原告（反诉被告）上海泰某实业有限公司与被告（反诉原告）邓某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：上海泰某实业有限公司。

法定代表人：吴华，总经理。

委托诉讼代理人：谢文波，上海李东方律师事务所律师。

被告（反诉原告）：邓某某。

委托诉讼代理人：于佃亮，北京盈科（上海）律师事务所律师。

原告（反诉被告）上海泰某实业有限公司（以下简称泰某公司）与被告（反诉原告）邓某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序。审理中，邓某某提起反诉，本院受理后，于2018年11月7日公开开庭并就本、反诉合并审理，泰某公司的法定代表人吴华及其委托诉讼代理人谢文波，邓某某及其委托诉讼代理人于佃亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）泰某公司向本院提起诉讼请求：1.要求邓某某向泰某公司支付从2016年9月16日至2017年9月14日的租金211,200元，2017年9月15日至2018年11月14日按照每月17,600元计算的房屋使用费246,400元，合计457,600元；2. 要求邓某某迁出上海市闵行区房屋；3.要求邓某某承担本诉案件诉讼费。审理中，泰某公司撤回了第二项诉讼请求，变更第一项诉请为：要求邓某某向泰某公司支付从2016年10月1日起至2017年9月14日止，按照每月17,600元计11个半月的租金及2017年9月15日起至2018年11月14日止按照每月17,600元计算的房屋使用费。事实和理由：泰某公司和邓某某系租赁关系，邓某某从泰某公司处承租涉案房屋，双方于2012年10月11日签订了位于上海市闵行区《房屋租赁合同》。合同第一条约定租赁期限从2012年9月15日至2017年9月14日止，租金为每月7,350元，第二条约定租金采取付6押2支付方式，第三条约定租金从第三年起按照每年递增10%计算。邓某某起初承租期间都能按时支付租金，而从2016年9月16日至今邓某某未支付租金，为此，泰某公司多次通过微信、电话等方式通知邓某某支付租金，邓某某均以各种理由推脱不支付，因租赁合同到期要求邓某某返还房屋，均不予理会。泰某公司认为，双方签订租赁合同到期，邓某某不仅不迁出，而且从2016年9月至今拖欠租金未支付，邓某某的行为损害了泰某公司合法权益，故提起诉讼。

被告（反诉原告）邓某某辩称，不同意泰某公司第一项诉请，同意搬离涉案房屋。双方于2012年10月11日签订《房屋租赁合同》，约定邓某某向泰某公司租赁涉案房屋，面积140平方米，租期5年，月租金14,700元，从第三年起，租金每年递增10%。合同签订之时，泰某公司收到邓某某保证金29,400元及相应的租金和卫生费。合同签订之后，邓某某委托第三方公司进行装修，装修费用50,000元。邓某某装修后将涉案房屋用于经营超市。合同签订后，泰某公司曾承诺为邓某某办理营业执照，但至今未办理，致邓某某不能合法经营。2016年2月26日，涉案房屋门面上的名字等装饰被工商部门人员以违法经营为由拆除，导致邓某某不能经营。且涉案房屋是工业用地，不能办理商业服务个体工商户营业执照和法人营业执照。2016年4月18日地铁站改建，将通往邓某某超市的路线封闭，消费者不能进入涉案房屋进行消费，因此自2016年4月18日起涉案房屋不能正常经营使用，造成严重的货物损失。地铁站改建后，邓某某找泰某公司协商，要求退还押金、房租、赔偿损失等。泰某公司法定代表人向邓某某等商户承诺地铁站修建期间不收取租金。2016年5月邓某某等商户与泰某公司法定代表人一起找到大房东要求免除房租并赔偿，然大房东表示已经免除了房屋租金，邓某某已经支付租金至2016年9月30日，因此邓某某不应再支付泰某公司房屋租金。2018年地铁站改建完成，隔离墙变成消防栏杆，将涉案房屋隔离，且地铁站在该处未设出口，影响房屋使用。

被告（反诉原告）邓某某提起反诉：1.要求泰某公司返还邓某某2016年4月1日至2016年9月30日的租金89,800元；2.要求泰某公司赔偿邓某某损失100,000元；3.要求泰某公司承担本案诉讼费。

对于邓某某的反诉，泰某公司辩称，不同意邓某某的反诉请求。2016年4月19日至2016年9月30日系合同期间的租金，邓某某至今仍在使用涉案房屋。损失系邓某某自己列明的，与本案无关，无证据或事实证明。关于装修费，双方合同期限已经届满，装修损失无依据。

本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于上海市闵行区，产权人为案外人某甲公司。

2012年10月11日，泰某公司（出租方，签约甲方）与邓某某（承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市闵行区房屋出租给乙方使用。租用期5年，自2012年9月15日至2017年9月14日止。租金标准为3.50元/日/平方米，乙方承租面积约140平方米，乙方每月应支付租金14,700元。合同期满，在同等条件下乙方有优先承租权。二、付款方式：租金6个月一付，计88,200元；同时应交纳2个月的保证金，计29,400元；交纳停车费见附件，卫生费计1,200元/半年，由此，本合同签订3日内乙方合计应交纳租金、保证金、卫生费合计118,800元。以后的租金、停车费和卫生费必须提前10天内交清。乙方未能在规定期内交清下期租金的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除租赁合同，保证金不退，作为乙方违约的赔偿金。乙方必须无条件清场，如有不主动清场的，甲方有权强制清场，在清场中所造成的一切后果全由乙方负责。三、从第三年起，租金每年递增10%。六、租赁期间经甲方书面同意，乙方可对租用范围内进行修理改造装饰，但必须使用防火安全材料，依照消防法规要求施工，确保消防安全和房屋安全。其改造装饰修理费用均由乙方自理。在改造装饰修理中不符合消防安全要求的也由乙方自负。合同期满或中途停业，乙方不得拆除改造装饰修理部分，必须保留原样，不的堵塞填埋，要保持畅通。

审理中，双方确认邓某某已交租金至2016年9月30日,邓某某已支付泰某公司保证金29,400元，双方均同意若邓某某有欠付费用可用保证金予以充抵。

2018年11月27日，泰某公司与邓某某办理了房屋交接，邓某某向泰某公司返还了房屋，双方并结清了相关水电费。

另查明，2016年4月因8号线地铁施工，对涉案房屋的通行产生一定影响，邓某某及其他租户与泰某公司的法人一起向某甲公司提出要求免租的要求，但未能协商一致。

还查明，2016年8月22日，本院受理案外人某甲公司诉泰某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院查明，某甲公司于2016年6月16日作出的承诺书载明，某甲公司于2011年9月1日将位于上海市闵行区房屋出租给泰某公司使用，按照双方签订租赁合同第六条约定，某甲公司需提供联达路10米宽车道，西侧地铁口提供4-6米的人行通道。2016年4月由于8号线地铁施工，导致上述4-6米的地铁人行通道被封闭，某甲公司也无法另行提供10米宽车道，对泰某公司以及1楼商户造成损失。某甲公司同意泰某公司年租金减少支付300,000元，待上述地铁人行通道打开，能提供10米宽车道，租金按照双方在2011年9月1日签订《租赁合同》约定履行。据此，本院作出一审判决，在扣除承诺书中减免的300,000元后判决泰某公司于本判决生效之日起十日内支付某甲公司2016年4月至2017年3月期间的租金1,312,500元；驳回某甲公司的其余诉讼请求。

上述事实，由泰某公司提供的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证，邓某某提供的照片、视频光盘、民事判决书、证人谢后金的证言等证据及泰某公司、邓某某的当庭陈述予以证实。对于邓某某提供单据系邓某某与案外人之间形成，泰某公司不予认可，本院不予采信。

本院认为，泰某公司、邓某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。邓某某未按约定向泰某公司支付租金，系邓某某违约，应承担相应的责任。泰某公司向邓某某主张拖欠的租金及合同到期后的房屋使用费符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。邓某某抗辩，合同履行期限内，因房屋的产权性质导致无法办理营业执照，泰某公司存在过错；因地铁施工的原因，导致其无法经营，故要求泰某公司退还已支付的2016年4月19日至同年9月30日的租金，且不再支付之后的租金及房屋使用费。对此，本院认为，首先，双方并未约定由泰某公司代为办理营业执照，且自2012年承租房屋后，邓某某也从未去办理过或要求泰某公司办理营业执照，故在合同履行多年后邓某某再以无法办理营业执照为由要求追究泰某公司责任、要求泰某公司退还已付租金的主张本院不予采信。其次，根据现有证据显示，2016年4月开始，地铁施工确实对包括涉案房屋在内的道路通行造成一定影响，审理中，泰某公司也作出让步，同意在租金及使用费金额上作出20%的减免，结合已生效的民事判决书所作的判决内容，泰某公司同意对邓某某应付租金及使用费予以20%的减免比较合理，本院予以采信，邓某某应按约定租金金额的80%支付欠付租金及使用费。对邓某某已付租金的2016年4月19日至同年9月30日期间的租金，虽泰某公司不同意退回，然根据实际影响，本院亦酌定泰某公司退还20%。另，双方同意邓某某已支付的保证金在应付款中予以抵扣，该抵扣符合法律规定，本院予以准许。因双方在诉讼期间已办理了房屋交接，泰某公司已经收回房屋，故对泰某公司撤回要求邓某某返还房屋的诉讼请求本院予以准许。对于邓某某要求泰某公司赔偿损失100,000元的反诉请求，本院认为，该损失的组成系邓某某开设的超市中出售的商品，然邓某某并未提供证据证明已经采购了这些物品，且这些物品确实遭受了损失，故对邓某某要求泰某公司进行赔偿的要求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）邓某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海泰某实业有限公司自2016年10月1日至2018年11月14日期间的租金及房屋使用费合计329,640元（已扣除保证金29,400元）；

二、原告（反诉被告）上海泰某实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）邓某某2016年4月19日至2016年9月30日期间的租金17,960元；

三、驳回被告（反诉原告）邓某某其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半计收3,422元，由原告（反诉被告）上海泰某实业有限公司负担299.70元，被告（反诉原告）邓某某负担3,122.30元；反诉案件受理费2,048元，由原告（反诉被告）上海泰某实业有限公司负担124.50元，被告（反诉原告）邓某某负担1,923.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈慧芬

书记员：张金连