原告陈某某诉被告王某某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告：陈风才，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，虎林市华峰塑封有限公司法定代表人，住虎林市。
委托诉讼代理人：李宏伟，黑龙江盛世律师事务所律师。
被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，虎林市迎春粮库职工，住虎林市虎林镇。
被告：周光秋，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，虎林市迎春粮库职工，住虎林市虎林镇。
二被告委托诉讼代理人：刘培靖，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，虎林市新虎林宾馆法律顾问，住虎林市。
原告陈风才诉被告王某某、周光秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月10日、2016年12月16日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李宏伟与被告委托诉讼代理人刘培靖到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

原告陈风才向本院提出的请求：1、判令解除原、被告于2014年3月23日签订的房屋买卖合同；2、判令二被告立即返还购房款1700000元；3、请求法院判令二被告立即赔偿经济损失150733元（自2014年11月13日起至2016年6月13日止按中国人民银行同期贷款年利率5.6%计息；4、被告承担本案的诉讼费用。
事实及理由：2014年3月23日，原告与被告王某某签订房屋（印刷厂）买卖合同，双方约定：被告王某某将其所有的位于在虎林镇革命街道铁西委（原虎林印刷厂）砖混结构的房屋产权及土地使用权出售给原告，价格为3500000元。合同签订后，原告分七次向二被告支付购房款1700000元，原告曾多次要求被告协助办理房屋产权及土地使用权转移登记手续，被告均以各种理由拒绝办理，至今诉争房屋也未办理房屋及土地的变更登记手续，所以原告亦未向二被告支付购房款。原告经过调查得知，诉争房屋产权不属于被告，被告也无法将诉争房屋及土地变更至原告名下，致使原告签订的买卖合同的目的不能实现。原、被告经多次协商至今未果。原告认为，1、诉争合同是否应当解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，原、被告签订买卖合同的目的是欲取得诉争房地产的产权，但是因被告签订合同时不是诉争房地产的产权所有人而导致原告起诉时也无法将房地产的产权转移登记在原告名下。被告违反《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定在未取得产权的情况下与原告签订买卖合同，将本案诉争的房地产出售给原告。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物以没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原告作为买受人有权利要求法院解除双方签订的买卖合同，法院应予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，原告与被告签订买卖合同的目的是欲取得诉争房地产的产权，但是因被告签订合同时不是诉争房地产的产权人而致原告起诉时也无法使房地产的产权转移登记在原告名下。被告违反《合同法》第一百三十二条的规定在未取得产权的情况下与原告签订买卖合同，将本案诉争的房地产出售给原告。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原告作为买受人有权利要求法院解除双方签订的买卖合同，法院应当支持。2、关于原告是否存在违约的问题，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，被告有义务将诉争房地产转移登记在原告名下，但被告违反上述法定义务，《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，被告在未取得诉争房屋所有权，履行买卖合同的条件未成就的情况下，原告有权利拒绝向被告继续支付购房款，所以，原告不存在违约情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订的买卖合同解除后原告有权利要求被告返还已支付的购房款，并有权利要求被告赔偿经济损失，法院应当予以支持。综上所述，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权益。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告与原告签订诉争房屋买卖合同之时，虽未取得本案诉争房屋所有权，但系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规、司法解释规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现原告诉称本案诉争房屋因被告未取得所有权，致使被告不能协助原告办理房地产产权变更登记，原告购买房地产合同目的不能实现，解除合同的条件已然成就。根据双方签订的合同第1条约定内容可以认定：原告购买诉争房地产时对房地产情况全部了解，且原告在庭审时陈述被告曾向其提供过诉争房地产土地使用证复印件，应认定原告在购买诉争房地产时明知诉争房地产所有权登记人并非被告的事实。而合同第2条约定：……乙方将全款付清后，乙方购买甲方的房地产权及原告设施及物品全部归乙方所有。据此可以认定，原告在明知被告未取得诉争房地产所有权的前提下，仍然自愿与被告约定由原告先行交付房地产的全部款项，而后才取得诉争房地产的所有权，即在原告先行交付诉争房地产的全部款项后，被告才具有协助原告办理诉争房地产过户手续的义务。上述约定系双方真实意思表示，对双方当事人均具有拘束力。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，原告称其给付部分合同款项后，被告同意先行协助原告办理涉案房地产的产权变更手续，但被告未予认可，原告未提交证据证实该项主张，对原告的该项事实主张，本院不予认可。原告诉称被告未将诉争房地产物权变更登记至被告名下，原告有理由行使不安抗辩，中止履行合同。该主张有事实及法律依据，本院予以认可。但原告中止履行后未及时通知被告，未给予被告合理期限以取得履行能力。而在本案诉讼过程中，被告已以其自己名义交纳诉争房地产产权变更契税等相关税费，应认定被告能够取得诉争房地产的所有权，被告已经取得协助原告变更诉争房地产产权过户的能力。故原告关于被告不能取得诉争房地产所有权的事实主张不能成立，原告行使不安抗辩权所依据的基础事实不复存在，依法应当恢复履行。原告要求解除合同、返还购房款、赔偿经济损失的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。需要说明的是，原告诉称“被告与李淑梅签订的诉争房地产售价价格过低，及被告越过连环买卖中间环节直接将房屋过户至被告名下，系偷逃税费行为”，与本案无关联性，本案中本院不予评审。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第六十八条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定判决如下：

驳回原告陈风才的诉讼请求。
案件受理费21457元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。

审　判　长　　刘泽民 审　判　员　　庚　楠 人民陪审员　　龙　心

书记员：苏书骥