原告马某、魏某某与被告西安市拖拉机制造厂租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）马某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人秦涛，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
原告（反诉被告）魏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族
委托代理人秦涛，概况同前。
被告（反诉原告）西安市拖拉机制造厂，住所地西安市新城区长乐西路128号。
法定代表人李玉湖，厂长。
委托代理人迟波，北京市志诚律师事务所律师。

原告马某、魏某某与被告西安市拖拉机制造厂（以下简称拖拉机厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马某、魏某某委托代理人秦涛，被告拖拉机厂委托代理人迟波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马某、魏某某诉称，原、被告于2005年3月1日签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于本市长乐西路360号门面房一间租给原告进行商业经营，租期自2005年3月1日至2010年2月28日，原告依约经营，2007年12月，被告以企业改制为由要求以改制小组名义与原告重新签订3个月期限的合同，原告表示不同意，被告遂于2008年1月1日封存原告房屋。现诉至法院，要求继续履行合同，被告支付违约金83220元（截止2008年4月7日）。
被告西安拖拉机制造厂辩称，原告不交付租金违约在先，租赁合同已不具备继续履行条件，被告根据合同约定有权解除合同，其次被告基于原告的违约行为为防止损失扩大而解除合同的行为是一种自力救济，不存在违约，再次原告主张的违约金无法律依据，综上要求驳回原告的诉讼请求，同时反诉要求解除被告下属三产办与原告签订的租赁合同，同时判令原告支付租金并腾房。
原告马某、魏某某就被告拖拉机厂反诉请求辩称，被告以改制为由要求重新签订合同，原告于2007年12月底找到被告要求交纳租金，被告拒收，并于2008年1月1日封存店面，原告遂于2008年1月8日以函的形式要求向被告交租，认为原告并未违约，且合同仍可继续履行，不同意被告反诉请求。
经审理查明，2005年3月1日，原告马某、魏某某与被告拖拉机厂下设三产办签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租被告位于本市长乐西路60号门面房一间，建筑面积24平方米，租期自2005年3月1日至2010年2月28日，租金为每月1900元，支付方式为按季支付。合同第十一条出租人解除合同条件：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达3个月以上；……。第十三条违约责任：……承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。第十五条其他约定事项：由于出租人原因导致承租人不能正常使用该房屋进行经营的，出租人应每日向承租人支付合同总金额的百分之一作为赔偿金。合同签订后，被告将房屋交与原告，原告开办龙膳凉皮店用于经营凉皮、稀饭。2006年8月以后，该房屋由杨坤经营，经营范围不变，杨坤以其名义办理了工商税务登记。因2007年12月被告单位改制，成立了西安拖拉机制造厂企业改制领导小组。该小组向龙膳凉皮店下发通知，要求双方重新签订合同。杨坤与被告未能协商一致。2008年1月21日原告马某、魏某某以被告拖拉机厂于2008年1月1日封门致其无法经营为由，诉至本院要求双方继续履行合同，被告并支付违约金。庭审中，原告就其主张提供如下证据：1、租赁合同一份，证明原、被告的权利义务及违约金的计算依据；2、通知一份，证明被告要求重新签订合同及封门的事实；3、证人杨坤、梁增涛证言各一份(证人出庭)及音像资料一份，证明被告拒收租金及封门造成原告不能经营的事实。被告对租赁合同、通知无异议，认为根据合同约定原告未交纳租金构成违约，其仅下发了封门通知，但并未有封门行为。对证人证言及音像资料不予认可。被告提供如下证据：1、租赁合同一份，证明原告违约在先；2、收款收据，证明根据惯例租金应提前交付；3、通知，证明原告违约在先，被告行使的是不安抗辩权。原告对合同及通知的真实性无异议，对被告证明目的表示异议，对收款收据表示不认可。本案在审理中，因原告一直未向被告交纳2008年一季度租金，被告遂于2008年4月将原告房屋腾空。
以上事实，有租赁合同、收据、通知、函、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容与法不悖，属有效合同，依法受法律保护。本案双方争议的焦点在于合同能否继续履行。本院认为，原、被告签订的租赁合同中虽未对租金的交付方式及时间未有约定，但从日常生活经验法则出发，租赁合同应当是先交付租金后使用租赁物，也就是原告负有先履行租金交付的义务。原告称被告拒收租金，但其并未采取提存的方式履行债务，且在本案审理期间，其仍未交纳2008年一季度租金，被告以此为由腾空原告房屋，致使合同无法履行，不能实现合同目的。基于此，双方签订的租赁合同本院应予解除。原告称被告违约，证据不足，其主张的违约金之诉本院依法不予支持。鉴于原告房屋已腾空，被告腾房之诉本院亦不予处理。被告要求原告支付租金一节，考虑到被告行为也有不当之处，该项请求本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第五项、第一百零一条、第二百一十二条之规定，判决如下：

1、原告马某、魏某某与被告西安拖拉机厂签订的租赁合同有效，予以解除。
2、驳回原告马某、魏某某要求违约金之诉。
3、驳回被告西安拖拉机厂要求租金之诉。
诉讼费3903元，由原告承担，反诉费636由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长 孟晓红
代理审判员 陈辉
代理审判员 王沧石

书记员： 杨惠妮