双鸭山市新世纪商厦有限责任公司、双鸭山市汇丰电器有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：双鸭山市新世纪商厦有限责任公司，住所地双鸭山市尖山区新兴大街新世纪大厦。法定代表人：张德斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡靖宇，黑龙江鼎铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：双鸭山市汇丰电器有限公司，住所地双鸭山市尖山区新兴大街中段。法定代表人：马有利，该公司董事长。委托诉讼代理人：李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。

上诉人新世纪商厦的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实及适用法律均错误。1.一审认定租金起算时间为2012年2月1日错误。首先，一审认定“被告签订新世纪商厦1—5层租赁合同的目的是汇丰电器通过支付租金取得房屋整体对外经营权，租赁房屋只能部分或大部分使用不符合整体交付使用的合同目的”没有任何事实和法律依据。双方签订的租赁合同中既未约定上诉人应将1-5层整体交付给被上诉人，也未约定被上诉人租赁房屋的目的是要进行整体经营，“整体经营”的说法只是被上诉人的单方之词，该事实没有任何证据予以证明。其次，根据合同中的多条约定可以看出，双方对于存在部分原租户的柜台无法先行交付是可提前预见并作出了特别约定的，足以说明双方并未约定租赁房屋应整体交付，被上诉人明知并认可1-5层无法统一交付的事实，不存在整体经营的约定。一审法院无视合同约定，毫无依据的认定合同目的为“整体交付使用”显属错误。再次，一审已查明并认定了被上诉人利用租赁房屋经营汇丰电器新世纪店的开业时间为2011年11月2日，说明此时被上诉人已经将租赁商厦装修完毕并投入使用，却认定租金起算时间为2012年2月1日，属于适用法律错误。双方只对于新世纪商厦第五层签订了补充协议，确定租金起算时间为2012年2月1日，一审法院擅自扩大该约定的效力范围，将被上诉人已经接收并投入经营使用的1-4层一并以此时间点计算租金，违背公平原则。2.一审认定上诉人应承担被上诉人垫付的供热费165983.6元、任海艳的赔偿金35000元，同样是错误的。首先，一审认定被上诉人为上诉人垫付了供热费证据不足。被上诉人提交的供热费发票中只有一张显示交款单位为汇丰电器第二分公司，其余均为上诉人，无法证明该费用为被上诉人垫付。此外，该笔供热费为2013年度供热费，即2013年10月至2014年4月期间的供热费，此时双方已解除租赁合同，被上诉人为上诉人垫付供热费明显不符合一般常理。其次，被上诉人在原审过程主张其为上诉人支出了维修材料及人工费475073.9元、垫付的供热费为105983.6元、任海艳赔偿金35000元、五楼水电费15000元，共计631057.5元，一审却错误的认定供热费金额为165983.6元，超出了被上诉人的诉请范围。第三，假设被上诉人垫付了供热费，也无权要求上诉人承担。该商厦2-5层中的大部分商铺已经出售，上诉人并非产权人，被上诉人应向实际产权人主张垫付的供热费。第四，任海艳的赔偿金35000元是被上诉人在处理纠纷过程中造成任海艳受伤而赔付的医疗费。双方之间虽约定被上诉人在处理过程中产生的赔偿金和民事纠纷全部由上诉人承担，但该约定是指为了让原租户迁出产生的合理费用，不应包括因被上诉人的违法行为所产生的赔偿金，该笔费用不应由上诉人承担。3.一审支持被上诉人的反诉请求属于适用法律错误。首先，上诉人在原审答辩中已提出被上诉人的反诉请与租赁合同不属于同一法律关系，不符合法律规定的反诉条件，被上诉人应另案提起诉讼。一审并未采纳上诉人的答辩意见，却未作出解释说明，违反法律规定。其次，被上诉人垫付供热费的行为与租赁合同没有关联性，应于无因管理法律关系，一审法院在本案中一并处理违法。第三，被上诉人的一审诉讼请求为“返还多交纳的租金”，并非要求返还其支出的修理费或垫付的费用。而经审理查明，被上诉人并未多交纳租金，据此，法院应驳回其诉请，一审法院判决上诉人返还垫付的供热费和赔偿款超出诉讼请求范围。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法维护上诉人的合法权益。”被上诉人汇丰电器辩称，不同意上诉人的上诉请求。1.经一审法院审理查明，在2011年12月26日双方才处理完原租户任海燕占有原经营场地不予搬出的事宜，因此在此之前不存在整体开业经营的事实，再扣除一个月的免租期，租金的起算时间应为2012年2月1日，所以这一事实认定正确。2.反诉人要求返还租金是在本诉提起的诉讼请求数额中提出的，具体数额是由于垫付了其他费用应该在本诉原告请求的数额中扣除，因此该项诉求应当依法予以支持。另外，关于数额问题在一审中反诉主张的是31万多，举示的证据是供热费165983.6元，其他请求没有支持但该主张已经在诉讼请求和证据中显示，因此该数额不存在差错，任海燕的赔偿金双方有书面约定。请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人新世纪商厦向一审法院提出诉讼请求：1.判令本诉被告汇丰电器给付新世纪商厦房屋租金127.33万元；2.判令汇丰电器给付新世纪商厦违约金56万元；3.判令汇丰电器承担本案诉讼费用。新世纪商厦于2017年4月21日当庭撤回要求判令汇丰电器给付新世纪商厦违约金56万元的诉讼请求。被上诉人汇丰电器向一审法院提出的反诉请求：1.判令反诉被告新世纪商厦返还汇丰电器多交纳的租金310907.90元；2.判令新世纪商厦给付汇丰电器违约金56万元；3.本案反诉费用由新世纪商厦承担。汇丰电器于2017年4月21日当庭撤回要求判令新世纪商厦给付汇丰电器违约金56万元的诉讼请求。一审法院认定事实：2011年5月5日，原告（反诉被告）新世纪商厦与被告（反诉原告）汇丰电器签定《房屋租赁合同》，约定：新世纪商厦将位于双鸭山市新兴大街新世纪大厦1-5层经营面积共计3800平方米租赁给汇丰电器；租期为4年，自2011年8月30日至2015年8月30日；第一、二年租金为每年280万元，第三、四年租金以280万元为基数递增3%；合同签订时，汇丰电器先交纳定金30万元，租金实行上打租每半年交纳140万元，第一次于2011年8月30日交纳，定金转为上半年租金，第二次租金于2012年2月30日（原文如此）交纳以后以此类推按期缴纳；新世纪商厦同意汇丰电器自行经营或对外进行租赁；新世纪商厦必须保证自己所有经营面积无所有权争议，保证租赁来的面积可以转租对外经营，保证汇丰电器承租后可以对外租赁；新世纪商厦将该楼全部物业经营权交给汇丰电器，汇丰电器有权进行物业管理及收取相关费用，整个大楼的消防、供电、供热总管道及主要设备由新世纪商厦进行维护，费用由新世纪商厦负担；新世纪商厦于2011年5月15日将1楼、4楼除董长波数码柜台所有以外的租赁经营面积及物业管理权及收费权转交给汇丰电器，此次移交的1楼、4楼经营面积汇丰电器额外向新世纪商厦支付租金12万元，经营期限从2011年5月15日至2011年8月30日止，共计3个月，新世纪商厦有义务处理其他租赁方在2011年5月15日倒出租赁物无租赁瑕疵及争议下移交给汇丰电器，2011年8月30日起，租金、租期及免租金装修期限按本合同第2、4、9、13条执行，2011年8月30日，新世纪商厦将本合同约定的全部租赁面积移交给汇丰电器，此前发生的费用由新世纪商厦承担，移交后发生的费用由汇丰电器承担；新世纪商厦同意给汇丰电器一个月的免租金的装修期限，该免于交纳的租金在第一次汇丰电器交纳时按月份比例由汇丰电器少交纳一个月；新世纪商厦负责对2011年8月30日租赁期满的原承租方处理解除租赁合同及倒出租赁经营面积的一切事宜，如因原承租方不予倒出原租赁物而给汇丰电器造成的损失由新世纪商厦承担，2011年8月30日起，合同未到期继续租赁的原承租方的租金由汇丰电器收取并享有；双方如违反本合同的任一条款，按年租金总额的20%支付违约金，同时本合同仍须继续履行，汇丰电器迟延交付租金，按银行利息交纳迟延违约金，超过3个月不缴纳租金，新世纪商厦有权解除合同。2012年7月5日，新世纪商厦与汇丰电器签定《房屋买卖合同》，约定：新世纪商厦将汇丰电器承租的新世纪商厦房屋一层中除去董长波购买进门4节柜台外建筑面积约400平方米的房产卖给汇丰电器；出售价格为925万元整；新世纪商厦收到汇丰电器定金100万元整，2周内汇丰电器再交60万元定金，新世纪商厦应在2月内为汇丰电器办理土地房产过户手续，汇丰电器一月内支付房款100万元，其余房款3月内付清，双方应积极配合办理土地和房产过户手续，因双方任何一方不按合同约定执行造成的损失由责任方赔偿守约方，待房款付清后作为返款起始日，反租款按70万元／年，按日计算至2012年房租时止，2012年至房屋租赁合同终止，新世纪商厦从总租金每年280万元为汇丰电器减免70万元。新世纪商厦认可汇丰电器于2013年1月16日付清全部购房款，并认可自2013年1月1日起按210万元/年计算2-5层租金。2011年5月26日，原告（反诉被告）新世纪商厦与被告（反诉原告）汇丰电器签订《房屋租赁合同》，约定：新世纪商厦将新世纪大厦负一层出租给汇丰电器；租赁期间为6年（自2011年5月30日起至2017年5月30日止），租金支付为上打租，每年房租60万元，每半年支付一次；新世纪商厦承担主体管道正常运行；汇丰电器承担各项发生的一切费用；在租赁期内汇丰电器有权进行物业管理及收取相关费用。2011年9月27日，新世纪商厦与汇丰电器签订《房屋买卖协议》，约定：汇丰电器将承租房屋负一层约1，200平方米全部出卖给汇丰电器，房屋总价款1560万元。2011年5月25日，新世纪商厦法定代表人张德斌出具说明一份，内容为“因我世纪大厦与原有承租方合同解除事宜没有处理完毕，因此按租赁合同没有在2011年5月15日按合同约定交接，责任均在我世纪大厦，合同履行事宜与汇丰电器有限公司再另行协商，特此说明”。2011年10月13日，新世纪商厦法定代表人张德斌出具说明一份，内容为“新世纪商厦与汇丰电器签订的新世纪一至五层租赁合同，按合同约定由新世纪商厦负责清理原有的新世纪商厦业户等事宜，但是至今一楼董长波、二楼谭伟、三楼任海艳、五楼任晓丽四家商户还没有清理完毕，经协商：一楼董长波、二楼谭伟、三楼任海艳由汇丰电器帮助清理，五楼任晓丽由新世纪商厦负责清理，汇丰电器在清理过程中所产生的赔偿金和民事纠纷全部由新世纪商厦承担负责”。董长波与新世纪商厦签订的房屋租赁期间为2010年6月17日至2011年7月17日，2011年11月1日，董长波同意将新世纪商厦所余的货取回，并注明小件未对完，相机有很多磨损；谭伟与新世纪商厦签订的房屋租赁期间为2010年6月17日至2013年6月17日，2011年10月23日，谭伟与汇丰电器签订补偿协议，谭伟同意由汇丰电器一次性补偿15，000元后撤离新世纪商厦二楼；任海燕与新世纪商厦签订的房屋租赁期间为2010年6月17日至2011年7月17日，2011年12月26日，在向任海燕支付35，000元后，任海燕将货物搬出新世纪商厦商场。2011年12月21日，原告（反诉被告）新世纪商厦与被告（反诉原告）汇丰电器签订交接协议一份，协议书写明：“移交租赁物为五楼整体经营面积；经协商后，移交日期即2011年12月21日起接收，租金计算时间为2012年2月1日起计租。因新世纪商厦未及时按合同约定移交给汇丰电器，共产生费用：电费3188元、水费1980元，取暖费9832元，共计15000元，由新世纪商厦承担，可在房屋租金中扣除。”2013年6月18日，被告（反诉原告）汇丰电器向原告（反诉被告）新世纪商厦提出解除合同申请，申请于2013年7月15日撤出新世纪商厦。新世纪商厦法定代表人张德斌在同意处签字，同时又写明“保证主体装修不能损坏和后院退出，退出后把余款结算清”。2013年7月30日，双鸭山市公证处为汇丰电器进行公证，公证内容为汇丰电器法定代表人马有利于2013年7月29日向新世纪商厦会计王可静送达通知书，通知书内容为“我双鸭山市汇丰电器有限公司与你公司于2011年5月5日签订了《租赁合同》，后于2013年6月18日协商解除《租赁协议》，双方协商约定，我公司于2013年7月15日将租赁你商厦2至5层和后院全部倒出，现我公司已将上述房屋全部倒出返还你公司，特此通知”。另查明，原告（反诉被告）新世纪商厦为被告（反诉原告）汇丰电器出具收到租金收条，合计金额为350万元。2011年8月，汇丰电器发布招商广告，对新世纪商厦1-5层经营面积招商。2011年9月，汇丰电器有限公司申请设立第二分公司，经营地点为新世纪商厦。2011年11月2日汇丰电器新世纪店开业。新世纪商厦交纳了2013年度二楼至五楼的供热费165983.60元。汇丰电器在对新世纪商厦行使物业管理权期间，对新世纪商厦的供暖系统、给水管道、消防设备、电梯等进行维修、维护保养。一审法院认为，原告（反诉被告）新世纪商厦与被告（反诉原告）汇丰电器签订的《房屋租赁合同》及《房屋买卖合同》均是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务，新世纪商厦依约定交付租赁物，汇丰电器依约定支付租金。2013年6月18日，汇丰电器向新世纪商厦提出解除租赁合同的申请，申请于2013年7月15日撤出新世纪商厦，新世纪商厦法定代表人张德斌在同意处签字，据此新世纪商厦2-5层租赁合同于2013年7月15日解除。本案争议焦点共有两项，一是租金起算时间及租金数额；二是汇丰电器反诉主张的垫付款项是否应予支持。关于第一个争议的焦点即租金起算时间及租金数额问题，原、被告签订新世纪商厦1-5层租赁合同的目是汇丰电器通过支付租金取得房屋整体对外经营权，租赁房屋只能部分或大部分使用不符合整体交付使用的合同目的，原告（反诉被告）新世纪商厦法定代表人张德斌所出具的两份说明及交接协议能够证实新世纪商厦并未按约定时间将租赁房屋整体交付于汇丰电器，双方于2011年12月21日签订的交接协议写明新世纪商厦同意将未按时交付的5楼自2012年2月起开始计算租金，故汇丰电器辩解280万元／年租金房屋的租金起算时间应予调整的意见，本院予以采纳。关于租金的起算时间，1-4层原租户最晚于2011年12月26日搬出，加上双方约定的应给予汇丰电器一个月免租期的约定，结合新世纪商厦认可5层租金起算时间应自2012年2月1日起算的事实，应认定新世纪商厦1-5层租金起算时间自2012年2月1日起算至2012年12月31日止，按照280万元/年计算租金为256.67万元（280万元/年÷12个月×11个月）。双方当事人均认可汇丰电器购买1层面积后从2013年1月1日起按照210万元/年计算2-5层租金，应计算至解除租赁合同时即2013年7月15日止，新世纪商厦主张计算6.5个月租金的意见，本院予以采纳；汇丰电器主张计算6个月租金的意见无据可依，本院不予采纳。汇丰电器承租新世纪商厦负一层4个月后购买了该房屋，故应支付负一层4个月房屋租金20万元，且汇丰电器对应给付该租金无异议，故本院对新世纪商厦的该项诉讼请求予以支持。根据双方当事人签订的新世纪商厦1-5层租赁合同的约定，新世纪商厦先移交1楼、4楼经营面积，汇丰电器应向新世纪商厦支付3个月租金12万元，双方当事人履行了该项合同约定内容，故新世纪商厦主张汇丰电器给付先移交1楼、4楼经营面积租金12万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。双方当事人对已付租金350万元和应扣除5楼水电费15，000元无争议。综上，汇丰电器应付租金数额共计402.42万元【2012年2月至12月租金256.67万元（年租金280万元／12个月*11个月）+2013年6个半月租金113.75万元（210万元／12个月*6.5个月）+负一层租金20万元+依租赁合同第8条约定需额外支付的12万元租金】，减去汇丰电器已付的350万元租金和15000元水电费，尚应给付50.92万元。关于第二个争议焦点即被告（反诉原告）汇丰电器反诉主张的垫付款项是否成立，应否予以支持问题。汇丰电器提交的证据佐证了其根据原告（反诉被告）新世纪商厦的授权对新世纪商厦的供暖系统、给水管道、消防设备、电梯等进行维修、维护保养的事实，但汇丰电器提交佐证发生费用数额的证据收据均不是正规发票，不能佐证其主张垫付费用的数额，故本院对其主张的上述反诉请求费用不予支持；双鸭山弘烨供热供水有限责任公司出具的收据佐证了汇丰电器交纳了新世纪商厦2013年度二楼至五楼的供热费165983.60元的事实，该费用应由新世纪商厦承担；汇丰电器支付处理任海燕纠纷产生的医疗费、因商场变动经营所受损失35000元，因新世纪商厦法定代表人张德斌出具的说明中已承诺“三楼任海艳由汇丰电器帮助清理，五楼任晓丽由新世纪商厦负责清理，汇丰电器在清理过程中所产生的赔偿金和民事纠纷全部由新世纪商厦承担负担”，故该35000元应由新世纪商厦承担，综上，汇丰电器支付的上述费用共计200983.60元应充抵汇丰电器向新世纪商厦交纳的租金，本院对汇丰电器反诉请求中该项费用请求予以支持。综上，被告（反诉原告）汇丰电器应向原告（反诉被告）新世纪商厦支付租金50.92万元，汇丰电器垫付新世纪商厦的供热费和赔偿任海燕的35000元共计200983.60元充抵汇丰电器应交纳的租金。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）双鸭山市汇丰电器有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）双鸭山市新世纪商厦有限责任公司房屋租赁费50.92万元；二、原告（反诉被告）双鸭山市新世纪商厦有限责任公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）双鸭山市汇丰电器有限公司垫付的供热费165983.60元和给付任海燕的赔偿款35000元，合计200983.60元充抵双鸭山市汇丰电器有限公司应交纳的租金；三、驳回原告（反诉被告）双鸭山市新世纪商厦有限责任公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）双鸭山市汇丰电器有限公司的其他反诉诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院在二审期间，双方当事人未提交新证据。经二审审理查明，原审认定“汇丰电器新世纪店于2011年11月2日开业”的事实无有效证据予以证明，本院予以更正。其他事实各方当事人无异议，本院予以确认。
上诉人双鸭山市新世纪商厦有限责任公司（以下简称新世纪商厦）因与被上诉人双鸭山市汇丰电器有限公司（以下简称汇丰电器）房屋租赁合同纠纷一案，不服双鸭山市尖山区人民法院（2017）黑0502民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

本院认为，上诉人新世纪商厦与被上诉人汇丰电器签订的合同是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应确认合法有效，合同双方应按照合同约定履行相应的义务。新世纪商厦作为出租人应按合同约定按期将租赁房屋交付给承租人，汇丰电器作为承租人应按约定、按期交纳房屋租金。关于新世纪商厦上诉中提出的租赁房屋1-4层租金起算问题。双方签订了关于新世纪商厦1-5层的《房屋租赁合同》后，新世纪商厦并未按合同约定交付经营面积，截至2011年12月26日租赁房屋1-4层中的最后一名租户才全部搬出，交付义务方履行完毕。上诉人主张合同未约定房屋整体交付，但也未提供证据证明房屋在最后一名租户搬出前已部分交付或先行交付，因此，原审认定“汇丰电器通过支付租金取得房屋整体对外经营”、“租赁房屋1-4层的起租日期同租赁房屋5层整体起租日期为2012年2月1日”并无不当。关于汇丰电器垫付的供热费及任海艳的赔偿款是否可以在本案中提起反诉及上述费用的负担问题。上诉人在一审期间提起的反诉与被上诉人的本诉系基于同一案件事实，且具有相关联的法律关系，依法可以在同一案件中合并审理。双方解除租赁合同后，汇丰电器于2013年7月将新世纪商厦二楼至五楼交还新世纪商厦管理，汇丰电器缴纳的2013年度供热费165983.60元应由新世纪商厦负担。2011年10月13日，新世纪商厦出具的说明显示三楼任海艳由汇丰电器帮助清理，其过程中产生的赔偿金由新世纪商厦负责。据此，原审判决认定以上两项费用用以充抵租金正确。综上所述，上诉人双鸭山市新世纪商厦有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16260元，由上诉人双鸭山市新世纪商厦有限责任公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　高山峰
审判员　　张金环
审判员　　王晓亮

书记员：边金龙