双鸭山集星房地产开发有限责任公司、祖某某房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）：双鸭山集星房地产开发有限责任公司，住所地（主要办事机构所在地）黑龙江省双鸭山市尖山区铁西路西侧消防队南侧（注册登记住所黑龙江省双鸭山市四方台区太保镇七一村）。法定代表人：孙伟东，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵贵佳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司会计，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：郝雅枫，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省双鸭山市四方台区，现住黑龙江省双鸭山市四方台区。被上诉人（原审被告）：姜涛，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住黑龙江省双鸭山市四方台区。

集星公司上诉请求：1、依法撤销黑龙江省双鸭山市四方台区人民法院（2018）黑0505民初179号民事裁定；2、裁定指令黑龙江省双鸭山市四方台区人民法院进行实体审理。补充上诉请求：依法判令被上诉人给付剩余房款70000元。利息22007.80元。事实与理由：祖某某于2013年5月4日与集星公司就双鸭山市四方台区为民时代新城5栋3单元403室签订《为民时代新城》认购协议。该房屋建筑面积59.54平方米，房屋价款104000元。以银行按揭贷款方式购买房屋，并缴纳首付款34000元，尚欠70000元。担保人姜涛签订《承诺函》，自愿担保，对剩余房款的给付承担连带保证责任。2013年6月6日，集星公司与祖某某签订为民时代新城小区业主入住会签单，并将该房屋交付祖某某使用。祖某某入住后，集星公司多次向祖某某催要剩余房款，并于2018年1月26日将黑龙江郝雅枫律师事务所律师函邮寄给祖某某、姜涛，祖某某、姜涛签收后，既未补交剩余房款，也未与集星公司签订还款计划。祖某某、姜涛应履行给付房款及相应利息义务。一审法院裁定适用法错误，本案适用合同法调整《经济适用住房管理办法》为部门规章。虽然政府通过该部门规章对经济适用房的购买、出售作出了相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。集星公司与祖某某、姜涛签订的认购协议系双方真实意思表示，合法有效，本案纠纷适用合同法调整。认购协议系双方真实意思表示，且集星公司在签订认购协议及入住会签单后，已将房屋交付祖某某使用，祖某某应当依约履行，履行给付剩余房款及相应利息的义务。二、原审法院裁定适用法律错误，本案属于人民法院民事案件审理范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。本案系集星公司与祖某某、姜涛因财产关系提起的民事诉讼，属于人民法院民事案件审理范围。祖某某辩称，当时是由集星公司四方台为民时代新城代办理的，当时他们做的广告宣传，一切事情由他们办理，由他们负责，让我们到单位开工资证明，房产局开的无房证明，身份证复印件，贷款全权由集星公司负责，只要把首付付了就可以。当时交首付时是由公司人带我到四方台工商银行交的，带的身份证原件和复印件，这些事办完后他们给我的钥匙，我才开始装的房子。从2013年我入住至2018年我们一直等公司的贷款，他们一直也没找我们，也没给我们办下来，我们一直在等，在等银行通知。接到的不是银行的贷款通知，却是律师函及法院的传票。集星公司是在玩文字游戏，他说我们违约，我们违约在哪，是你们公司违约，你们公司一直在骗，同在一个小区物业费都不一样，合同上是0.60元/平方米，我们一直交0.80元/平方米。2018年1月18日我接到了郝雅枫律师事务所的律师函，当时正是2018年新春之季，我们老百姓感到非常震惊，让我们最迟于2018年12月31日前补交剩余房款，一字没提利息。在2018年4月3日集星公司的起诉书上写着让我们付剩余房款和利息。这是哪家银行的利率计算，是你集星公司的利率吧。2018年5月黑龙江省双鸭山市四方区人民法院开庭，靳雷法官、书记员张吴及旁听群众13人，听取了甲方的诉讼和法庭辩论。集星公司的房产是于2012年开始以商品房开始出售的，而他的经济适用房预售许可证是2015年10月20日下来的，他这是一种什么行为，他在五证不全又以商品房卖给我们这些社会最低层的老百姓，我们这些人听了他们的花言巧语，我们没有识破他们的骗术，他们说的全是谎言。在法庭辩论上他们自己都说走嘴了，他说他在2015年就知道贷款办不下来，那你们为什么不通知我们，他们无话可说，最后他们说和解。可是他们一直也没找我，电话也没打，法院的靳雷法官找他们也没有和解的态度，最后法院驳回原告集星公司的起诉。我对一审裁判非常满意，当时我买的时候是按经济适用房买的，当时我买房子的证明人是集星公司好像是股东叫王道芹，我当时买房子所有的手续都是王道芹办理的。如果让我把钱交到集星公司，我一分都不会交，因为集星公司是个骗子公司。当时集星公司宣传的就是可以给统一办贷款，所以我才交的首付，交完首付后集星公司给的钥匙，当初我的首付款和入户费都是在集星公司的物业交的。利息我不同意，一是我不明白集星公司是怎么算的，二是应该在贷款下来后才能算利息。集星公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告给付原告剩余房款70000元，利息22007.80元，合计92007.80元；2、被告姜涛对上述房款和利息承担连带保证责任；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认为，本案诉讼所及房屋系经济适用住房，属政策性、社会保障性住房。《经济适用住房管理办法》“总则”部分，第三条规定：“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。”第四条规定：“发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，政府主导、社会参与。市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。”该办法“第五章‘准入和退出管理’”部分，第二十四条规定：“经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。”第二十六条规定：“经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。”第二十七条规定：“经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。”第二十八条规定：“符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。”第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”第三十一条规定：“已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。”该办法“第七章‘监督管理’”部分，第四十一条规定：“市、县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。”第四十二条规定：“市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。（一）擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。（二）擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。（三）未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。”关于本案诉讼所及房屋即相应经济适用住房，本案原告双鸭山集星房地产开发有限责任公司提交的其与本案被告祖某某之间形成的有关认购协议，并没有体现按照前述经济适用住房管理办法的相关规定，在有关政府部门的统一管理、组织下，按照相应规定开展本案有关经济适用住房准入和退出管理，以及统一组织申请、审核、核准、出售等相应情况，原告双鸭山集星房地产开发有限责任公司亦未提交体现有关政府部门进行准入和退出管理及统一组织相应申请、审核、核准、出售等情况的证据材料。根据前述经济适用住房管理办法的相应规定，本案经济适用住房的供应、使用及监督管理，应当在国家政策统一指导下，由有关政府部门组织实施，有关其房屋准入和退出管理，包括购买家庭暨经济适用住房供应对象的申请、审核、公示、核准通知购买以及相关组织管理、监督管理等，都应在有关政府部门主导下统一组织进行。在有关政府部门未就本案诉讼所及经济适用住房按照前述有关规定统一组织供应、使用，进行包括相应申请、审核、核准、出售等在内的相关准入和退出管理、监督管理，并进行相应处理的情况下，其有关纠纷及相应供应、使用、监督管理关系的调整不宜由人民法院适用民事法律进行审理，不在人民法院民事案件审理的范围之内。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回原告双鸭山集星房地产开发有限责任公司的起诉。案件受理费免予收取。
上诉人双鸭山集星房地产开发有限责任公司（以下简称集星公司）因与被上诉人祖某某、姜涛房屋买卖合同纠纷一案，不服双鸭山市四方台区人民法院（2018）黑0502民初179号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。

本院认为，经济适用住房是政府提供政策优惠、具有保障性质的政策性住房。虽然《经济适用住房管理办法》对经济适用住房的相关事宜作出相关要求即需要经过一定行政审批程序及手续，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力本身并无效力性、强制性规定。本案集星公司与祖某某签订《为民时代新城认购协议》是双方的真实意思表示，协议签订后祖某某依约交纳了首付款且集星公司已实际将房屋交付给祖某某，双方之间的协议符合《中华人民共和国合同法》规定的合同构成要件。至于祖某某是否具有购买资格、能否通过审批等事项并不影响合同本身的效力。另外，本案系房屋买卖合同纠纷，原审法院应当就买卖合同范围内予以审查，而针对经济适用住房本身的申请、审核、核准、准入、退出及监督管理等问题并非买卖合同效力审查问题。故原审法院以本案诉讼所及经济适用住房在相关政府未进行相应处理的情况下，不在人民法院民事案件审理范围之内的理由不能成立，裁定驳回集星公司的起诉属适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：

一、撤销双鸭山市四方台区人民法院（2018）黑0505民初179号民事裁定；二、本案指令双鸭山市四方台区人民法院审理。二审案件受理费2100.2元，上诉人双鸭山集星房地产开发有限责任公司已预交，全部予以退回。本裁定为终审裁定。

代理审判员　　霍　拓
代理审判员　　陈激扬