双鸭山市联丰房地产开发有限公司、李某合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：双鸭山市联丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区卧虹桥北侧。
法定代表人：姚发兴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨若颖，北京市绍嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王惠娟，北京市华联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住双鸭山市四方台区。
被上诉人（原审原告）：李辉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。
被上诉人（原审原告）：李建南，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住双鸭山市四方台区。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。

上诉人双鸭山市联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰房地产公司）因与被上诉人李某、李辉、李建南合同纠纷一案，不服黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2018）黑0502民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院认为，本案争议焦点有以下四点:一是原告李某主体是否适格;二是永恒砖业公司债权转让是否成立及原告李辉、李建南是否有权主张解除合同、返还房款；三是如果返还购房款，被告联丰房地产公司是否应以货币形式予以返还；四是三原告主张利息是否成立。
关于第一个问题，本案三原告诉讼请求为解除合同及返还购房款和利息，依据合同相对性原则，只有合同签订人才享有上述权利，故本案中原告李某因未在商品房买卖合同上签字，自然无权请求解除合同；至于三原告内部之间如何约定由谁收取款项是他们内部行为，并不具有使李某具有诉讼主体的效力；关于第二个问题，依据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中三原告虽未提交充分证据证实永恒砖业公司已在诉讼前通知被告联丰房地产公司债权转让。但作为受让债权人的原告李辉、李建南直接起诉债务人，应视为“通知”，且在诉讼过程中永恒砖业公司原法定代表人原告李某认可债权转让行为，现法定代表人刘国伟亦明确表示对2016年10月8日前的债权其公司不会主张权利，同时联丰房地产公司又确与李辉、李建南签有商品房买卖合同，所购房屋价值与联丰房地产公司欠永恒砖业公司砖款一致，此外，原告李某主张债权转让已向联丰房产地公司工作人员路素清发出，联丰房地产公司虽予否认，但在本院已释明路素清本人到庭说明情况后，仍未让路素清本人出庭作证，应承担相应的诉讼风险，综合以上分析，债权转让行为成立，李辉、李建南受让了永恒砖业公司对联丰房地产公司9360458元债权，虽是以房屋买卖形式对9360458元进行了折抵，但同样具有消灭9360458元的作用，应视为是购房款的交付；合同中约定房屋交付时间为2014年12月31日，后补充协议中注明“商业在2015年5月1日竣工”；同时约定未按合同约定期限交付商品房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。现原、被告均认可的事实是合同约定的房屋至一审法庭辩论终结前仍不具备交付条件，联丰房地产公司的迟延履行行为已致合同目的不能实现，同时也符合双方合同中约定解除合同的条件，故李辉、李建南主张解除合同符合法律规定，本院予以支持；关于第三个问题，原、被告解除合同后，被告联丰房地产公司应返还购房款，联丰房地产公司抗辩原、被告间系以物易物、易货交易，无权要求退款。永恒砖业公司与联丰房地产公司签定的合同中约定“结算方式及期限：每月底实际发生金额全部抵顶供方购买需方商铺款（购房合同另立）”，补充协议约定“每月底按合同价开票据，转入永恒砖业公司应缴商铺款帐户”，可见这种交易仍然首先是确认因买卖行为产生的欠款数额,再用欠款数额来抵顶所购商铺价款,本质上仍属于以货币购置房屋,联丰房地产公司所提出的“以物易物、易货交易”的辩解意见不能成立，本院不予支持，故商品房买卖合同解除后，联丰房地产公司应以货币形式返还房款；关于第四个问题，原、被告约定交房时间最迟为2015年5月1日，现因被告联丰房地产公司不能按时交房致合同解除，联丰房地产公司应支付利息，但三原告主张利息数额604198.3元及自起诉之日起到实际给付之日止继续按中国人民银行同期贷款利率计算利息过高，因合同中已约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金”。三原告主张的利息损失实质是一种违约损失，应以双方约定违约金的标准为限，即自2016年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息不应超过280813.74元（9360458元*3%）。综上所述，原告李辉、李建南与被告联丰房地产公司于2014年7月9日签定的商品房买卖合同应予解除，合同解除后，联丰房地产公司应给付李辉、李建南房款9360458元及利息280813.74元；原告李某无权请求解除合同，返还价款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告李辉、李建南与被告双鸭山市联丰房地产开发有限公司于2014年7月9日签定的《商品房买卖合同》；二、被告双鸭山市联丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李辉、李建南房款9360458元及违约利息280813.74元；三、驳回原告李某的诉讼请求。

审判长 霍拓
审判员 杨志超
审判员 陈激扬

书记员： 于婷婷