友某宏伟建筑安装工程有限公司、金某某因与崔某某、侯某会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：友某宏伟建筑安装工程有限公司，住所地友某县友某镇东二路北五道街。
法定代表人:李军，系该公司经理。
委托诉讼代理人:国福兴，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托诉讼代理人：李平，男，xxxx年xx月xx日出生。
上诉人（原审第三人）：金某某，女，xxxx年xx月xx日出生，现住黑龙江省红兴隆管理局。
委托诉讼代理人：孙月琴，黑龙江双峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住黑龙江省友某县。
被上诉人（原审被告）：侯某会，男，xxxx年xx月xx日出生，现住双鸭山尖山区。
原审第三人：黑龙江省友某农场，住所地友某县友某镇。
法定代表人：王建军，职务场长。

上诉人友某宏伟建筑安装工程有限公司（以下简称宏伟公司）、金某某因与被上诉人崔某某、侯某会及第三人黑龙江省友某农场房屋买卖合同纠纷一案，不服友某县人民法院（2016）黑0522民初28号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人宏伟公司委托代理人国福兴、李平、上诉人金某某委托代理人孙月琴、被上诉人崔某某到庭参加诉讼，被上诉人候东会、原审第三人黑龙江省友某农场经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
宏伟公司上诉请求：撤销友某县人民法院（2016）黑0522民初字第28号民事判决；改判由侯某会承担无权代理的损害赔偿责任。诉讼费由被上诉人承担。事实和事由：（一）原审判决适用法律错误。宏伟公司未授权侯某会销售房屋，侯某会与崔某某签订房屋买卖合同不是宏伟公司，原审判决认定房屋买卖合同有效，要求宏伟公司交付房屋适用法律错误；应由侯某会承担民事责任。（二）诉争房屋不是商品房，崔某某不应相信侯某会的代理权，因其未尽到合理注意义务草率签订房屋买卖合同责任应自行承担。
金某某上诉请求：请求撤销友某县人民法院（2016）黑0522民初字第28号民事判决；改判驳回崔某某的诉讼请求。事实和理由：（一）原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。诉争房屋无预售许可证，原审法院判决宏伟公司与崔某某之间的房屋买卖合同有效，并判令宏伟公司交付房屋属于适用法律错误。（二）原审判决认定事实错误。案涉房屋开发建设手续不齐全，该房屋不是商品房，诉争房屋没有取得销售许可手续，宏伟公司未委托侯某会销售房屋，崔某某所称的买卖合同应是无效合同。上诉人基于侯某会即宏伟公司的代表认可占有使用诉争房屋，即使诉争房屋存在一房两卖的情形，上诉人应当有权依据先行占有的受让方式取得房屋占有权；崔某某基于合同关系无权向上诉人主张损失赔偿，只能依据合同相对性向订立合同方主张。
崔某某辩称：金某某与宏伟公司及侯某会无合作关系，更无房屋买卖关系，金某某是恶意占有被上诉人购买的房屋，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
崔某某向一审法院起诉请求:判令宏伟公司、侯某会履行房屋买卖合同，交付原告购买的房屋；诉讼费由宏伟公司、侯某会承担。
一审法院认定事实:2013年12月5日，崔某某与宏伟公司项目经理即侯某会签订房屋买卖合同，约定崔某某从宏伟公司东兴第一项目部处购买位于友某县兴隆镇东兴小区4号楼西数第一门市房屋一处，面积80平方米，总价24万元。崔某某于2013年12月10日向侯某会交付购房款20万元，侯某会为崔某某出具收据一张，并盖有宏伟公司东兴第一项目部的印章及侯某会的名章及其签字，剩余房款约定入户时交付，双方还约定于2014年5月1日交付房屋。还查明，2009年6月28日，宏伟公司（乙方）与友某农场一分场（甲方）签订关于东兴小区的建设工程施工合同，其中发包方系友某农场一分场，承包方系宏伟公司，工程内容为新建住宅楼4、5号楼，该合同内容显示承包人为宏伟公司，法定代表人栗魁武、委托代理人侯某会。该合同补充协议约定：1、乙方在合同期内按时交工，验收合格后，住宅部分以上，甲方按每平方米1300元全部接受；2、除住宅部分以外所有车库和商服部分归乙方所有。另查明，涉案房屋现由金某某占有。以上事实有当事人当庭陈述、购房合同、购房款收据、建设工程施工合同等证据相互佐证予以证实。一审法院认为，宏伟公司与友某农场一分场签订东兴小区建设施工合同，其中侯某会作为宏伟公司的委托代理人予以签字盖章，庭审中宏伟公司亦认可侯某会系东兴小区项目施工人，侯某会以宏伟公司代理人身份与崔某某签订房屋买卖合同。同时，根据宏伟公司与友某农场一分场约定，宏伟公司对东兴小区4、5号楼车库及商服享有所有权并有权进行处分，崔某某基于对宏伟公司及其代理人的信赖与其订立房屋买卖合同，应视为宏伟公司与崔某某之间成立房屋买卖合同法律关系，并依据建设施工合同中约定工程竣工后对外出售车库和商服，由侯某会代表宏伟公司处理。因该工程从投资到建设都是侯某会独立完成的，所以双方权利义务应受法律保护，现宏伟公司未向崔某某交付房屋，已构成违约，故崔某某要求继续履行合交付房屋的诉讼请求予以支持。另外，本案第三人金剑在庭审中述称其与侯某会系合作建房关系，侯某会承诺兴隆镇东兴小区4号楼一楼四个门市600余平方米房屋产权归鞠清友所有，因侯某会未出庭对该证据质证，所以对该证据的真实性、合法性无确定，故对第三人的答辩意见不予采纳。侯某会经合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，予以缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：宏伟公司于本判决生效之日起十日内向崔某某交付位于友某县兴隆镇东兴小区4号楼西数第一门市房屋一处。二、此房屋交付同时，崔某某将购房余款4万元给宏伟公司。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审中宏伟公司自认侯某会挂靠其公司名下，以宏伟公司名义负责东兴小区4、5楼建设，且宏伟公司未出资建设。根据双方当事人争议的事实，本院对侯某会进行了调查，侯某会对崔某某主张的房屋买卖事实予以认可。对金某某主张的基于侯某会即宏伟公司的代表认可占有使用诉争房屋事实，不予认可，侯某会称金某某所述200万元不是购房款，该款是友某农场一分场给其拨付的工程款，并否认承诺东兴小区4号楼4个门市房屋归鞠清友所有的事实及在书面协议中的签字。侯某会称对金某某强行占有其房屋的行为，其曾多次到相关部门报案，要求返还房屋，但至今未果。本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，侯某会挂靠宏伟公司名下，其以宏伟公司名义与友某农场一分场签订了建设工程承包合同。合同完工后，侯某会依据合同约定享有东兴小区4、5楼车库及商服的处分权。据此，崔某某与宏伟公司东兴项目部签订了房屋买卖合同。该合同系双方真实意思表示，为有效合同，崔某某要求履行合同的主张应予支持。因宏伟公司与侯某会系挂靠关系，宏伟公司应当对侯某会以其名义对外实施的行为承担法律责任。又因宏伟公司与友某农场一分场签订的建设工程施工合同中以房抵工程款约定已实际履行成为事实，该协议是否有效并不影响宏伟公司与崔某某之间的房屋买卖合同的效力。故宏伟公司的上诉理由不能成立。关于金某某主张其是基于侯某会即宏伟公司的代表认可占有使用诉争房屋，并称侯某会是因建设工程缺乏资金用房屋抵押向鞠清友借款200万元。现侯某会称金某某所述200万元是友某农场一分场给其拨付工程款收据，不是买房款，并否认其承诺诉争房屋归鞠清友所有的事实及在书面协议中的签字的事实。侯某会对金某某强行占有其房屋的事实，不予认可并曾多次报案。据此，本院对金某某占有诉争房屋的合法性不予确认。
综上所述，宏伟公司、金某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案受理费8600元，由宏伟公司负担4300元；金某某负担4300元。
本判决为终审判决。

审判长　　张玉波 审判员　　李景华 审判员　　武春花

书记员：李荔