叶某与陈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：叶某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：袁军，河北咏远律师事务所律师。被告：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：张丽君，河北侯凤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王占伟，河北侯凤梅律师事务所律师。第三人：石家庄卓尔房产经纪有限公司，住所地石家庄高新区湘江道118号花样年华小区底商15-10，统一社会信用代码：xxxx。法定代表人：赵金刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏晓磊，该公司职工。委托诉讼代理人：孙晓鹏，该公司职工。原告叶某与被告陈某某、第三人石家庄卓尔房产经纪有限公司（以下简称卓尔经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶某及其委托诉讼代理人袁军、被告陈某某的委托诉讼代理人张丽君、王占伟、第三人卓尔经纪公司的委托诉讼代理人夏晓磊、孙晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈某某返还原告叶某定金10000元，并向原告叶某支付违约金350000元；二、判令被告陈某某支付原告叶某房屋差价损失250000元（以涉案房屋面积1406元/平米计算）；三、判令第三人卓尔经纪公司返还原告叶某贷款手续费10200元、评估费7578元、代办费1000元，总计18778元；四、判令被告陈某某返还原告叶某向第三人卓尔经纪公司支付的中介费3000元；五、本案诉讼费用由被告陈某某承担。事实和理由：2016年6月30日，原被告双方通过居间方第三人卓尔经纪公司介绍签订了《石家庄市存量房屋买卖合同》，同时原被告双方与第三人卓尔经纪公司签订了《��间服务合同》，约定被告陈某某将其委托人顾亚辉位于石家庄高新区湘江道118号星辰花园13号楼2单元2403室房屋以1150000元的价格出售给原告叶某。同日，被告陈某某收取原告叶某购房定金10000元，并为原告叶某出具了收条，第三人卓尔经纪公司收取原告叶某中介费3000元。2016年7月1日，第三人卓尔经纪公司收取原告叶某贷款手续费10200元、评估费7578元、代办费1000元。合同签订后，被告陈某某没有按约定办理相关房屋买卖手续，而是通过第三人卓尔经纪公司告知原告叶某要加价350000元，否则就不履行合同。原告叶某不同意加价，之后被告陈某某在双方合同有效的情况下，通过国大房地产中介公司以1750000元的价格卖给了他人。被告陈某某一房二卖的行为严重违约，应支付原告违约金；且由于房价持续快速上涨，被告陈某某的违约致原告叶某购房延迟，使得原告叶某购房��本大大增加，故原告叶某有权要求被告陈某某赔偿房屋差价损失。现原告叶某为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告陈某某辩称，一、被告陈某某与原告叶某之间没有合同关系，被告陈某某只是原告叶某房屋买卖合同中出卖人的代理人，原告叶某要求被告陈某某承担违约责任没有依据。二、被告陈某某没有收取原告叶某交付的中介费、贷款服务费、评估费、代办费，因此不存在返还的问题。原告叶某要求被告陈某某返还上述费用没有事实依据。请求法院驳回原告叶某相关的诉讼请求。第三人卓尔经纪公司述称，第三人卓尔经纪公司同意返还原告叶某代办费、评估费、贷款手续费，也认定上述费用的数额，但不同意返还中介费，因为自签订合同之日起买卖双方已经达成，不应再返还中介费。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，原告叶某通过第三人卓尔经纪公司介绍与被告陈某某签订一份《石家庄市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人为顾亚辉，出卖人的合法代理人为被告陈某某，买受人为原告叶某。所售房屋坐落于石家庄市东××新区××道××星辰花园××楼××单元××室，建筑面积共177.80平米。该房屋成交总价为1150000元，买受人可在签订合同时支付定金10000元，买受人支付房款的具体付款方式及期限的约定见补充协议。出卖人应当在收到全款3天内将该房屋交付给买受人。出卖人将该房屋出卖给第三人，买受人有权退房，出卖人应当按成交总房价的20%支付违约金。同日，原告叶某、被告陈某某及第三人卓尔经纪公司三方在上述合同的基础上共同签订一份《居间服务合同》，合同约定：甲方（出卖人）为顾亚辉，代理人为被告陈某某，乙方（买受人）为原告叶某，丙方（居间人）为第三人卓尔经纪公司。乙方应向丙方支付居间代理费3000元，乙方承担贷款费10200元、评估费7378元、代办手续费1000元。以上两份合同签订当天，原告叶某向被告陈某某交付购房定金10000元，原告叶某向第三人卓尔经纪公司支付中介服务费3000元。2016年7月1日，原告叶某向第三人卓尔经纪公司支付购房贷款费10200元、评估费7578元、代办费1000元，共计18578元。原告叶某主张，2016年8月16日，在佳诚律师事务所的见证下，涉案房屋的所有权人顾亚辉及其妻二人共同委托于立彬办理出售该房屋的相关手续。此后，被告陈某某通过第三人卓尔经纪公司通知原告叶某增加房屋价款350000元，如不同意加价，则不再履行合同。2016年9月6日，于立彬代理顾亚辉将石家庄东高新湘江道119号星辰花园13-2-2403房屋出卖给他人，成交价格为1720000元。被告陈某某对上述事实表���否认。原告叶某申请本院调取河北国大房地产经纪有限公司留存的《委托授权书》、《律师事务所见证书》、《房屋买卖合同》为证。被告陈某某称其受顾亚辉口头委托与原告叶某及第三人卓尔经纪公司签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》，而且被告陈某某收到原告叶某交付的购房定金10000元后，已经转交给顾亚辉。原告叶某、第三人卓尔经纪公司对此均表示否认。被告陈某某对其主张未提供相关证据。以上事实有《石家庄市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收条及庭审笔录等证据在案为证。本院认为，被告陈某某在未取得房屋所有权人授权的情况下以房屋所有权人的名义与原告叶某签订房屋买卖合同，事后该合同也未得到房屋所有权人的追认，故原被告之间签订的房屋买卖合同对房屋所有权人不发生法律效力，应由被告陈某某对该合同承担责任。由于被告陈某某不能履行交付房屋义务，致使该合同无法实际履行，因此被告陈某某应当承担违约责任。现原告叶某要求被告陈某某返还购房定金，并支付违约金，应予支持。依据原被告之间合同的约定，违约金为成交总房价1150000元的20%即230000元。原告叶某要求按照其他合同的总房价为基数计算违约金350000元，没有合法根据，本院不予支持。至于原告叶某主张，由于被告陈某某与原告叶某的签约行为，致使原告叶某丧失与他人签订合同的机会，在涉案房屋相同区域内房价大幅上涨的情形下，增加了原告叶某的购房成本，因此被告陈某某应赔偿原告叶某房屋差价损失。考虑到原告叶某除交付定金之外尚未支付其他房款，其购房能力并未受到限制，而且原告叶某在得知被告陈某某提出加价否则不再出卖房屋的消息后，���采取适当措施防止损失扩大，所以原告叶某对该房屋差价损失的产生亦负有一定的过错；另外，原告叶某主张的违约金已经包含了对其遭受损失的补偿，结合上述因素，本院对原告叶某主张的房屋差价损失不予支持。原被告及第三人共同签订《居间服务合同》，三方之间形成居间服务关系，原告叶某要求第三人卓尔经纪公司返还其贷款手续费、评估费、代办费，第三人卓尔经纪公司同意返还，本院予以支持。关于原告叶某交付的中介费，收款人为第三人卓尔经纪公司，现原告叶某要求被告陈某某返还中介费于法无据，本院不予支持。被告陈某某称房屋所有权人口头委托其卖房，并已将原告叶某的定金转交房屋所有权人，因其未能提供相关证据，对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条��一款、第四百二十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内返还原告叶某购房定金10000元；二、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告叶某违约金230000元；三、第三人石家庄卓尔房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶某贷款手续费10200元、评估费7578元、代办费1000元，共计18778元；四、驳回原告叶某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10118元，减半收取计5059元，由原告叶某负担2468元，由被告陈某某负担2591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　朱进军

书记员：封世霞