原告陈某诉被告湖北鄂州永昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

陈某
孙志军（湖北朋来律师事务所）
余斐（湖北朋来律师事务所）
湖北鄂州永昌房地产开发有限公司
王洪安（湖北言和律师事务所）

原告（反诉被告）:陈某。
委托代理人:孙志军、余斐，湖北朋来律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告（反诉原告）:湖北鄂州永昌房地产开发有限公司。
法定代表人:熊昌洪，该公司经理。
委托代理人:王洪安，湖北言和律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
原告陈某诉被告湖北鄂州永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年2月7日向本院起诉。本院受理后，永昌公司于2014年2月20日向本院提起反诉。本案依法适用简易程序审理，由审判员齐某某独任审判，分别于2014年3月3日和3月28日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈某的委托代理人孙志军，被告（反诉原告）永昌公司的委托代理人王洪安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，对双方无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，经审查认为，永昌公司提交的证据一《商品房买卖合同》，只能证明双方之间的房屋买卖合同关系，不能证明陈某逾期交付房款，对其证明目的不予采纳；永昌公司提交的证据二证人证言，未能出示证人系永昌公司售楼员的身份情况，亦不能证明永昌公司电话通知陈某收楼，对其证人证言，本院不予采信；永昌公司提交的证据四《建设工程质量鉴定报告》，只能证明商品房主体工程完工，不能证明商品房达到交付使用条件。
经审理查明，2013年6月15日，原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）永昌公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YGDS-0132），约定由陈某购买永昌公司开发的位于鄂州市葛店上街村阳光大厦1单元1206号商品房，合同价款341，920元，付款方式为买受人签订合同当日付房款10，000元，2013年6月29日付房款96，920元，余款235，000元办理银行按揭。房屋交屋期限为出卖人应当在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，陈某向永昌公司支付购房首付款106，920元，余款235，000元至今未能办理银行按揭手续。永昌公司亦未按合同约定的期限向陈某交付商品房。
另查明，2013年10月15日，永昌公司开发的阳光大厦项目取得《湖北省商品房预售许可证书》。
本院认为，原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）永昌公司于2013年6月15日签订的《商品房买卖合同》的内容合法，意思表示真实，且在本案起诉前被告永昌公司已取得商品房预售许可证，故该合同为有效合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条  “商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，永昌公司与陈某在签订合同时未取得《商品房预售许可证》，是导致陈某未能及时办理银行按揭贷款手续的主要原因，而永昌公司在取得《商品房预售许可证》后，未通知陈某办理银行按揭贷款手续，是导致陈某不能按合同约定履行付款义务的主要原因，故导致双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行的责任方在于永昌公司，原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）永昌公司均主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告（反诉被告）陈某主张永昌公司退还购房款106，920元及支付违约金1，069元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，而被告（反诉原告）永昌公司主张支付逾期付款违约金23，500元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）湖北鄂州永昌房地产开发有限公司签订的编号YGDS-0132《商品房买卖合同》。
二、被告（反诉原告）湖北鄂州永昌房地产开发有限公司退还原告（反诉被告）陈某购房款106，920元，并支付违约金1，069元。
上述应付款项于本判决生效之日起五日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回被告（反诉原告）湖北鄂州永昌房地产开发有限公司的其它反诉请求。
本案本诉受理费2，460元，反诉受理费388元，均由被告（反诉原告）湖北鄂州永昌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条  第（一）款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至鄂州市中级人民法院，开户银行:鄂州市建行营业部，户名:鄂州市财政局财政专户，账号:xxxx61。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，对双方无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，经审查认为，永昌公司提交的证据一《商品房买卖合同》，只能证明双方之间的房屋买卖合同关系，不能证明陈某逾期交付房款，对其证明目的不予采纳；永昌公司提交的证据二证人证言，未能出示证人系永昌公司售楼员的身份情况，亦不能证明永昌公司电话通知陈某收楼，对其证人证言，本院不予采信；永昌公司提交的证据四《建设工程质量鉴定报告》，只能证明商品房主体工程完工，不能证明商品房达到交付使用条件。
经审理查明，2013年6月15日，原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）永昌公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YGDS-0132），约定由陈某购买永昌公司开发的位于鄂州市葛店上街村阳光大厦1单元1206号商品房，合同价款341，920元，付款方式为买受人签订合同当日付房款10，000元，2013年6月29日付房款96，920元，余款235，000元办理银行按揭。房屋交屋期限为出卖人应当在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，陈某向永昌公司支付购房首付款106，920元，余款235，000元至今未能办理银行按揭手续。永昌公司亦未按合同约定的期限向陈某交付商品房。
另查明，2013年10月15日，永昌公司开发的阳光大厦项目取得《湖北省商品房预售许可证书》。
本院认为，原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）永昌公司于2013年6月15日签订的《商品房买卖合同》的内容合法，意思表示真实，且在本案起诉前被告永昌公司已取得商品房预售许可证，故该合同为有效合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条  “商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，永昌公司与陈某在签订合同时未取得《商品房预售许可证》，是导致陈某未能及时办理银行按揭贷款手续的主要原因，而永昌公司在取得《商品房预售许可证》后，未通知陈某办理银行按揭贷款手续，是导致陈某不能按合同约定履行付款义务的主要原因，故导致双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行的责任方在于永昌公司，原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）永昌公司均主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告（反诉被告）陈某主张永昌公司退还购房款106，920元及支付违约金1，069元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，而被告（反诉原告）永昌公司主张支付逾期付款违约金23，500元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）湖北鄂州永昌房地产开发有限公司签订的编号YGDS-0132《商品房买卖合同》。
二、被告（反诉原告）湖北鄂州永昌房地产开发有限公司退还原告（反诉被告）陈某购房款106，920元，并支付违约金1，069元。
上述应付款项于本判决生效之日起五日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回被告（反诉原告）湖北鄂州永昌房地产开发有限公司的其它反诉请求。
本案本诉受理费2，460元，反诉受理费388元，均由被告（反诉原告）湖北鄂州永昌房地产开发有限公司负担。

审判长：齐某某

书记员：王某某