叶还里与潘中华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：叶还里，男，1982年1月2日出生，汉族，住上海市奉贤区。
　　被告：潘中华，男，1972年1月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：孔庆权，上海永乐律师事务所律师。
　　原告叶还里与被告潘中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶还里、被告潘中华及其委托诉讼代理人孔庆权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　叶还里向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年2月22日签订的《租房协议合同》；2、被告支付原告解除合同违约金5万元。事实和理由：2016年2月22日，原、被告签订《租房协议合同》，约定原告将位于上海市浦东新区惠南镇迎熏路XXX号房屋(以下简称系争房屋)转租给被告。2018年4月，原告得知被告在没有征得原告同意的情况下与案外人签订了转租合同，将房屋转租给了他人，并收取了案外人转某某。原告向被告说明其转租行为已违反了合同约定，与被告交涉无果。故提起了诉讼。
　　潘中华辩称，原、被告的租赁合同已在2019年2月13日自然终止(解除)了，不同意原告的其他诉讼请求。被告没有违约行为，被告将房屋转租给案外人杨某，得到原告的认可。系争房屋目前由杨某使用，2019年2月13日原告收取杨某支付的2019年2月22日起的租金。被告认为原告已实际与杨某建立了租赁关系，被告不应承担违约责任。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告向案外人张某某承租，租赁期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止，后者同意原告转租。
　　2016年初，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租房协议合同》，约定甲方将系争房屋转租给乙方作为开设公司办公经营使用。租赁期限自2016年2月22日起至2021年2月21日止。年租金为7万元，租金前两年不变，第三年起递增百分之五，第四、第五年递增百分之十。租金半年一付，先付后用。租房押金5,000元，此款在合同到期后，在乙方交清各种费用前提不计息全额返还乙方。乙方在租赁期间如需转租，需要提前通知甲方并取得甲方同意。租赁期间如有一方违反合同规定，需支付另一方违约金5万元。合同另对其他事项作了约定。
　　合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告支付原告租赁押金5,000元。2018年2月，原告发现被告张贴了欲转租系争房屋的广告。2018年3月16日，原、被告通过微信联系。原告向被告发送微信“店铺不能转让，如果你违约，要承担违约金。”被告回复称“只有转租是吗？”原告回复“转租也要先打招呼。”被告回复“现在打(招呼)可以吗？”原告回复“如果你转租，是我(指原告)和下家签合同，当面讲好没有转让费的。”此后，被告和案外人杨某签订了转租协议，约定转租合同的有效期为2018年2月22日至2021年2月21日。2018年3月16日、3月18日、3月22日，被告收取了杨某转账支付的钱款分别为4万元、5万元、39,000元。被告称杨某支付的款项中有98,000元系给被告的装修补偿款而非转让款。
　　2018年7月31日，原告向本院递交了起诉状，以被告未经同意擅自转租为由向本院提起诉讼，诉请撤销原、被告签订的租赁合同、被告承担违约责任等。该案于2018年10月9日立案。因原告未在期限内预交案件受理费而按撤诉处理。2018年11月30日，原告再次向本院提交起诉状，诉请撤销涉案租赁合同，理由如前(即涉案诉讼)。庭审中，原告更正其诉请为解除合同。
　　庭审中，被告申请证人杨某到庭，杨某到庭称：因看到了系争房屋的招租广告，于2018年3月15日、16日左右与潘中华进行了协商，签订合同时，(听被告说)原告临时有事先离去了，证人没有与原告碰面，就通过电话与原告沟通，原告还帮忙改过合同。此后证人向被告承租了系争房屋，并支付了合同费用，系争房屋现由证人作餐饮使用。经庭质质证，原告称其于2018年3月17日自被告处得知房屋被转租，此前从未看到过证人，也不清楚证人与被告间的签约情况。被告对证人陈述无异议，认为2018年3月16日原、被告间的微信内容可以证明原告没有禁止被告转租，只是不同意被告收取转让费。
　　审理中，原、被告确认2019年2月22日起的租金已由证人直接支付给原告，租金支付至2019年8月21日。对于原、被告解除合同以后的其他后果不需要在本案中处理。被告认为合同约定的违约金过高，被告的转租行为未给原告造成损失，请求将违约金调整至5,000元。
　　本院认为，系争房屋是原告向张某某承租，张某某同意原告转租。原、被告就系争房屋签订的《租房协议合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告在合同中约定了被告转租需征得原告的同意。原告提供的2018年3月16日的微信联系内容可以证明原告不同意被告擅自转租。被告认为该微信联系内容证明其已将转租事项通知原告而原告未持异议的观点，本院难以采纳。原告于2018年3月16日以后才得知被告实际已转租，7月以被告擅自转租为由向本院提起诉讼，后因未预交案件受理费而被我院裁定按撤诉处理，此后又重新提起诉讼。虽然原告因其认识上的错误而起诉主张撤销合同，但可以证明其在得知被告擅自转租后在六个月内提出了异议。2019年4月10日，原告更正了诉请为解除合同，故涉案合同可以认定于2019年4月10日解除。次承租人杨某向原告直接支付租金的日期并不能直接认定为原、被告的合同解除之日。合同解除后，有关解除以后的房屋交还、租金结算以及押金，当事人不要求在本案中处理，本院予以准许。由于被告违约致使涉案合同提前解除，被告应当按照合同约定承担违约责任。被告主张合同约定的违约责任过高，请求予以调整，本院予以准许。鉴于系争房屋目前仍由次承租人实际使用并向原告直接支付了相关使用费，依照公平及诚实信用的原则，结合被告的违约程度以及违约给原告造成的损失等因素，本院酌情调整违约金，确定被告支付原告违约金25,000元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
　　一、原告叶还里与被告潘中华就上海市浦东新区惠南镇迎熏路XXX号房屋签订的《租房协议合同》于2019年4月10日解除；
　　二、被告潘中华于本判决生效之日起十日内支付原告叶还里违约金25,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,050元，减半收取计525元，由被告潘中华负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿