原告黑河市市场监督管理局与被告黑河市华某房地产开发有限责任公司、黑河市海华商城有限公司、黑河西市场有限公司物权保护纠纷民事判决书

黑河市市场监督管理局
李琦
陈广志
黑河市华某房地产开发有限责任公司
罗芳（黑龙江清平律师事务所）
何聪（黑龙江清平律师事务所）
黑河市海华商城有限公司
林海忠
黑河西市场有限公司
贺晨

原告黑河市市场监督管理局。
法定代表人曲明龙，该局局长。
委托代理人李琦，该局政策法规科科长。
委托代理人陈广志，该局稽查综合科科长。
被告黑河市华某房地产开发有限责任公司。
法定代表人郑寿书，该公司总经理。
委托代理人罗芳，黑龙江清平律师事务所律师。
委托代理人何聪，黑龙江清平律师事务所律师。
被告黑河市海华商城有限公司。
法定代表人林道安，该公司总经理。
委托代理人林海忠，该公司职员。
被告黑河西市场有限公司。
法定代表人林道安，该公司总经理。
委托代理人贺晨，该公司职员。
原告黑河市市场监督管理局（以下简称市场监督局）与被告黑河市华某房地产开发有限责任公司（以下简称华某公司）、黑河市海华商城有限公司（以下简称海华公司）、黑河西市场有限公司（以下简称西市场公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法由审判员卢宏波独任审判，于2016年5月26日、2016年6月22日公开开庭进行了审理，原告市场监督局的委托代理人李琦、陈广志、被告华某公司的委托代理人罗芳、何聪、被告海华公司的委托代理人林海忠、被告西市场公司的委托代理人贺晨到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月15日，原黑河市工商行政管理局与华某公司达成产权交换协议，以该局所属爱辉分局办公楼（坐落于爱辉区兴安街69号）的房屋产权交换华某公司所属原出入境检验检疫局办公楼（坐落于海兰街73号）及两个车库的房屋产权。
2012年5月31日，双方在黑河市房产局完成产权过户，并取得了相应的产权证明。
其后，由于种种原因，三被告一直占用坐落于海兰街73号的办公楼西耳房，既不缴纳房屋使用费也不归还房屋使用权。
2015年7月，黑河市机构编制委员会决定将原黑河市工商行政管理局、黑河市质量技术监督局、黑河市食品药品监督管理局整合为黑河市市场监督管理局。
整合后，黑河市市场监督管理局决定将此办公楼作为其直属单位黑河市食品药品检验检测所新建实验室用房，进行实验室改造和检验项目增项建设施工。
原告多次要求三被告将其所占用的西耳房交还给原告进行整体规划建设，三被告拒不归还，延误了项目施工、竣工后的认证以及食品药品检验检测工作的正常开展，同时由于工期的延误给原告造成了较大的经济损失。
据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，特诉至贵院，请求判令西市场公司和海华公司立即从原告所有的坐落于海兰街73号的办公室西耳房（96.18平方米）内搬出；三被告支付2012年6月1日以来的房屋使用费用80,000.00元，赔偿因其拒不归还房产使用权延误工期致使原告需多支付给施工方的人员工资55,590.00元，合计135,590.00元；本案诉讼费用由三被告承担。
原告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据:
证据一、2015年7月27日黑市编发（2015）66号文件复印件1份。
证明原告主体适格，原黑河市工商行政管理局、黑河市质量技术监督局、黑河市食品药品监督管理局整合为现在的黑河市市场监督管理局。
三被告质证认为没有异议。
证据二、黑河市工商局名下的办公楼产权证复印件1份。
证明两个西耳房都在产权范围内，西耳房的实际产权归属于原告。
被告华某公司质证认为对证据的真实性、合法性没有异议，华某公司并未占有这个西耳房，原告取得这个办公楼的产权是与西市场公司互换的，并不是与华某公司互换的，华某公司只代办过户、拍卖，实际交付华某公司没有参与。
被告海华公司质证认为产权证里并没有西耳房。
被告西市场公司质证认为不认可西耳房包含在产权证中，原告应当提供西耳房属于办公楼的直接证据。
证据三、华某公司和原黑河市工商行政管理局产权交换协议书复印件1份、西市场公司和原黑河市工商行政管理局产权交换协议书复印件1份、房地产买卖契约复印件1份。
证明华某公司、西市场公司是本案的被告，原告当时是跟华某公司签订的手续进行的房产置换。
被告华某公司质证认为华某公司当年受西市场公司委托到哈尔滨拍得检验检疫局一号楼、二号楼以及六个车库；华某公司接受西市场公司的指示将检验检疫局二号办公楼过户给原爱辉区工商局，实质上是西市场公司与原爱辉区工商局进行产权置换，互换行为的主体是西市场公司和原爱辉区工商局；这个手续只是为了办证需要，华某公司并没有换房子。
被告海华公司质证认为与答辩状中的观点一致。
被告西市场公司质证认为协议里没有提及西耳房的事情。
证据四、江苏康顺医用净化工程有限公司说明1份。
证明因被告未将占用房产归还，造成施工延误损失55,590.00元。
被告华某公司质证认为房屋不是由华某公司占有使用，华某公司没有侵犯原告的权利，所以这个损失与华某公司无关。
被告海华公司质证认为该房屋归西市场公司所有，所以不存在侵占和延误工期的问题。
被告西市场公司质证认为对证据的真实性有异议，不认可该证据，其他意见与答辩意见一致。
证据五、工商档案复印件9页。
证明西市场公司符合本案诉讼主体资格。
三被告质证认为没有异议。
被告华某公司辩称，一、2008年西市场公司成立，为了扩大经营，西市场公司与原告达成协议，西市场公司以房屋交换的方式取得原爱辉区工商局办公楼的所有权，西市场公司用原检验检疫局二号办公楼作为交换物。
2010年11月20日，西市场公司委托华某公司拍得原检验检疫局办公楼，由西市场公司支付了拍卖款。
2012年5月15日，华某公司按照西市场公司指示与原告签订《交换意向协议书》用于办理过户手续。
2012年5月31日，华某公司根据西市场公司的要求为原告办理了原检验检疫局二号办公楼及两个车库的房屋转移登记手续。
二、房屋交换法律关系的双方主体是原告与西市场公司，而且原告明确知晓华某公司是西市场公司的委托代理人，华某公司的行为都是基于西市场公司的指示作出的，整个交易流程都是受西市场公司监控，实际的权利人为西市场公司。
因此，华某公司不承担房屋交换协议的任何权利和义务。
三、海华公司是侵权人。
西市场公司将原西市场和原爱辉区工商局办公楼开发成一个商场，并交给海华公司经营，同时将本案争议的耳房也交给海华公司占有使用。
因此，侵犯原告所有权的是海华公司，华某公司没有任何行为侵犯到原告的所有权，不构成侵权也不承担责任。
四、关于原告的工程损失，因其至今也没有占有本案争议的耳房，所以其在签订施工合同时可以充分预见到这部分损失，故意扩大的损失应由原告自行承担，更何况原告的损失与华某公司无关。
五、原告要求支付房屋使用费，首先，华某公司没有占有使用该房屋，没有侵犯到原告的所有权，不应当承担房屋使用费用。
其次，主张给付租金的时效为一年，侵权的时效为两年，所以原告主张权利已经超过诉讼时效。
最后，如果基于合同是西市场公司违反约定没有交付西耳房，如果基于侵权是海华公司占有房屋，所以应当由西市场公司或海华公司承担房屋使用费用。
综上所述，基于合同关系，华某公司是西市场公司显名的委托代理人，合同的权利义务直接约束原告和西市场公司，华某公司不承担任何责任。
基于侵权关系，现在是海华公司侵犯原告的所有权，所以华某公司也不承担责任。
而且，原告的损失是由于其恶意扩大造成的，应由原告自己承担。
因此，法院应当依法驳回原告对华某公司的所有诉讼请求。
被告华某公司为证实自己的主张，向法庭提供（2015）黑终商初字第18号民事判决书1份、林道安民事反诉状1份、西市场公司股东处置转让公司资产协议书复印件1份、记账凭证复印件4张。
证明华某公司受西市场委托到哈尔滨拍卖商检局两个办公楼及六个车库的事实，拍卖款项由西市场公司支付，华某公司根据西市场的指示将办公楼及两个车库过户给原告，华某公司只是起到代办手续的作用，实际权力义务都是由西市场公司承担，拍卖的手续及房产过户的手续都是由西市场公司派人实际完成的，华某公司只出具书面的委托手续。
这两个西耳房在郑寿书和林道安的股权转让中没有单独体现，也没有用这两个西耳房抵付银行贷款。
原告质证认为本案涉及到不动产侵权，所涉及到的房产应当以黑河市房地产管理局登记为准，房产档案中包括交易契约的相对方都是华某公司。
因此，应当认定这个房产是原黑河市工商局和华某公司进行的交易，华某公司有义务将房产交给原告。
被告海华公司质证认为对证据的真实性没有异议，华某公司所证明的问题与事实不符，海华公司会举证证实真实情况。
被告西市场公司质证认为对证据的真实性没有异议，华某公司所证明的问题与事实不符。
被告海华公司辩称，原告在起诉状中所诉的内容与事实不符，且无事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一、原告的诉讼主体错误，不应将海华公司作为被告。
本案原告先与华某公司在2012年5月15日签订了《黑河市华某房地产开发有限责任公司所属楼房与黑河市工商局所属爱辉分局办公楼产权交换意向协议书》，又与作为原黑河出入境检验检疫局办公楼及附属房屋的实际出资人的西市场公司在2013年5月29日签订了《黑河市西市场有限公司所属楼房与黑河市工商局所属爱辉分局办公楼产权交换协议书》，而海华公司作为独立的法人单位，与华某公司和西市场公司没有任何隶属关系，与原告也没有任何业务往来，更没有签订任何协议，与本案没有任何利害关系，依法不应被列为本案被告，且两个协议中并没有对原告所说的西耳房作出约定，所以原告的诉求没有事实和法律依据。
二、双方已经将《黑河市西市场有限公司所属楼房与黑河市工商局所属爱辉分局办公楼产权交换协议书》中约定的房屋交换完毕。
三、2012年9月30日，西市场公司的法人林道安和华某公司的法人郑寿书签订协议，由林道安继续开发西市场，故本案争议的西耳房的所有权归属于西市场公司，请法院驳回原告的不合理诉求。
被告海华公司为证实自己的主张，向法庭提供以下证据:
证据一、《黑河市西市场有限公司所属楼房与黑河市工商局所属爱辉分局办公楼产权交换协议书》复印件1份。
证明协议中约定产权置换的办公楼不包括西耳房，只有两个车库。
原告质证认为房地产交易应当以登记为准，所以这个协议无论真实与否都是无效的协议。
被告华某公司质证认为对证据的真实性没有异议，这份证据恰恰证明了华某公司是受西市场公司委托的显性代理行为。
被告西市场公司质证认为没有异议，但协议里不包括西耳房。
证据二、证明复印件1份、工商银行凭证复印件1份、借记卡历史账户明细清单复印件3份。
证明西耳房是单独另算的，归西市场公司所有。
原告质证认为海华公司提供的证据不能证明西耳房不在办公楼产权范围内。
该证据与原告没有关系。
被告华某公司质证认为这个证明里谈到了商检局楼下无产权房屋（即争议的西耳房），郑寿书在证明上签字说这个房屋无产权的部分归林道安使用（只是使用权），西耳房问题跟公司结算没有关系。
被告西市场公司质证认为争议房屋是郑寿书转让给林道安的，该房屋是单独划出来归西市场公司所有的，并且由西市场公司承担了相应的贷款。
被告西市场公司辩称，一、西市场公司跟原告的协议中只涉及到办公楼和两个车库，不包含西耳房的事情。
《黑河市华某房地产开发有限责任公司所属楼房与黑河市工商局所属爱辉分局办公楼产权交换意向协议书》和《黑河市西市场有限公司所属楼房与黑河市工商局所属爱辉分局办公楼产权交换协议书》都约定的是用办公楼与车库进行交换，并没有约定包括原告所说的办公楼西耳房，所以原告所谓搬出西耳房和支付使用费用的诉求没有事实和法律依据，故应驳回原告的诉讼请求。
二、双方已经将《黑河市西市场有限公司所属楼房与黑河市工商局所属爱辉分局办公楼产权交换协议书》中约定的房屋交换完毕。
三、2012年9月30日，西市场公司的法人林道安和华某公司的法人郑寿书签订协议，由林道安继续开发西市场，故本案争议的西耳房的所有权归属于西市场公司，请法院驳回原告的不合理诉求。
被告西市场公司未向法庭提供证据。
本院认为，依照我国《物权法》的相关规定，不动产物权登记是不动产的法定公示手段，是不动产设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产依法获得承认和保护的依据。
本案中，诉争房屋（西耳房）登记在原黑河市工商行政管理局名下，原告系原黑河市工商行政管理局权利义务的承继主体，且原告已经向法庭提供证据证明其取得房屋所有权的相关证据，可以认定该房屋为原告所有。
被告西市场公司辩解双方产权交换的对象是办公楼和两个车库，不包含西耳房，但其并未提供证据予以证明，其辩解理由本院不予采信。
被告华某公司、海华公司辩解其并非产权交换的主体，也非实际侵权主体的辩解理由成立，本院予以采信。
故原告要求西市场公司从海兰街73号办公楼西耳房（96.18平方米）内搬出的诉讼请求，本院予以支持。
原告主张房屋使用费80,000.00元的诉讼请求，因西市场公司没有法律依据即占用该房屋，应当给付原告相应的使用费用，本院将该数额酌情确定为15,000.00元（5,000.00元×3年）。
原告主张因延误工期给施工方造成的损失55,590.00元的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明该损失确已实际发生，故其请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第十七条  、第三十四条  、第三十七条  之规定，判决如下:
一、被告黑河西市场有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于海兰街73号的办公室西耳房（96.18平方米）并交还给原告黑河市市场监督管理局；
二、被告黑河西市场有限公司给付原告黑河市市场监督管理局房屋使用费15,000.00元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告黑河市市场监督管理局的其他诉讼请求。
案件受理费1,706.00元（减半收取）由原告承担1,517.00元、被告黑河西市场有限公司承担189.00元,于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。

本院认为，依照我国《物权法》的相关规定，不动产物权登记是不动产的法定公示手段，是不动产设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产依法获得承认和保护的依据。
本案中，诉争房屋（西耳房）登记在原黑河市工商行政管理局名下，原告系原黑河市工商行政管理局权利义务的承继主体，且原告已经向法庭提供证据证明其取得房屋所有权的相关证据，可以认定该房屋为原告所有。
被告西市场公司辩解双方产权交换的对象是办公楼和两个车库，不包含西耳房，但其并未提供证据予以证明，其辩解理由本院不予采信。
被告华某公司、海华公司辩解其并非产权交换的主体，也非实际侵权主体的辩解理由成立，本院予以采信。
故原告要求西市场公司从海兰街73号办公楼西耳房（96.18平方米）内搬出的诉讼请求，本院予以支持。
原告主张房屋使用费80,000.00元的诉讼请求，因西市场公司没有法律依据即占用该房屋，应当给付原告相应的使用费用，本院将该数额酌情确定为15,000.00元（5,000.00元×3年）。
原告主张因延误工期给施工方造成的损失55,590.00元的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明该损失确已实际发生，故其请求本院不予支持。

依照《中华人民共和国物权法》第十七条  、第三十四条  、第三十七条  之规定，判决如下:
一、被告黑河西市场有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于海兰街73号的办公室西耳房（96.18平方米）并交还给原告黑河市市场监督管理局；
二、被告黑河西市场有限公司给付原告黑河市市场监督管理局房屋使用费15,000.00元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告黑河市市场监督管理局的其他诉讼请求。
案件受理费1,706.00元（减半收取）由原告承担1,517.00元、被告黑河西市场有限公司承担189.00元,于本判决生效之日起十日内履行完毕。

审判长：卢宏波

书记员：张扬