原告长宁八号业主委员会与被告荆门新大都置业有限公司、苏治龙、荆门联商商业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书

原告：长宁八号业主委员会.
负责人：王剑，主任。
委托诉讼代理人：曾庆双，湖北新天律师事务所律师。
被告：荆门新大都置业有限公司。
法定代表人：黄开玉，总经理。
被告：荆门联商商业管理有限公司。
法定代表人：丁金涛，总经理。
上列二被告委托诉讼代理人：周胄，湖北法之星律师事务所律师。
被告：苏治龙。
委托诉讼代理人：宋文权，湖北法之星律师事务所律师。

原告长宁八号业主委员会与被告荆门新大都置业有限公司（以下简称新大都置业公司）、苏治龙、荆门联商商业管理有限公司（以下简称联商管理公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年11月18日受理后，依法适用普通程序，于2015年12月7日、2016年6月21日、2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告长宁八号业主委员会的负责人王剑及委托诉讼代理人曾庆双、被告新大都置业公司和联商管理公司的委托诉讼代理人周胄、被告苏治龙的委托诉讼代理人宋文权到庭参加诉讼。本案当事人申请庭外和解，期间三个月不计入审限，因案情需要，经本院院长批准，延长审限二个月。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告长宁八号业主委员会向本院提出诉讼请求：1、确认被告新大都置业公司与被告苏治龙签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认荆门长宁8号数码广场·观岚五楼转换层及平台为该楼全体业主共有；3、三被告将荆门长宁8号数码广场·观岚五楼转换层及平台恢复原状；4、三被告腾退荆门长宁8号数码广场·观岚五楼转换层及平台，返还收益1831537元；5、三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年，被告新大都置业公司在荆门市东宝区长宁大道8号开发建设荆门长宁8号数码广场·观岚楼盘，并对外出售。根据规划部门的规划图纸显示，该楼盘的五楼为转换层，平台为网球场及花园。2010年7月，房屋建成交付使用，业主相继入住。2011年3月，被告新大都置业公司擅自将数码广场·观岚五楼转换层及平台进行改建，将转换层出售给被告苏治龙。被告新大都置业公司是被告联商管理公司的实际控股人，以被告联商管理公司的名义将转换层和平台对外进行出租，收取租金。原告认为，长宁8号数码广场·观岚五楼转换层及平台应为该楼业主共有，三被告的行为侵害了业主的合法权益，为维护业主利益，提起本案诉讼。

本院认为，业主的合法权益受法律保护，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，对损害业主合法权益的行为，业主有权提起诉讼。
关于长宁八号业主委员会是否可以提起本案诉讼的问题。新大都置业公司、联商管理公司、苏治龙认为，长宁八号业主委员会本身并不具有诉权，其提起诉讼应当取得业主的授权。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。长宁八号业主委员会未证明签字同意起诉的业主人数和占有的专有面积数符合上述法律规定，其不能提起本案诉讼。
《中华人民共和国物权法》第七十六条是对业主有权共同决定事项范围进行的规定，旨在明确业主参与共同管理的事项和范围，而本案是认为侵害业主权利提起的诉讼，提起诉讼是维护权利的行为，并非共同管理事项，因此，业主决定提起诉讼不适用该法第七十六条的规定，大都置业公司、联商管理公司、苏治龙认为长宁八号业主委员会应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能提起诉讼，没有依据，本院不予采纳。《物业管理条例》第八条规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。长宁八号业主委员会提出确认结构转换层、平台属业主共有，并要求赔偿损失，属维护物业管理区域业主的合法权益，业主委员会作为业主大会的常设执行组织，可以行使该项权利，故长宁八号业主委员会可以提起本案诉讼。
关于新大都置业公司与苏治龙签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题。长宁八号业主委员会主张，新大都置业公司无权处分结构转换层房屋，其与苏治龙就转换层房屋签订的《商品房买卖合同》无效。新大都置业公司、苏治龙认为，新大都置业公司对转换层房屋享有所有权，其与苏治龙签订的《商品房买卖合同》合法有效。
判断合同无效，应符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种情形。长宁八号业主委员会主张合同无效的主要理由是新大都置业公司属无权处分买卖财产，而无权处分并不必然导致合同无效，经本院审查，新大都置业公司与苏治龙签订的《商品房买卖合同》不具有合同法第五十二条规定的情形，长宁八号业主委员会主张该合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。
关于结构转换层是否属业主共有的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属业主共有，但属城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属业主共有，但属城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。根据上述规定，结构转换层在法律上并未明确是否属业主共有部分，而结构转换层是否属专有部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，虽然结构转换层具有利用上的独立性，可以排他使用，但目前相关职能部门尚不能为其办证登记，故是否系专有部分也不明确。涉案结构转换层高5.4米，建筑面积分别为622.70平方米和670.23平方米，占有建设成本，本院按谁负担了建设成本来确定权属，应体现公平原则。根据查明的事实，结构转换层的面积未分摊到业主，建设成本也未计入业主的房价中，即业主并未负担结构转换层的建设成本，同时，双方也无约定结构转换层属业主所有，故长宁八号业主委员会主张结构转换层属业主共有，没有依据，本院不予采纳。
关于新大都置业公司是否应当将第五层平台上750平方米由四楼空间升高的建筑予以拆除，恢复平台原状的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，屋顶属业主共有。数码广场·观岚第五层的平台即为四楼屋顶，应属业主共有。新大都置业公司在第五层平台上建750平方米由四楼空间升高的建筑物，未经规划部门审批，侵害了业主的合法权益，应当承担侵权民事责任。对于长宁八号业主委员会要求将第五层平台上的建筑拆除、恢复原状的请求，因该建筑物是否属违法建筑、是否应当拆除，是相关行政管理部门认定和决定的职权范围，现行政管理部门尚未作出相关认定和决定，本院不宜以民事判决作出处理，故本院对长宁八号业主委员会的该项请求不予支持。
关于长宁八号业主委员会主张的损失应如何确定的问题。长宁八号业主委员会要求新大都置业公司、联商管理公司、苏治龙共同返还收益1831537元，所称返还收益，根据其主张的事实理由来看，认为三被告侵害业主的民事权益，应承担赔偿损失等民事责任，并未提出应获取收益的事实依据，属其请求有误，本院根据长宁八号业主委员会主张的事实、理由确定该项请求金额为主张的损失赔偿数额。长宁八号业主委员会主张的损失包括结构转换层和平台的占用费用，根据前述的分析认定，新大都置业公司应承担占用平台的相应民事责任，其主张的结构转换层的占用费用以及要求联商管理公司、苏治龙共同承担责任的请求，没有依据，本院不予支持。关于新大都置业公司占用平台的损失确定，因当事人未要求对新大都置业公司占用平台的损失进行评估，因此无法确定该项损失的准确数额，根据本院确认的事实，新大都置业公司占用平台的面积、占用时间以及使用房屋出租的租金标准均可以确定，按使用平台房屋的收益情况来酌情确定损失，对双方当事人应无明显不公。第五层平台建筑物的面积为750平方米，并从整栋房屋竣工验收时（2010年8月底）即已存在，新大都置业公司利用该面积房屋应可获取的收益估算为：参照新大都置业公司出租房屋的租金标准每月每平方米23元，从2010年9月计算至本案判决时即2016年9月，为73个月，共计1259250元。需要说明的是，租金标准存在浮动，新大都置业公司在2015年出租房屋确定租金标准为每月每平方米23元，之后每两年按5％递增，在2015年之前可能存在低于该标准，故取值每月每平方米23元较为适中。新大都置业公司在第五层平台所建建筑物是由四楼空间升高的部分，并非独立使用的房屋，因此不宜按该面积的整体房屋租金收益来确定损失。考虑到新大都置业公司实际占用情况以及对业主利益的影响等因素，本院酌定按租金收益的30％确定业主的损失，即377775元。长宁八号业主委员会主张的损失金额1831537元，部分没有依据，部分主张的损失过高，本院不予支持。本院所确定的损失377775元，应由新大都置业公司赔偿。
综上，长宁八号业主委员会要求确认数码广场·观岚第五层的平台（即屋顶）为该楼业主共有，符合法律规定，本院予以支持，其要求新大都置业公司赔偿损失的请求，本院予以部分支持，其他请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：

一、长宁八号小区数码广场·观岚楼第五层的平台属该楼业主共有；
二、被告荆门新大都置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿长宁八号小区数码广场·观岚楼业主损失377775元；
三、驳回原告长宁八号业主委员会其他诉讼请求。
案件受理费21584元，由原告长宁八号业主委员会负担17284元，被告荆门新大都置业有限公司负担4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

审　判　长　　鲁儒华 人民陪审员　　赵辉美 人民陪审员　　陈　静

书记员：王维