业主应在每月10日前履行交纳义务,延迟一天按照拖欠款项额度的3‰收取滞纳金。具体收费标准如下:(1)产权车库1.00元/月.㎡;(2)多层住宅1.50元/月.㎡;(3)高层住宅1.80元/月.㎡;(4)洋房2.00元/月.㎡(5)商业用房2.00元/月.㎡。另查明,松原亚泰房地产开发有限公司与亚泰物业公司签订的前期物业合同在松原市物业管理中心已备案。上述事实,有亚泰物业公司提供的前期物业服务委托合同、物业服务企业资质证书、备案表等复印件在卷为凭,本院予以确认。
原告吉林亚泰物业管理有限公司松原分公司(以下简称亚泰物业公司)诉被告马丹丹物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告亚泰物业公司委托代理人张静恒、肖石,被告马丹丹均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
本院认为:松原亚泰房地产开发有限公司与亚泰物业公司签订的前期物业服务委托合同,是双方的真实意思表示,不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照合同约定行使权利履行义务。根据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”,故马丹丹应当按约定交纳物业服务费。马丹丹辩称11楼的外阳台属于业主共用部分,该部分漏水,应由物业公司进行维修和管理。而事实上该外阳台在物理结构上附属于11楼,该部分除与11楼房屋连接外,没有与其他业主的房屋相接,且只有通过11楼的房屋才能到达该外阳台,结合该外阳台的控制和使用状态,原告无法对该外阳台进行管理和维修。故对马丹丹的辩解,本院不予采信。结合本案事实以及相关证据,马丹丹应向亚泰物业公司交纳拖欠2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费为6075.6元(93.76平方米×1.8元/月/平方米×36个月)。因原告与被告之间未约定违约金条款,故原告主张违约金的诉请,本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条,《中华人民共和国物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定,判决如下:
一、被告马丹丹于本判决生效之日立即给付原告吉林亚泰物业管理有限公司松原分公司物业费6075.6元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元,由被告承担。如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于松原市中级人民法院。
审判员 祝相秋
书记员:贾冰
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