原告郭某某、朱某与被告张某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

郭某某
陈文革（黑龙江陈文革律师事务所）
朱某某
云某某
任峰（黑龙江普仁律师事务所）
任俏（黑龙江普仁律师事务所）
张某某

原告:郭某某，住所地黑龙江省。
原告:朱某某，住所地黑龙江省。
二原告共同委托诉讼代理人:陈文革，黑龙江陈文革律师事务所律师。
被告:云某某，住所地齐齐哈尔市。
被告:张某某，住所地齐齐哈尔市。
二被告共同委托代理人:任峰、任俏，黑龙江普仁律师事务所律师。
原告郭某某、朱某某与被告云某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。
原告郭某某、朱某某及其委托代理人、被告云某某、张某某的委托代理人任峰、任俏到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
二原告诉称:2013年9月，原告朱某某与被告云某某签订工程承包合同，朱某某负责给云某某承包的粮库工程做钢结构房盖。
2014年7月工程竣工，总工程款48万元，云某某欠朱某某工程款28万元不能支付，便将被告张某某名下的诉争房产抵给朱某某，折价60万元，朱某某给付云某某差价款29.5万元并出具了2.5万元的欠条。
2015年1月14日，被告张某某将诉争房产过户给原告郭某某。
因二被告暂时无房居住，与二原告口头协商在2015年6月前迁出。
但二被告至今未迁出，二原告多次找到二被告协商，二被告不予理睬。
二原告为此诉至法院，请求判令二被告立即迁出，并支付2014年1月14日至起诉时的房屋使用费3.6万元和物业费、土地使用证费，承担本案诉讼费。
二原告为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据:二原告身份证、结婚证复印件，工程承包合同，房屋买卖协议，产权证复印件，土地使用证复印件及更名过户费票据，录音资料。
二被告辩称:二原告所述购房经过属实，但因为二原告尚欠2.5万元房款没有给付，所以二被告有权留置该房屋，并且不应支付房屋使用费。
二被告为支持自己的答辩主张向本院提交了以下证据:房屋买卖协议，欠条，2015年莫民字第01864号民事调解书。
经本院庭审质证，双方当事人对二原告提交的身份证、结婚证复印件，工程承包合同，房屋交易协议，产权证复印件，土地使用证复印件及更名过户费票据和二被告提交的房屋交易协议，欠条，民事调解书的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议:
二原告提交的录音资料，用以证实被告云某某在与原告谈话时认可土地使用证费及板房折抵尚欠房款后，二原告尚欠二被告2万元。
二被告对录音的真实性无异议，但云某某在录音中称要在张某某同意的前提下折抵尚欠房款，但录音中并没有体现张某某的意见。
本院认为，该证据不能证明双方就折抵尚欠2.5万房款一事达成了口头协议，故本院对该份证据不予确认。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:原告郭某某、朱某某系夫妻关系，被告云某某、张某某系夫妻关系。
因云某某欠朱某某28万元工程款无力支付，双方协商将云某某、张某某夫妻共有的位于齐齐哈尔市铁锋区中东小区6号楼03单元05层02号的房屋作价60万元卖给朱某某。
折抵28万元工程款后，剩余32万元房款，朱某某支付了29.5万元，并给云某某出具了2.5万元的欠条。
2015年1月14日，该房屋产权变更登记到原告郭某某名下，双方又达成云某某、张某某在2015年6月前从该房屋中迁出的口头协议。
但云某某、张某某至今没有迁出，郭某某、朱某某也没有给付剩余的2.5万元房款。
另查，云某某、张某某自1998年9月18日至起诉时拖欠物业费3851.91元，郭某某、朱某某为房屋办理土地使用证花费2716.70元。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和双方当事人的当庭陈述在案为凭。
根据以上事实，本院认为:原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。
二原告已向二被告交纳了绝大部分房屋价款，争议房屋已变更登记至原告郭某某名下，二被告应当立即迁出并向二原告交付房屋，二原告亦应同时向二被告给付剩余房款。
但二被告占有争议房屋期间的物业费用，应由二被告负担。
二原告为争议房屋办理土地使用证支出的费用，因协议中未做约定，双方又达不成补充协议，本院按照本地区原房屋所有权人应当为房屋办理土地使用权证书、购房者应承担土地使用权变更登记费用的房屋交易习惯，酌情判令、被告双方各负担一半费用。
因原、被告曾达成口头协议，二原告同意二被告在2015年6月前迁出，故二被告无权占用争议房屋的期间应从2015年7月起计算。
参考本地区同类房屋租金价格，本院酌情判令二被告应当负担的房屋使用费以700.00元每月计算，计算至2016年7月，为9100.00元（700.00元/月×13个月），与前述的物业费、办理土地使用证费用等合计折抵房款14310.26元（9100.00元+3851.91元+2716.70元/2）。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条  、第一百零六条  、《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  、第六十二条  、第一百零七条  、第一百三十条  、第一百三十五条  、第一百三十六条  、第一百三十九条  之规定，判决如下:
一、被告云某某、张某某应于本判决生效之日起三日内从位于齐齐哈尔市铁锋区中东小区6号楼03单元05层02号（产权证号S201500849，登记产权人郭某某）的房屋中迁出，将房屋交付给原告郭某某、朱某某，并协助办理物业变更登记手续；
二、原告郭某某、朱某某应在被告云某某、张某某交付房屋的同时给付折抵后的剩余房款10689.74元，自行负担物业变更登记费用；
三、驳回原告郭某某、朱某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费948元，由二原告负担848元、二被告负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

本院认为，该证据不能证明双方就折抵尚欠2.5万房款一事达成了口头协议，故本院对该份证据不予确认。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:原告郭某某、朱某某系夫妻关系，被告云某某、张某某系夫妻关系。
因云某某欠朱某某28万元工程款无力支付，双方协商将云某某、张某某夫妻共有的位于齐齐哈尔市铁锋区中东小区6号楼03单元05层02号的房屋作价60万元卖给朱某某。
折抵28万元工程款后，剩余32万元房款，朱某某支付了29.5万元，并给云某某出具了2.5万元的欠条。
2015年1月14日，该房屋产权变更登记到原告郭某某名下，双方又达成云某某、张某某在2015年6月前从该房屋中迁出的口头协议。
但云某某、张某某至今没有迁出，郭某某、朱某某也没有给付剩余的2.5万元房款。
另查，云某某、张某某自1998年9月18日至起诉时拖欠物业费3851.91元，郭某某、朱某某为房屋办理土地使用证花费2716.70元。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和双方当事人的当庭陈述在案为凭。
根据以上事实，本院认为:原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。
二原告已向二被告交纳了绝大部分房屋价款，争议房屋已变更登记至原告郭某某名下，二被告应当立即迁出并向二原告交付房屋，二原告亦应同时向二被告给付剩余房款。
但二被告占有争议房屋期间的物业费用，应由二被告负担。
二原告为争议房屋办理土地使用证支出的费用，因协议中未做约定，双方又达不成补充协议，本院按照本地区原房屋所有权人应当为房屋办理土地使用权证书、购房者应承担土地使用权变更登记费用的房屋交易习惯，酌情判令、被告双方各负担一半费用。
因原、被告曾达成口头协议，二原告同意二被告在2015年6月前迁出，故二被告无权占用争议房屋的期间应从2015年7月起计算。
参考本地区同类房屋租金价格，本院酌情判令二被告应当负担的房屋使用费以700.00元每月计算，计算至2016年7月，为9100.00元（700.00元/月×13个月），与前述的物业费、办理土地使用证费用等合计折抵房款14310.26元（9100.00元+3851.91元+2716.70元/2）。

依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条  、第一百零六条  、《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  、第六十二条  、第一百零七条  、第一百三十条  、第一百三十五条  、第一百三十六条  、第一百三十九条  之规定，判决如下:
一、被告云某某、张某某应于本判决生效之日起三日内从位于齐齐哈尔市铁锋区中东小区6号楼03单元05层02号（产权证号S201500849，登记产权人郭某某）的房屋中迁出，将房屋交付给原告郭某某、朱某某，并协助办理物业变更登记手续；
二、原告郭某某、朱某某应在被告云某某、张某某交付房屋的同时给付折抵后的剩余房款10689.74元，自行负担物业变更登记费用；
三、驳回原告郭某某、朱某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费948元，由二原告负担848元、二被告负担100元。

审判长：刘艳
审判员：王昆
审判员：杜代芬

书记员：王莉