古某与湖北宜化置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告古某。
委托代理人袁园，湖北群晖律师事务所律师。特别授权代理。
被告湖北宜化置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家乡旭光村四组。
法定代表人许本华，该公司董事长。
委托代理人潘爱国，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人李旭帅，该公司销售部员工。特别授权代理。
第三人宜昌住房公积金管理中心，住所地宜昌市伍家岗区一马路24号。
法定代表人江永，该中心主任。
委托代理人余威威，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。

原告古某与被告湖北宜化置业有限责任公司（以下简称“宜化公司”）、第三人宜昌住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理。依法组成由审判员何芹担任审判长，人民陪审员曲淑明、洪娇参加的合议庭于2015年10月30日、2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁园，被告宜化公司的委托代理人潘爱国，第三人公积金中心的委托代理人余威威均到庭参加了诉讼。庭审中，双方当事人申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。
经审理查明，2012年11月10日，原告古某与被告宜化公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定将被告投资建设的位于宜昌市城东大道96号名为宜化山语城7号楼2单元25层022502号房（建筑面积为98.21平方米，每平方米5090元）以总金额499889元的价格出售给原告，原告以贷款方式付款，被告应当在2014年9月30日前将商品房交付给原告使用。该合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起1天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”同时双方在附件六《合同补充协议》的第八条第5项约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”当日，原告向被告支付了购房首付款150889元。2013年8月1日，原告与第三人公积金中心签订了《贷款（抵押）合同》，原告为筹集本案所购房屋房款而向该中心借款148000元，分12年按等额本息方式还款（利率为基准利率）。2013年9月20日，原告将从第三人公积金中心贷出的资金148000元以及自筹资金201000元支付给被告，此时原告全额支付完毕购房款共计499889元。后被告未向原告按合同约定的时间交付房屋，双方协商未果。
另查明，自2013年9月至2015年9月，原告共向第三人公积金中心支付上述148000元的贷款利息共计12959.09元。
上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票两份、收据一份、宜昌住房公积金贷款还款计划表、《贷款（抵押）合同》、《关于山语城7-9号楼业主座谈会上三个问题的答复》、《住房公积金个人贷款合作协议》以及本案的庭审笔录、质证笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案争议的焦点为：1、原告是否有权解除其与被告所签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2、若本案《宜昌市商品房买卖合同》一旦解除，购房款返还以及损失赔偿、违约金支付的问题。
对于焦点1，原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。依照合同约定，被告应在2014年9月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，再依照该合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”的约定：“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起1天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”表明若被告在2014年9月30日前未向原告交付房屋，则原告有权在2014年12月30日之后解除合同。虽然本案附件六《合同补充协议》第八条第5项约定了：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”该补充协议系被告提供的格式合同，用密集较小的字体通篇进行了罗列，并未就限制对方权利的部分采取了合理方式提请对方注意，不能推断原告在签订合同时已经清楚并理解该协议内容；且该协议中仅约定了原告在被告违约时行使合同解除权的期限，并未约定被告在原告违约时行使合同解除权的期限，单方面加重了原告方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应认定为无效。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告只需在双方约定的解除情形发生后行使合同解除权即可。而本案所涉房屋未能按期交付，依约原告解除合同的条件已经成就，其有权解除本案的《宜昌市商品房买卖合同》。故对于原告的此项主张，本院予以支持；对于被告认为原告超过合同解除期限而丧失了合同解除权的辩论意见，本院不予认可。
对于焦点二，《宜昌市商品房买卖合同》解除后，购房款返还以及损失赔偿、违约金支付的问题。1、原告主张曾向被告发出过书面的《退房通知书》，因无被告的签收且被告不予认可，故原告要求解除合同的书面意见以其起诉时送达至被告为准。按照双方约定，被告应在“解除合同书面通知到达之日起1天内退还全部已付款”，原告支付的购房款为499889元，故对于原告主张被告返还其购房款499889元的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告之间系商品房买卖合同关系，原告与第三人之间系借款合同关系，原、被告之间合同的解除不影响原告与第三人之间合同的继续履行，原告仍应向第三人继续履行还款义务。另外，第三人在本案中未提出相关的独立诉讼请求，故对于被告提出的要求将购房贷款148000元直接返还给第三人的辩论意见，本院不予认可。2、因原、被告之间《宜昌市商品房买卖合同》的解除导致原告向第三人支付利息的价值不能实现，则该利息应视为原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有权要求被告赔偿该损失。现查明，原告所主张的自2013年9月至2015年9月期间，向第三人支付上述148000元的贷款利息共计12959.09元，则对于原告主张被告赔偿该部分贷款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。另外，原告向被告支付了除通过公积金贷款148000元以外的购房款351889元，该部分购房款所产生的资金占用损失亦是原告的损失，故原告要求被告赔偿其相应的资金利息损失，本院予以支持。其中，对于原告于2012年11月10日支付的首付款150889元，应支持原告主张的自2013年9月1日至2015年9月30日之间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；对于原告于2013年9月20日支付的购房尾款201000元，应支持原告主张的自2013年9月21日至2015年9月30日之间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原告还一并主张租房租金损失，但其提交的证据证明效力有限，本院不予支持。3、本案双方约定逾期交房解除合同后出卖人“按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，则本案违约金为4998.89元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，若双方当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；再根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金在造成损失30%以内的不认定为“过分高于造成的损失”而予以支持。因本案双方约定的违约金不超过实际损失的30%，则对于原告主张被告支付其违约金（在4998.89元范围内）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告关于原告不能既主张实际损失又主张违约金的辩称，本院不予认可。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告古某与被告湖北宜化置业有限责任公司于2012年11月10日签订的《宜昌市商品房买卖合同》予以解除。
二、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告古某购房款499889元。
三、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告古某违约金4998.89元。
四、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告古某自2013年9月至2015年9月期间向第三人宜昌住房公积金管理中心实际支付的贷款利息损失12959.09元；并赔偿其以150889元为基数，2013年9月1日至2015年9月30日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以及赔偿其以201000元为基数，2013年9月21日至2015年9月30日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
五、驳回原告古某的其他诉讼请求。
如被告湖北宜化置业有限责任公司未按判决书确定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费9989元，由被告湖北宜化置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　何　芹 人民审判员　　曲淑明 人民陪审员　　洪　娇

书记员：夏梦蝶