叶某某与徐咏生合同纠纷一审民事判决书

叶某某
熊刚（湖北亨迪律师事务所）
徐咏生

原告:叶某某。
委托代理人:熊刚，湖北亨迪律师事务所律师。
被告:徐咏生。
原告叶某某因与被告徐咏生、田雪梅合同纠纷一案，于2015年11月10日向本院提起诉讼。
本院受理后，依法组成合议庭于2016年6月2日公开开庭审理了本案。
原告叶某某委托代理人熊刚到庭参加诉讼，被告徐咏生、田雪梅经本院公告送达开庭传票传唤未到庭。
审理中，原告叶某某撤回对被告田雪梅的诉讼。
本案现已审理终结。
原告叶某某诉称:2012年上半年，二被告在原旧屋基础上拟建四列七层楼房，因资金缺乏，遂与案外人李某签订代建合同，由李某等人带资建房。
房子建成后，二被告无力支付工程款，徐咏生承诺将房子出售后所得房款支付工程款。
2013年上半年，原告叶某某想在漕河购房居住，经李某介绍，原告与被告徐咏生于2013年6月18日签订一份购房合同，合同约定:被告将其位于蕲春县漕河镇付畈社区四组88号已建成四列七层楼房中第四层南面一套房子作价158000元卖给原告。
原告于签订合同当日支付购房款60000元，并由被告徐咏生出具收条一份。
原告在年底可以进房装修，余款在2014年付清。
当原告于2013年底进屋装修时，却遭到被告家人阻拦，直至目前仍无法居住。
后得知二被告所建房屋的土地系集体土地，且拆旧建新无任何相关规划审批手续，系违法建筑，违反我国法律禁止性规定。
为此，原告多次找到二被告要求退还购房款，二被告以种种理由推诿至今。
综上，为维护自身合法权益，现提起诉讼，请求:1、依法确认原告与被告于2013年6月18日签订的房屋买卖合同无效；2、依法责令二被告返还收取的购房款60000元及逾期利息15594.17元（2013年6月19日至2015年11月5日），共计75594.17元。
被告徐咏生未到庭答辩、质证，未提交证据。
原告叶某某为支持自己的主张，提交了如下证明材料:1、原、被告签订的购房合同一份。
拟证明原、被告签订购房合同的事实；2、收条一份。
拟证明被告收取原告购房款6万元；3、调查笔录一份。
拟证明原告购房过程及支付被告购房款的事实；4、离婚登记审查处理表一份。
拟证明二被告于2015年1月4日办理离婚手续，原告向被告购房时二被告系夫妻关系。
本院认证意见:证据1、2、3、4具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
本院认为:根据原告诉称和庭审查明事实，本案焦点问题归纳为:一、2013年6月18日原、被告签订的《以房子还款协议书》效力如何确认；二、被告收取的购房款是否返还及占用利息是否应当支持。
本院评析如下:
焦点问题一、原、被告2013年6月18日签订的《以房子还款协议书》效力问题。
原告叶某某经案外人李某介绍购买被告徐咏生位于本县漕河镇付畈居委会四组其开发的房屋。
在此之前，原、被告之间并无债权债务关系，双方为了规避法律规定，签订《以房子还款协议书》，该协议性质应为房屋买卖协议。
该协议中争议的房屋是小产权房，集体土地上建设的房屋不得向本集体经济组织以外的成员销售，小产权房不具备房屋的所有权、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋产权过户手续。
该协议违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，故双方签订的《以房子还款协议书》应为无效。
焦点问题二、被告徐咏生收取的60000元购房款是否返还及占用利息损失，被告是否应当承担。
《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  规定:“违反法律、行政法规的强制性规定。
”合同无效。
第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”因原、被告签订的协议违反法律法规的强制性规定，为无效协议。
被告徐咏生应将收取的购房款60000元返还原告叶某某。
原告叶某某要求被告徐咏生返还购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
因被告徐咏生对合同无效存在过错，依法应赔偿原告因此遭受的损失。
本案中原告叶某某所遭受损失应为被告徐咏生收取购房款60000元占用利息损失。
该利息损失应为法定孳息，且讼争的房屋原告也未实际占有，故被告应赔偿原告的利息损失。
原告主张利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2013年6月19日起算至2015年11月5日止为15594.17元，符合法律规定，本院予以支持；本案在审理过程中，原告叶某某撤回对被告田雪梅的诉讼，属个人民事权利的自由处分，且未损害国家、集体或第三人利益，本院予以准许。
本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  、第五十八条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、原告叶某某与被告徐咏生于2013年6月18日签订的《以房子还款协议书》无效；
二、被告徐咏生于本判决生效后十日内返还原告叶某某购房款60000元及利息损失15594.17元，共计75594.17元。
如果未按发生法律效力判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1689.85元，原告叶某某负担689.85元，被告徐咏生负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
上诉人在递交上诉状时应预交上诉费（邮政汇款，款汇黄冈市中级人民法院立案一庭。
备注中注明本案案号及当事人名称）。
上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:根据原告诉称和庭审查明事实，本案焦点问题归纳为:一、2013年6月18日原、被告签订的《以房子还款协议书》效力如何确认；二、被告收取的购房款是否返还及占用利息是否应当支持。
本院评析如下:
焦点问题一、原、被告2013年6月18日签订的《以房子还款协议书》效力问题。
原告叶某某经案外人李某介绍购买被告徐咏生位于本县漕河镇付畈居委会四组其开发的房屋。
在此之前，原、被告之间并无债权债务关系，双方为了规避法律规定，签订《以房子还款协议书》，该协议性质应为房屋买卖协议。
该协议中争议的房屋是小产权房，集体土地上建设的房屋不得向本集体经济组织以外的成员销售，小产权房不具备房屋的所有权、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋产权过户手续。
该协议违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，故双方签订的《以房子还款协议书》应为无效。
焦点问题二、被告徐咏生收取的60000元购房款是否返还及占用利息损失，被告是否应当承担。
《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  规定:“违反法律、行政法规的强制性规定。
”合同无效。
第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”因原、被告签订的协议违反法律法规的强制性规定，为无效协议。
被告徐咏生应将收取的购房款60000元返还原告叶某某。
原告叶某某要求被告徐咏生返还购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
因被告徐咏生对合同无效存在过错，依法应赔偿原告因此遭受的损失。
本案中原告叶某某所遭受损失应为被告徐咏生收取购房款60000元占用利息损失。
该利息损失应为法定孳息，且讼争的房屋原告也未实际占有，故被告应赔偿原告的利息损失。
原告主张利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2013年6月19日起算至2015年11月5日止为15594.17元，符合法律规定，本院予以支持；本案在审理过程中，原告叶某某撤回对被告田雪梅的诉讼，属个人民事权利的自由处分，且未损害国家、集体或第三人利益，本院予以准许。

本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  、第五十八条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、原告叶某某与被告徐咏生于2013年6月18日签订的《以房子还款协议书》无效；
二、被告徐咏生于本判决生效后十日内返还原告叶某某购房款60000元及利息损失15594.17元，共计75594.17元。
如果未按发生法律效力判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1689.85元，原告叶某某负担689.85元，被告徐咏生负担1000元。

审判长：陈旭东
审判员：陈勋
审判员：周胜锋

书记员：肖莉