原告（反诉被告）左某某与被告（反诉原告）李某某房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

原告（反诉被告）：左某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托诉讼代理人：景明泉，黑龙江中殿律师事务所律师。
被告（反诉原告）李某某：女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托诉讼代理人：马金贵（系李某某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

原告（反诉被告）左某某与被告（反诉原告）李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。左某某的委托代理人景明泉，李某某及其委托代理人马金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
左某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认我与李某某之间签订的租赁合同已单方解除的事实；2、赔偿租赁损失，从我方通知其解除合同时起算至李某某腾退房屋时止。事实和理由：2014年9月17日，我与李某某签订《房屋租赁合同》，约定将我所有的位于佳木斯市万新街英伦尚城F区12的门市房屋，租给李某某经营使用，双方约定租期从2014年10月1日至2015年9月30日（期限为三年），同时约定房屋只能用作美容减肥中心，不得从事其他项目，如需变更用途，应取得我同意，否则我有权提前终止合同，租金不退，年租金85000元，上打租，一年一交，满一年后，租金随市场行情变化而变化。合同也约定了李某某不得转租该房屋，并应当提前一个月交下一年度房租，如逾期一个月视为自行放弃租赁房屋。租期一年期满后，因该地门市房屋租赁价格已上涨，我依据市场行情将年租金调整至15万元，李某某不但拒不交付租金，且逾期已经超过一个月，同时，李某某未经我同意，擅自出租外兑租赁我的门市房，综上，李某某的上述行为已构成合同的根本违约。
李某某答辩并提出反诉请求：1、判定左某某恶意违约成立，同意解除合同，但要求左某某承担违约责任，赔偿我直接经济损失10万元；2、判定左某某给我造成的间接经济损失给予一定的补偿，并承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2014年9月我与左某某签定租赁合同，租用了位于万新街18号的门市房。当时该房屋是毛坯房，左某某只负责地砖的铺设和墙面的粉刷。合同约定年租金85000元（不包括供热、物业等费用）。合同签定后，我们用了两个月的时间，花了15万对该房进行了高档装修。在经营近一年的时间里，我们投入了大量的资金、人力、物力开发市场，在2015年8月下旬还追加投资4500多元改建了室内卫生间。正当我们准备预交第二年租金的时候，2015年8月下旬左某某通过当年租房的中间人石敏传信说该房屋已被其转手卖出，但未告知新房东是谁。我们多次电话联系左某某欲商谈租房事宜他都借口推诿，我们察觉到左某某是有意要不履行合同，为减少损失在与中间人石敏商量后于2015年9月27日贴出“出兑”告示。2015年10月1日左某某领一人来到店里，告知我们这是新房主，并以我们没有提前一个月交房租为由要求我们搬走。2015年10月2日我们找左某某交涉，其提出房租涨到14.5万元（涨幅达80%），要续租马上交钱，不租就得搬走。2015年10月8日左某某又领来一个所谓的新房东要求我们搬家，我们双方发生语言争执并报了警。2015年10月10日我们约左某某来到店里，第一次坐下来协商解决办法，并达成房主出租我们出兑的一致意见。2015年10月11日我们在店铺窗户上贴出“出租”、“出兑”两张告示，并在店内接待了多名来访者。正当我们按约定积极寻租的时候，左某某却于2015年9月19日将我们诉至法院。我与左某某签订的房屋租赁合同中载明“乙方应提前一个月向甲方提交下年的租金，如推迟或超过一个月未交租金，视同乙方自行放弃租赁房租，甲方有权当日回收房屋的所有权使用权”。对该条款的正确理解应为，因房屋第一年的租期到2015年9月30日终止，提前一个月预交第二年房租，即乙方应在2015年9月1日向甲方交纳房租。推迟或超过一个月未交租金的起算点应为第一年合同约定的租期届满之日，即从2015年10月1日起算。如若乙方至2015年11月1日前未向甲方交纳租金，甲方才可以收回房屋。左某某从2015年8月通过中间人告知我们房屋被其卖出后近一个月的时间，既不来收取房租也不领新房主来进行交接，还违约涨价近80%。左某某也在二审庭审中自认其涨价时并不清楚左邻右舍的房租是否上涨了。因此左某某的上述行为已构成了根本违约，应承担违约责任。我们2015年9月27日贴出的“外兑”告示是因为我们预感到房主左某某将不履行合同，为防止损失扩大而贴的。“外兑”与“转租”并不相同，外兑只是将房屋中的装修、设备等价值转移，承租者需与房东商定租金价格并签署合同，转租是做二房东，其性质是完全不同的。左某某一审时提交了一张照片，用以证明其在2015年9月19日在我店卷帘门上贴出了催交房租的单子，但该照片是伪造的，我们店2015年9月在正常营业，如果左某某想联系我们不可能联系不上，况且左某某整个9月对我们一直避而不见，根本不想收取房租，其向原审法院提交的照片是在纠纷产生后为虚构事实而伪造的。上诉事实充分显示了左某某恶意毁约，擅自提高房租并妄图无偿占有房屋装修的意图，其应承担违约责任。
左某某针对李某某的反诉答辩称：1、合同中约定了我行使单方解除权的条件；2、我依法行使了单方解除权，李某某未按规定起诉至法院，应认定该合同已经单方解除；3、按照最高院的判例合同解除的法律后果不表现为违约责任，违约一方主张损失不应支持。
左某某为支持其诉讼主张，向法院提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同一份（复印件与原件核对无异）。证明左某某与李某某双方在2014年9月17日签订租赁合同，合同内容明确约定了双方的权利义务。
经庭审质证，李某某对此份证据无异议，本院予以采信。
证据二、照片3张。证明李某某未经左某某许可擅自出租，违反合同规定。
经庭审质证，李某某对此份证据无异议，本院予以采信。
证据三、照片两张、通知一份。证明左某某已经通知李某某存在违约行为，限期搬迁出房屋。
经庭审质证，李某某对此份证据有异议，提出没有看过此通知，既使有通知，也是为了照相作为证据使用，左某某可以以多种方式把通知交到我的手里。
本院经审查认为，该证据可以证明左某某要求解除租赁合同、通知李某某倒出房屋的事实，李某某是否存在违约行为，需结合其他证据佐证，对该证据的真实性本院予以采信。
证据四、房屋租赁合同一份。证明同地区、同地点房屋租赁价格年租金14万元。
经庭审质证，李某某对此证据有异议，认为该份合同从根本上说不能证明当地的租赁价格。
本院经审查认为，该证据不足以证明左某某的主张，本院不予采信。
证据五、装修票据34张（复印件与原件核对无异）。证明左某某支出装修费67363.5元，租赁房屋具备正常的使用功能。
经庭审质证，李某某对此证据真实性不予认可，认为无法证明此费用是用于装修本案争议房屋，左某某出租的房屋是毛坯房，地热的相关费用是李某某出钱给左某某进行的改造，有左某某出具的收据。
本院经审查认为，此组证据均为简易收据，没有标注相关名称及地点，是否系用于本案争议房屋装修需结合装修合同等证据确认。
李某某为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据一、电话通话截图。证明在9月份曾经6次与左某某联系，表明要缴纳房租。左某某总是以各种理由推托。
经庭审质证，左某某对此证据真实性有异议，认为不是正规的网络公司加盖公章的通话明细，即便是真实的，我们也多次告知房屋租赁价格上涨。
本院经审查认为，该证据仅能证明左某某、李某某双方进行过通话，但无法证明通话内容，故本院对该证据不予采信。
证据二、证人证言13份。证明当地房屋租赁行情没有上涨。
经庭审质证，左某某对此证据真实性有异议，认为证人应该出庭接受质证，应该附租赁合同，该组证据不具备客观真实性。
证据三、证人石敏证言一份。证明证人是两方租赁房屋的中间人，9月份，左某某已经通知房屋已经卖出了，证人多次打电话给左某某让带新房东，但都没有带来，证明纠纷产生的原因。
经庭审质证，左某某对此证据真实性有异议，认为证人应该出庭接受质证，证人不是房屋租赁的当事人，不能证明整个事件的过程。
证据四、证人姜锡芬的证言。证明证人是李某某雇佣的员工，在纠纷发生前店里营业是正常的，还对店面进行了装修；证人石敏通知李某某房子已经被卖的时候证人在场，左某某在9月份我们找过多次没有出面，10月1日左某某领来的新房东和10月8日领来的新房东不是一个人，10月8日左某某领来的房东有一种动粗的意思表示。
经庭审质证，左某某对此证据真实性有异议，认为证人应该出庭接受质证，证人与李某某有利害关系，其证言不具备证明效力，证人姜希芬不是租赁合同的一方当事人，无法证明客观情况。
本院经审查认为，李某某提交的证据二、三、四均系证人证言，结合李某某提交证据九中证人在本案二审开庭审理时出庭作证，可以认定其证言的真实性，故对证据二、三、四的真实性本院予以采信。
证据五、证人张翠丽出庭作证。证明张翠丽是李某某的合伙人，9月份多次与左某某联系让他来，证人张翠丽在场参与的经过和过程。
经庭审质证，左某某对此证据真实性有异议，认为证人与李某某间存在利害关系，也不是租赁合同的一方当事人，无权代表李某某与左某某进行协商沟通，张翠丽并不知道租赁合同的真实情况，在庭审表述过程中一直在照本宣读证人证言，不是自己用语言来表达经历的客观情况，证人证言表述不真实，不具备证人的效力。
本院经审查认为，证人张翠丽虽与被告间系合伙关系，但其证言内容可以证明左某某与李某某之间因房租费涨价引发纠纷的事实，本院对该证据予以采信。
证据六、接出警登记表及李某某对证人石敏和姜锡芬的录像。证明本案左某某所述事实前后矛盾，编造谎言，不存在房屋出卖的事实，要求解除租赁协议，其本身存在过错。
经庭审质证，左某某对接处警登记表真实性无异议，对证明内容有异议，认为事发当日我方正常到租赁房屋处要求李某某按协议支付房租，是正当诉求，该报警内容显示有人称有房屋租赁纠纷，充分证明李某某有意夸大事实，所以处理意见才写不予受理，可以充分体现当时双方协商处在正常协商状态，如果事情闹大公安机关会处理。对录像真实性有异议，认为证人应该出庭作证，并且录像是李某某单方制作的。
本院经审查认为，接处警登记表可以证明左某某与李某某之间因租赁合同产生纠纷的事实，本院对该证据予以采信。载有证人石敏和姜锡芬证人证言的视听资料系李某某私自剪辑制作而成，故本院对证人石敏和姜锡芬的录像不予采信。
证据七、现场实际照片5份及证言5份和营业执照4份、租赁协议4份。证明左某某将租金涨到15万的事实依据不足，违背双方签订协议条款。
经庭审质证，左某某对此证据真实性及证明问题均有异议，认为李某某提供的都是复印件，无法证明周边商户的租赁价格，周边商户房屋结构、面积、使用用途各不相同，同样不能证明房屋的真实租赁价格。
本院经审查认为，仅凭该证据无法证明双方争议房屋周边的房屋租赁价格问题，本院对该证据不予采信。
证据八、房屋装修合同两份、佳木斯市品上家居装饰有限公司执照2份、支出装修票据8张、铺地热人工费及材料费1张。证明左某某赔付给李某某的经济损失计算依据。其中装修支出134500元、制作牌匾17850元、铺设地热人工费及材料费7000元，地热费是我们拿的。合计159350元。被告仅请求由原告赔偿后两年的损失10000元。
经庭审质证，左某某对房屋装修合同及票据真实性有异议，认为从该工程项目范围看，装修办公室及员工办公室、修建主题墙、修建美容室、理疗室等工程项目，都是李某某为自身经营所必须的，与本案没有关联性，同时出具的收据不是正规机打发票，无法证明真实性，对牌匾制作合同和收据证明内容及真实性都有异议，认为牌匾制作也是自身需要所花费的，成本与租赁合同无关，提供的收据不是正规发票，无法证实其真实性。对7000元地热费及材料费票据真实性也有异议，认为铺地热钱实际是由左某某支出的，因为双方原定房屋租赁费是90000元，因为李某某要改地热才将房租降到了85000元。
本院经审查认为，该证据可以证明李某某租赁左某某房屋后，对该房屋进行了装饰装修，其中改地热支出7000元，安装卷帘门支出4600元，其他为装饰装修支出，本院对该证据予以采信。
证据九、二审的庭审笔录其中的证人证言（证人石敏、张翠丽、姜锡芬）、左某某在二审庭审中的陈述及自认。证明房屋从租赁开始到双方发生争议的经过。左某某承认没经过调查涨房租及是否涨房租与左邻右舍无关。
经庭审质证，左某某对该证据有异议，认为证人必须出庭作证，本案的三位证人不属于可以提供书面证言的法定情形，法律也未规定二审庭审中证人出庭作证的陈述可以直接采信，因此三位证人的证言不具有证据力。另外，石敏的证言与证人张翠丽的证言之间相互矛盾，时间上矛盾，证人二和证人三一个是被告方的合伙人一个是被告的员工，属于与被告方有利害关系，作出的对被告方有利的证言，按照相关法律规定不应采信。对原告在二审中的自认不认可。
本院经审查认为，李某某提交的证据系佳木斯市中级人民法院依据法定程序作出的二审庭审笔录，对其真实性、合法性本院予以采信，庭审中证人出庭作证证实的内容与李某某提交的书面证言内容相吻合。该证据虽系复印件，但其来源与原件一致，故本院对该证据予以采信。
根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证、及辩论，可以认定以下基本事实:2014年9月17日，左某某与李某某签订房屋租赁合同一份，双方约定，左某某作为房主，将其所有的，位于佳木斯市郊区万新街英伦尚城F区，面积为184平方米的门市房屋租赁给李某某，租赁期限从2014年10月1日开始为期3年，双方同时约定，此房屋仅用做美容减肥中心，不得从事其他项目，如需改变用途，应取得房主同意，否则房主有权制止或提前终止合同，租金不退；年租金85000元，采取预收租金办法，承租方应提前一个月预交下一年租金，满一年后，租金随市场行情变化而变化，如左邻右舍租金涨价，此房租金也随之而涨，不变而不变；原告仅承担房屋地砖及墙面的粉刷，被告承担此房屋水费、电费、物业费、供热费等；不得转租房屋，应按合同约定用途使用房屋；承租人若对该房屋室内、外装修，应向出租人报送设计图与施工图，避免室内、外各种线路破坏，所铺设的物品，在合同终止时，归出租人所有；承租人应提前一个月交纳下年租金，如推迟或超过一个月未交租金，视同自行放弃租赁房屋，出租人有权收回房屋；合同变更，须经双方协商一致，并订立书面合同；房屋出租期限届满，出租合同终止；合同解除、终止时，承租人不得拆除所铺设地热管路、墙砖、门、窗、卷帘门等。合同签订后，李某某向左某某交付了一年租金85000元，左某某将房屋交付李某某使用，李某某对该房屋进行了装饰装修，其中铺设地热支出7000元，安装卷帘门支出4600元。2015年8月底左某某通过中间人告知李某某房屋已被其出卖，直至该房屋第一年租期届满前，双方未对该房屋的续租问题进行有效协商。期间李某某预感到左某某将不履行合同，为避免损失扩大于2015年9月27日在所租赁的房屋门外贴出“外兑”告示。房屋租赁期届满后左某某要求李某某腾房，如若续租需提高租金，双方协议不成，现左某某以李某某违约转租在先为由，请求法院依法确认其与李某某之间签订的租赁合同已单方解除的事实，并要求赔偿从其通知李某某解除合同时起算至李某某腾退房屋时止产生的租赁损失。李某某在本案诉讼过程中，表示同意解除租赁合同，但以左某某违约在先转卖出租房屋并擅自提高租金为由提起反诉，要求判定左某某恶意违约成立，赔偿直接经济损失100000元，补偿造成的间接损失，并承担本案一切诉讼费用。李某某已于2015年12月8日将房屋倒出，并于2015年12月24日将房屋交付左某某接收，双方在交接房屋时，李某某对租赁房屋装饰装修后留下的物品为：卷帘门、牌匾、天棚吊顶、墙壁柜及厨房壁柜、墙壁纸、拉门及吊灯等，经征询双方意见，李某某表示对上述物品不拆除带走，而左某某表示要求李某某将上述物品拆除并恢复墙体原状，同时双方均不要求对留存物品进行评估鉴定。本案在一审法庭辩论终结后，经对双方当事人进行询问，李某某认可自2015年10月15日起没有交纳热化费，每日标准为36.11元，至倒出房屋时的2015年12月8日止为53天，欠热化费1913元，而左某某对每日热化费标准予以认可，但认为应计算至2015年12月24日接收房屋时止为69天，计2491元；李某某同时认可从2015年10月1日起欠缴物业费，每日标准为10.88元，至2015年12月8日倒出房屋时止为68天计740元，而左某某对每日物业费标准予以认可，但认为应计算至其接收房屋时的2015年12月24日为84天，计914元；双方对李某某欠缴水费500元无异议；左某某另要求李某某给付其欠缴的垃圾清运费827元，并提供了物业公司的证明一份，李某某对物业公司的证明的真实性无异议，但认为左某某的该项要求不在诉讼请求范围内，李某某在装修房屋时已将垃圾自行清运，不欠缴该费用。

本院认为，左某某与李某某签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。现因左某某与李某某在本案诉讼过程中，均表示同意解除租赁合同，并已对租赁房屋进行交接完毕，本院对双方要求解除房屋租赁合同的诉讼请求予以准许。李某某2015年8月得知其承租的房屋已被转卖，在随后一个月的时间都无法与房主左某某对房屋续租问题进行有效协商时，其已经预见到合同难以继续履行，虽以行使不安抗辩权为由，未经房主左某某同意擅自采取贴出了“出兑”告示，但因并未实际履行，故李某某的贴出“出兑”告示的行为并未构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第二百三十条之规定“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理时间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。2015年8月左某某通过中间人告知李某某其承租的房屋已被自己卖出，左某某既未在转卖前依法通知李某某亦未就李某某继续履行租赁合同提供相应协助，并且在约定的租赁期届满后，在自认不清楚左邻右舍是否涨价的情况下，要求提高房租才可将房屋继续出租给李某某，并且在本案庭审辩论终结前，双方签订的房屋租赁合同中指向房屋的所有人仍为左某某。结合本案认定的证据，本院认为左某某在具备对出租房屋按原约定的租金收取房租的条件下，未与李某某协商收取房租，且在没有合理事由的情况下单方对合同约定的租金进行调整，所谓的拖欠房租是由左某某上涨房租引发的，李某某在合同履行期间并无违约行为。李某某虽于2015年12月8日自行倒出房屋，但直至2015年12月24日在我院的主持下才就该房屋与左某某交接完毕，应视为从2015年10月1日至2015年12月24日李某某仍对房屋进行占有，在此期间内因双方未就房屋租金价格达成合意，应当按原约定租金价格履行，李某某应按原约定租金价格，从2015年10月1日起，至退出房屋的2015年12月24日止，给付左某某租赁费19560元（年租金85000元÷365天×84天）。因左某某与李某某对欠缴供热费和物业费标准及水费500元予以认可，仅对欠缴供热费和物业费的截止时间存在分歧，依据本案事实，李某某在2015年12月24日前仍占有该房屋，故本院对左某某要求按接收房屋之日由李某某给付供热费、物业费和水费的诉讼请求，本院予以支持，其中供热费为2491元（36.11元/天×69天），物业费为914元（10.88元/天×84天），水费500元。左某某要求李某某给付欠缴的垃圾清运费827元，因其提交的证据是在本案法庭辩论终结后提供的，该证据不足以证明其的主张，且李某某持有异议，故对左某某的该项诉讼请求，本院不予支持。左某某与李某某告虽在合同中约定，承租人所铺设的物品，在合同终止时归出租人所有，同时约定合同解除、终止时，承租人不得拆除所铺设的地热管路及卷帘门等，但因李某某支出7000元铺设地热管路及支出4600元安装卷帘门，是为提高左某某房屋的使用功能，且在双方解除合同后已由左某某接收，故依据公平原则，左某某应当给予适当补偿，本院酌定由原告给予70%的补偿，即10220元（7000元+4600元×70%）。李某某为装修承租的房屋，共支出159350元，扣除7000元铺设地热费用和4600元安装卷帘门费用，剩余147750元是李某某为实现其经营目的对房屋进行的装饰、装修及制作牌匾等支出，李某某承租房屋时对房屋的使用期最长三年，按此推算每年折抵装饰、装修及制作牌匾的费用为49250元（147750元÷3年），因李某某对其承租的房屋已使用429天，合计折抵装饰、装修及制作牌匾费用57886元（49250元÷365天×429天）,剩余89864元（147750元-57886元）的投入因左某某的违约无法实现其经营目的，该损失应由左某某予以赔偿。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

一、解除左某某与李某某于2014年9月17日签订的房屋租赁合同；
二、李某某于判决生效后立即给付左某某房屋租赁费19560元、供热费2491元、物业费914元、水费500元，上述金额合计23465元；
三、左某某于判决生效后立即给付李某某房屋装修折价款10220元并赔偿李某某经济损失89864元，上述金额合计100084元；
四、驳回左某某的其他诉讼请求和李某某的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元及反诉案件受理费1150元，均由左某某负担。
如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。

审　判　长　　沈红梅 人民陪审员　　吕静霞 人民陪审员　　赵凤芝

书记员：龙隆