原告郭某某与被告周某某、第三人双鸭山市华某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案民事一审判决书

原告：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：王佳平，北京京师（天津）律师事务所律师。
被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
委托诉讼代理人：赵双慧，黑龙江中程佳易律师事务所律师。
第三人：双鸭山市华某房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区。
法定代表人：王孝义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：战淑滨，女，该公司副总经理。

原告郭某某与被告周某某、第三人双鸭山市华某房地产开发有限公司（以下简称华某房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，郭某某及其委托诉讼代理人王佳平、周某某的委托诉讼代理人赵双慧、华某房地产公司的委托诉讼代理人战淑滨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郭某某向本院提出诉讼请求：1、确认位于黑龙江省双鸭山市尖山区格林雅苑7号楼、8号楼之间负跨连体负一层房产归我所有，并停止对该房产的强制执行、解除查封；2、本案诉讼费由被告周某某承担。事实与理由：1、本案争议房产归我所有。2016年8月29日，我与第三人华某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了格林雅苑7#-8#楼负跨连体负一层，合同签订后我交付了房款，且华某房地产公司于2017年11月已将该房产交付我使用，我对该房产一直占有、使用、管理至今。根据《合同法》第32条和《物权法》第15条的规定，我与华某房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，我支付了房款并已实际占有使用，通过前述法律行为我已具有对该房产的物权期待权，一方面排除其他人对该房产行使物权的权利；另一方面有期待条件成就时取得物权的权利。同时，在前述交易中，我履行了合同义务，不存在任何过错，法院不应对案外人的房产进行强制执行。2、（2018）黑0502执异68号民事裁定书适用法律错误。该裁定书适用了《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，并认为我购买该房产并非用于居住，而是一种投资性的买卖，并准备用其作为车位买卖、出租，不符合司法解释中应予支持的全部条件，裁定驳回异议请求。我认为，本案应适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，系普适性条款，对于所有类别的被执行人均可适用。综上所述，我对上述房产享有合法权益，足以排除周某某对该财产的执行。
被告周某某辩称：1、原告郭某某未与第三人华某房地产公司签订有效的书面《商品房买卖合同》。华某房地产公司至今未取得格林雅苑小区7号楼、8号楼之间负跨连体负一层的预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案因华某房地产公司至今未取得地库部分的预售许可证，故与郭某某签订的《商品房买卖合同》为无效合同；2、郭某某所持合同为虚假合同，其与华某房地产公司没有真实的房屋买卖关系，郭某某对华某房地产公司出借借款680万元，对华某房地产公司享有债权，不存在房款交付事实，《商品房买卖合同》也没有依法进行备案，郭某某不享有物权，不足以对抗执行；3、诉争房屋至今未交付使用，因地库没有抹灰，地面、墙面没有进行二次装修，建筑商还没有将这部分工程项目交工，郭某某也没有占有、使用该房屋；4、所争议的房屋是地下停车库，并非用于居住的住宅；5、合同约定房屋总金额1050万元，郭某某自称支付680万元，没有全额支付房款，即使郭某某陈述属实，也存在尚欠370万元房款，应交到法院的问题；6、郭某某的诉讼请求第一项包含两方面内容，一是确认房屋归其所有，属于确认之诉，二是要求停止对房屋执行属于执行异议之诉，因本案存在两种诉求，属于不同法律关系，请求法庭查明郭某某主张的法律关系并明确本案案由。综上所述，我认为，郭某某没有与开发单位签订合法有效的《商品房买卖合同》、未全额支付购房款、未实际占有使用房屋，争议房屋不是用于居住的房屋，即不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不符合该解释第二十九条的规定，异议理由不能成立，（2018）黑0502执异68号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回郭某某的诉讼请求。
第三人华某房地产公司陈述，同意原告郭某某诉讼请求。2016年郭某某到双鸭山来投资，与我公司协商购买格林雅苑地下商服，我公司法定代表人与郭某某签订了合同，郭某某向我公司打款，当时我公司账户被查封，郭某某向王孝义账户打的款，还有一部分抹账款。我公司没有取得预售许可证，现在正在办理。我公司于2017年向郭某某交付房屋。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认证如下：原告郭某某提交的证据1《商品房买卖合同》、2收据、3工商银行380万银行转账明细、4招商银行300万银行转账明细、5三方抵债协议两份及金敏生借款利息计算表、6工商银行明细单3份及农业银行明细单2份、7协议及12证人金敏生证言佐证了就诉争房屋，郭某某与第三人华某房地产公司在人民法院查封之前已签订书面买卖合同、已实际占有该不动产和已支付全部价款的事实，具有真实性、合法性、关联性，具有证明力，本院予以采信；郭某某的证据8购买监控设备收据、9购买彩钢活动房收据、10购买灯具及安装收据、11现场活动房及灯具、监控以及划线照片佐证了郭某某占有该不动产的事实，其真实性，本院予以确认。被告周某某提交的（2018）黑0502执异68号裁定书的真实性、关联性，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郭某某与第三人华某房地产公司于2016年8月29日签订了编号为：GF-2000-0171，NO：SP-1610671号《商品房买卖合同》，合同约定，郭某某购买华某房地产公司开发建设的位于双鸭山市尖山区格林雅苑小区7#-8#负跨连体负一层部分商服，建筑面积3500平方米，单价3000元/平方米，总价1050万元。2016年8月24日，华某房地产公司为郭某某出具了1050万元的房款收据，此时郭某某并未向华某房地产公司交付购房款。郭某某交付房款构成情况如下：2016年8月30日向王孝义个人账户转账380万元、2017年1月3日向王孝义个人账户转账300万元；2017年11月6日华某房地产公司、金敏生、郭某某签订了两份抵账协议，将金敏生对华某房地产公司的债权316.475万元和45万元转让给郭某某抵偿购房款；2017年11月6日华某房地产公司与郭某某签订以违约金8.525万元抵房款的协议。该房屋已于2017年11月由郭某某实际占有，现用途为停车场。
本院在执行申请执行人即本案被告周某某与被执行人即本案第三人华某房地产公司借款合同纠纷一案中，本院于2018年3月2日作出（2017）黑0502执327号之三执行裁定书，将华某房地产公司所有的包括格林雅苑7号楼、8号楼之间负跨连体负一层A区、B区、C区、D区、E区、F区车位在内的部分房屋予以查封。案外人即本案原告郭某某于2018年3月16日提出异议。本院于2018年3月26日作出（2018）黑0502执异68号执行裁定书，驳回郭某某的异议请求，郭某某提起本案之诉。
另查，第三人华某房地产公司在起诉前已取得了格林雅苑小区7#-8#负跨连体地下车库的建设工程规划许可证，未取得施工许可证及商品房预售许可证。

本院认为，我国法律规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告郭某某与第三人华某房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是对诉争房屋签订的商品房预售买卖合同，华某房地产公司未取得预售许可证明书，但在该买卖合同履行过程中，诉争房屋已经建成竣工，并交付给了郭某某，商品房预售合同已经转化为商品房现售合同。因此，不能再依据商品房预售合同判断合同的效力，应当依据合同法的相关规定审核诉争房屋买卖合同效力。郭某某与华某房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性效力性规定，故该合同依法成立、有效。被告周某某主张郭某某与华某房地产公司未签订《商品房买卖合同》及签订的《商品房买卖合同》无效的意见不成立，本院不予采纳。
根据我国《物权法》之规定，我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记完成后，买受人才能取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记之前，双方之间存在的是债权法律关系，此时买受人依据买卖合同经行主张其对诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故对郭某某确权的诉讼主张不予支持。
《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”郭某某作为诉争房屋的买受人在人民法院查封之前与华某房地产公司已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付对价，并实际合法占有，对未办理过户登记没有过错。依据最高法院《查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”对于郭某某所购买的诉争房屋，法院不得查封。因此，郭某某诉请停止对诉争房屋强制执行、解除查封，理由充分，应予支持。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，本院对原告郭某某诉请停止对诉争房屋强制执行、解除查封的诉讼请求予以支持；对郭某某的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：

一、不得执行双鸭山市尖山格林雅苑7号楼、8号楼之间负跨连体负一层A区、B区、C区、D区、E区、F区车位，解除对该房屋的查封；
二、驳回原告郭某某的其他诉讼请求。
案件受理费84800元由被告周某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。
本院（2018）黑0502执异68号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。

审判长 张金玲
人民陪审员 赵志兴
人民陪审员 孙新立

书记员： 刘畅