原告黑龙江某某旅行社有限公司与被告中国人民银行某某县支行房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

原告（反诉被告）：黑龙江某某旅行社有限公司。法定代表人：白某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：周岘，黑龙江朗信银龙律师事务所律师委托诉讼代理权限：代为立案，参加诉讼，调解，和解，承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书，申请执行。被告（反诉原告）：中国人民银行某某县支行。负责人王某某，该行行长。委托诉讼代理人：李学军，黑龙江海闻律师事务所律师。

原告黑龙江某某旅行社有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付违约金200000元及前期投入损失5000000元；3.判令被告返还自2014年下半年租金97500元；4.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2010年6月6日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告向被告整体租赁位于黑龙江省某某市的“黑龙江省金融干部疗养院”大楼及楼内设施、物品、附属用品等开设某某国际商务会馆。房屋租金约定为每年195000元，于每年6月10日一次性给付被告。被告保证本房屋符合我国有关法律、法规及规章的规定，能够满足本合同约定的房屋用途。若被告违约，原告有权单方解除合同，被告应当返还原告已经交纳的当年未使用房屋期间的租金，并赔偿原告全部损失。原、被告双方中任何一方违反本合同中关于一方权利、义务的规定，违约方均须一次性向另一方支付违约金200000元。2014年下半年，某某市消防部门到会馆例行检查，发现存在多处消防安全隐患，并多次提出整改事项。原告就此事曾要求被告解决，但被告一直不予理睬，以至会馆自2014年9月份被消防部门勒令停业整改，至今一直处于停业状态，营业额损失巨大。被告未根据合同的约定使租赁房屋符合我国有关法律、法规及规章的规定，满足合同约定的房屋用途，已构成根本违约，因此，原告提起诉讼，请法院支持原告的合理诉求，维护原告的合法权益。被告中国人民银行某某县支行辩称，一、原告长期拖欠租金，被告于2015年8月17日向原告的委托代理人邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知原告解除双方签订的《房屋租赁合同》，该《解除房屋租赁合同通知书》于2015年8月19日送达原告的委托代理人，《房屋租赁合同》依法于当日解除。如原告对解除合同存有异议，可以请求人民法院确认解除合同的效力，而无权要求人民法院再判令解除已经解除的合同。二、被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金和赔偿损失缺乏事实和法律依据。《房屋租赁合同》项下的房屋能够满足经营宾馆、餐饮、旅游服务业的用途，原告租赁该房屋用于开设商务会馆，应自行负责按照相关法律规定和行业管理进行装修并向公安消防机构申报消防安全检查，且应当经相关部门检查合格后方可营业。被告不存在违反合同的行为，原告经营的商务会馆是因为经营亏损而停业，并非因为消防部门勒令停业而停止经营。原告承租房屋应当自行承担商业风险，无权向被告主张违约金和赔偿损失。三、原告主张被告返还2014年下半年租金缺乏事实和法律依据。按照《房屋租赁合同》的约定，原告应当于2014年6月10日前一次性向被告支付2014年6月1日至2015年5月30日的租金195000元，但原告至今未曾支付过该租赁期间的租金，却要求被告返还2014年下半年租金令人费解。综上，《房屋租赁合同》因原告拖欠租金已由被告通知解除，原告再主张解除《房屋租赁合同》、要求被告支付违约金并赔偿损失、返还租金等诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）中国人民银行某某县支行向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2015年8月19日解除，判令解除《房屋租赁合同》；2.判令原告给付被告2014年6月1日至2015年8月19日的租金238808元或2014年6月1日至《房屋租赁合同》被确认解除之日的租金；3.判令原告给付违约金200000元；4.判令原告搬离《房屋租赁合同》项下的房屋，并按《房屋租赁合同》约定的租金标准赔偿反诉人自《房屋租赁合同》解除之日至原告搬离该房屋期间的损失；5.诉讼费用由原告承担。事实和理由：2010年6月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将受托管理的“黑龙江省金融干部疗养院”整体出租给原告用于经营宾馆、餐饮、旅游服务业；租金为每年195000元，被反诉人应于每年6月10日前一次性全额支付；如原告拖欠租金及其他费用达30日，被告有权解除合同，收回房屋，由此造成的损失由原告足额赔偿。原告承租房屋后，历时两个月装修后就以该房屋开设某某国际商务会馆，经营宾馆业务。按照《房屋租赁合同》的约定，原告应当于2014年6月10日前支付2014年6月1日至2015年5月30日期间的租金，但原告至今未付，已构成违约，被告有权解除合同，并要求原告按照合同约定支付违约金200000元。2015年支付租金期限至届至，原告仍未支付租金，被告于2015年8月17日向原告的委托代理人邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知解除《房屋租赁合同》，该通知书于2015年8月19日送达原告的委托代理人，《房屋租赁合同》应于当日解除，原告应当立即搬离该房屋并支付2014年6月1日至2015年5月30日的租金195000元及2015年6月1日至2015年8月19日的租金43808元，并按照合同约定的租金标准赔偿被告逾期搬离该房屋期间的租金损失。如《房屋租赁合同》不能被你院确认于2015年8月19日解除，则被告请求你院判令解除《房屋租赁合同》，并判令原告支付2014年6月1日至判令解除之日及搬离该房屋之日的租金损失。原告因经营亏损自行停止商务会馆的运营，却以消防部门勒令停业为借口，向你院起诉要求判令被告支付违约金、赔偿损失并返还其曾经支付的租金，被告为维护自身合法权益，依据相关法律规定，向你院提起反诉，请你院依法裁判。原告（反诉被告）黑龙江某某旅行社有限公司辩称，本案核心问题是租赁房屋是否符合法律、法规规定的用于本合同约定的用途，使用后，消防部门曾多次要求原告租赁的宾馆整改，双方的合同履行是因为被告提供的房屋不符合消防法规定的用于宾馆用途的房屋，这才导致了双方租赁合同无法履行。被告以拖欠租金为由要求解除合同并赔偿损失与本案事实不符，双方是自2014年3月开始关于停业整改进行沟通的，原告的代理人曾发出律师函要求解决停业整改问题，以使宾馆正常运营。因此不存在单方停止交纳租金，被告也曾提出用若干年租金冲抵安装消防设施，但由于消防设施安装费用大，原告无法承受，因此拒绝，这也是起诉至法院的原因。原告没有违约，被告主张的请求与事实不符，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告所举证据一、证据二，被告无异议，上述证据具有真实性、合法性、关联性、本院予以采信。对于被告所举证据一至证据九、证据十一至证据十五、证据十七，原告无异议，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对于被告所举证据十，结合原告的质证意见，认定该证据具有真实性、合法性、关联性，对此予以采信。对于被告所举证据十六，该组证据系依据当事人申请从抚远市公安消防大队调取，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告所举证据三、被告有异议，且该证据无法与原物核对，本院无法确认真实性，对此不予采信。对于原告所举证据四、证据五，被告有异议，且该证据未加盖相关单位印章，原告无法证实其出处及真实性，对此不予采信。2010年5月17日，中国人民银行某某中心支行委托中国人民银行某某市中心支行对产权属于中国人民银行某某市中心支行的位于黑龙江省某某市黑龙江省金融干部疗养院房产管理及出租事宜进行全权处理。2010年5月19日，中国人民银行佳木斯市中心支行转委托中国人民银行某某县支行对上述房产进行管理和出租。2010年6月1日，黑龙江某某旅行社有限公司（后于2011年8月1日申请变更名称为：“黑龙江某某国际旅行社有限公司”）与被告中国人民银行某某县支行签订《房屋租赁合同》，约定由原告黑龙江某某国际旅行社有限公司承租黑龙江省金融干部疗养院（建筑面积为4724.22平方米）用于经营宾馆、餐饮、旅游服务业，租赁期限为2010年6月1日至2020年5月31日，租赁费每年195000元，每年6月10日前一次性付清。同日，原、被告签订《<房屋租赁合同>补充协议》一份，对房屋租赁事宜进行了补充约定。2011年8月1日，原、被告签订协议书一份，写明因原告安装变压器、增设室外消防楼梯，导致资金周转困难，双方商定被告减免2011年6月1日至2012年6月1日的租赁费95000元。2012年7月18日，原、被告签订协议书一份，写明因2012年以来，抚远市境内外籍游客大量减少、市内宾馆数量增加，导致原告经营亏损，原告向被告申请减免房屋租赁费，经被告实地调查核实后，研究决定，免收原告租赁费54000元。2013年6月28日，原、被告再次签订协议书一份，双方约定由原告对承租房屋东侧墙体粘贴保温板，被告同意以减免原告租金的方式承担部分费用，免收租赁费金额为10000元。2015年5月15日，黑龙江某某国际旅行社有限公司委托黑龙江朗信银龙律师事务所向被告发出律师函，要求被告按照合同约定进行消防设施的安装、调试工作，并延长租赁期限5年。2015年8月14日，被告向原告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》一份，原告于2015年8月19日收到邮件。另查明，2013年6月1日至2014年5月31日期间租赁费原告已全部付清，2014年6月1日至今原告未向被告支付租赁费。
委托诉讼代理权限：承认诉讼请求，和解，反诉，代收法律文书。委托诉讼代理人：孙丽梅，黑龙江海闻律师事务所律师。委托诉讼代理权限：承认诉讼请求，和解，反诉，代收法律文书。原告黑龙江某某旅行社有限公司与被告中国人民银行某某县支行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议焦点如下：一、原、被告双方是否存在违约行为。二、被告向原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》是否有效。原、被告虽约定被告出租的房屋应能够满足经营宾馆、餐饮、旅游服务业的需要，但原告未提供有效证据证实其承租的房屋因消防安全检查不合格而被消防部门责令停业，对此，原告应承担举证不能的法律后果。此外，即便原告承租的房屋不符合消防安全要求，导致其不能正常营业，也应由原告承担相应责任，理由如下：一、根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）的规定，原告是向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人。二、原告与被告签订《房屋租赁合同》时，应当对租赁房屋的状况知晓。签订合同后，原告也对租赁房屋进行了装修。原告接受租赁房屋并对房屋进行装修的行为，应视为原告以实际行为变更了原合同的履行条款。原告未按照合同约定如期给付租赁费超过30日，原告存在违约行为，按照原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告可以解除合同，且被告已书面通知原告解除合同，被告解除合同的行为符合原、被告的合同约定，故本院确认被告解除合同的效力。综上所述，本院确认被告解除合同的效力。对于原告要求被告给付违约金200000元、前期投入损失5000000元、返还2014年下半年租金97500元的主张，因被告不存在违约行为，不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付2014年6月1日至2015年8月19日的租金238808元的主张，因被告违反合同约定，未按期给付租金，且承租房屋一直处于被告管理的状态，对被告此主张，予以支持。对于被告要求原告给付违约金200000元的主张，因被告存在逾期给付租赁费的违约行为，根据原、被告的合同约定，对被告此主张，予以支持。对于被告要求原告搬离承租房屋，并按照约定的租金标准给付自《房屋租赁合同》解除之日（2015年8月19日）至实际搬离承租房屋之日的损失的主张，予以支持。除此之外，对于未与本案租赁房屋形成附合的装饰装修物，可由原告拆除。因拆除造成房屋毁损的，原告应当恢复原状。对于已与本案租赁房屋形成附合的装饰装修物，被告同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、确认被告（反诉原告）中国人民银行某某县支行解除与原告（反诉被告）黑龙江某某旅行社有限公司于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》的效力，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年8月19日解除；二、原告（反诉被告）黑龙江某某旅行社有限公司于本判决生效之日其五日内给付被告（反诉原告）中国人民银行某某县支行自2014年6月1日至2015年8月19日的房屋租赁费238808元；三、原告（反诉被告）黑龙江某某旅行社有限公司于本判决生效之日其五日内给付自2014年6月1日至2015年8月19日的房屋租赁费238808元；四、原告（反诉被告）黑龙江某某旅行社有限公司于本判决生效之日其十五日内退出位于黑龙江省某某市某某镇的租赁房屋（黑龙江省金融干部疗养院），并赔偿被告（反诉原告）中国人民银行抚远县支行自2015年8月20日至实际退出租赁房屋之日的损失（按照租赁费标准每年195000元计算）；五、驳回原告（反诉被告）黑龙江某某旅行社有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48883元由原告（反诉被告）承担，反诉案件受理费7882由原告（反诉被告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。