原告郝某某诉被告雄县伯某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案民事判决书

原告：郝某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住北京市大兴区黄村锦华园**号楼*****室。委托代理人：王潜，北京烛龙律师事务所律师。被告：雄县伯某房地产开发有限公司。地址雄县大营镇中营村。法定代表人：郭伯良，执行董事。委托代理人：王桃烨，公司职员。委托代理人：周贺林，河北惠通律师事务所律师。原告郝某某诉被告雄县伯某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院��理后，依法组成合议庭，公开开庭进了审理。原告的委托代理人王潜、被告委托代理人王桃烨、周贺林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郝某某向本院提出诉讼请求，1、判令被告返还原告2016年12月24日认购龙翔新区4号楼2单元1601号房屋定金人民币191274.4元。2、判令被告返还原告2016年12月27日龙翔新区4号楼1单元1501号房屋定金人民币192655元。3、判令被告返还原告2016年12月27日龙翔新区4号楼1单元1201号房屋定金人民币192655元。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由，2016年12月24日原告与被告签订了编号为0000034《龙翔新区内部认购协议》。协议约定原告认购由被告开发的龙翔新区项目4楼2单元1601号房，建筑面积约为108.66平方米，销售总价款约为456372元。依据协议第三条规定原告向被告支付定金人民币10万元，协议第五条约定甲方���2017年5月30日前未达到销售条件，乙方可以无条件退回定金。2016年12月27日原告与被告签订了编号为0000050《龙翔新区内部认购协议》。协议约定原告认购由被告开发的龙翔新区项目4楼1单元1501号房，建筑面积约为106.5平方米，销售总价款约为463275元。依据协议第三条规定原告向被告支付定金人民币10万元，协议第五条约定甲方在2017年5月30日前未达到销售条件，乙方可以无条件退回定金。2016年12月27日原告与被告签订了编号为0000051《龙翔新区内部认购协议》。协议约定原告认购由被告开发的龙翔新区项目4楼1单元1201号房，建筑面积约为106.5平方米，销售总价款约为463275元。依据协议第三条规定原告向被告支付定金人民币10万元，协议第五条约定甲方在2017年5月30日前未达到销售条件，乙方可以无条件退回定金。至今被告仍不具备与原告签订《商品房买卖合同》的资质，也没有取得建设和销售该楼房的相关手续和实际行动，致使原告无法实现与被告签订合同并购买该房的目的，被告的行为已经构成违约。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。原告认购的龙翔新区项目4楼2单元1601号房屋，建筑面积为108.66平方米，销售总价款约为456372元，原告交付的定金为100000元，按照法律规定定金不超过总价款的20％，计91274.4元。超出部分不应按定金形式返还。即被告应当返还原告91274.4元×2＋（100000元-91274.4元）＝191274.4元。原告认购的��翔新区项目4楼1单元1501号房屋，建筑面积为106.5平方米，销售总价款约为463275元，原告交付的定金为100000元，按照法律规定定金不超过总价款的20％，计92655元。超出部分不应按定金形式返还。即被告应当返还原告92655元×2＋（100000元-92655元）＝192655元。原告认购的龙翔新区项目4楼1单元1201号房屋，建筑面积为106.5平方米，销售总价款约为463275元，原告交付的定金为100000元，按照法律规定定金不超过总价款的20％，计92655元。超出部分不应按定金形式返还。即被告应当返还原告92655元×2＋（100000元-92655元）＝192655元。原告曾多次向被告主张双倍返还所支付的定金，被告均以关于工程项目的进度是由于雄安新区开发政策变化导致进行搪塞和拒绝返还款项。雄安新区的开发是党中央国务院的重大决策，新区的开发系严格按照法律规定的程序进行的，被告没有任何证据证明其��能如期开发涉案房产系由于党的政策原因造成。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条规定，被告应当双倍返还原告定金。因被告拒绝履行返还款项的义务，只能通过诉讼方式以维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向人民法院起诉。被告雄县伯某房地产开发有限公司辩称，1、2016年12月底，原被告签订了《龙翔新区内部认购协议》。2、被告是房地产开发单位，已经取得双方合同标的物房产开发的土地及规划批文，具备一定的房地产开发的条件。3、原被告双方的《龙翔新区内部认购协议》，并未约定签订本约合同的时间，未为双方设定民事权利义务，至今未签订本约合同任何一方均不属于违约，依法不适用定金罚则，原告诉请双倍返还定金不成立。4、2017年4月1日中共中央、国务院决定成立雄安新区，对房地产进行管控暂时停止房地产开发、销售。这是原被告签订合同时无法预见的，不可归责于当事人的事由。即使今后双方因此最终未能签订商品房买卖合同，依法也不适用定金罚则。综上所述，现雄安新区对房地产开发、销售的政策尚未出台，应待国家政策出台后再作处理，避免与今后即将出台的房产政策相互冲突。经审理查明，2016年12月24日、12月27日，原告郝某某与被告雄县伯某房地产开发有限公司分别签订了编号为0000034号、0000050号、0000051号的三份《龙翔新区内部认购协议》，协议分别约定原告郝某某认购由被告开发的龙翔新区项目4号楼2单元1601室，4号楼1单元1501室，4号楼1单元1201室三套房屋。建筑面积分别为108.66平方米，106.5平方米，106.5平方米，销售总价款约为456372元、463275元、463275元，根据认购协议第三条的约定原告就三套房屋各支付给被告定金10万元，共计30万元。认购协议第五条约定“如甲方（被告）在2017年5月30日前未达到销售条件，乙方（原告）可以无条件退回定金壹拾万元整”。原被告签订三个协议后，在履行协议过程中发生争议，2018年3月19日原告郝某某诉至本院。另查明，被告雄县伯某房地产开发有限公司投资建设的龙翔新区项目座落在雄县大营村村南立新路东侧，被告开发建设该项目依法办理了《建设用地规划许可证》、《国有建设用地使用权证》。2017年4月1日中共中央国务院决定成立雄安新区，对该区的房地产市场实行了管控，冻结了该区房地产的开发建设和销售买卖行为，被告开发建设的龙翔新区项目未能如期建设。以上事实有庭审笔录，原被告签订的三份《龙翔新区内部认购协议》及被告收取定金的收据等证据证实。本院认为，本案争议的焦点是被告是否有过错，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定，出卖人通过认购订购、预订方式向买卖人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在本案中，由于雄安新区对房地产市场实行管控，冻结了房地产的开发建设和交易，原被告不能订立商品房买卖合同，不是由双方中任何一方的过错造成的，而是由不可归责于当事人双方的事由造���的，因此原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不能全部予以支持，只能支持其要求返还定金的诉请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告雄县伯某房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告郝某某定金共计30万元。二、驳回原告郝某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9566元，原告��占玲负担3766元,被告雄县伯某房地产开发有限公司负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长　　金卫东
审判员　　翟文志
审判员　　高建平

书记员：吕强