原告赵某、赵某与被告皮某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

赵某
赵某
董文胜（湖北瑞通天元律师事务所）
皮某某
叶鹏（湖北诺亚律师事务所）

原告（反诉被告）赵某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
原告（反诉被告）赵某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人董文胜，湖北瑞通天元律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）皮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人叶鹏，湖北诺亚律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）赵某、赵某与被告（反诉原告）皮某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张军华独任审判。被告（反诉原告）皮某某在举证期间提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。本案于2012年3月23日、同年8月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）赵某、赵某的委托代理人董文胜、被告（反诉原告）皮某某的委托代理人叶鹏到庭参加诉讼。案件审理期间，被告（反诉原告）皮某某向本院提出鉴定申请，请求对租赁房屋内装饰、装修物及厨房设备的价值进行鉴定，本院依法准予，并委托鉴定部门于2012年3月23日至同年8月23日进行了鉴定。该鉴定期间不应计入本案审理期限。本案现已审理终结。
经审理查明，坐落武汉市江汉区新华西路菱角湖“万达广场”S4栋1-2层110、111号商业用房（合计建筑面积为230.02平方米），分别系赵某、赵某出资购买。2011年1月15日，赵某、赵某（甲方）与皮某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定:甲方将上述110、111号商铺出租乙方经营使用，租赁期限三年，自2011年3月28日起至2014年3月27日止；月租金为23002元，房屋租赁为先付租金再用房，免租期71日，从2011年3月28日起开始计算租金；为保证合同的全面履行，乙方支付甲方押金23002元，合同终止时返还乙方；若乙方不履行合同，则押金不予返还；乙方拖欠租金和其他应付甲方债务超过一个月的，甲方有权解除本合同；因甲方造成的使乙方无法正常经营的，乙方可以解除本合同，对乙方造成损失的，除双倍返还乙方押金外，甲方还应承担赔偿经济损失的责任。
合同订立后，皮某某向赵某、赵某支付商铺租金69006元（2011年3月28日至2011年6月27日期间租金）、押金23002元，赵某、赵某同时将租赁商铺交付皮某某。皮某某接受商铺后，开始对商铺进行装饰、装修，用于餐饮经营。此期间，经双方协商一致，赵某、赵某将上述《房屋租赁合同》约定的商铺起租时间延期至同年5月1日。2011年5月中旬，租赁商铺装饰、装修完毕，皮某某于同年5月底开始从事餐馆经营。因皮某某经营餐饮使用燃油作为厨房燃料，2011年8月8日，商铺所在物业公司向皮某某发出《装修违规整改通知书》、告知皮某某使用燃油作为厨房燃料不符合消防安全规定，并限期皮某某拆除油箱进行整改。由此导致餐馆于2011年8月9日停止经营。皮某某遂与赵某、赵某协商安装天然气燃气系统事宜，赵某、赵某主张安装天然气系统与自己无关，应由皮某某自行报装，并承担报装相关费用，导致双方协商未果。自2011年8月1日起，皮某某未向赵某、赵某支付商铺租金。2012年9月5日，皮某某将商铺和钥匙返还赵某、赵某。
审理期间，皮某某向本院提出鉴定申请，请求对租赁房屋内的装饰、装修物的价值以及厨房中不能拆除设备的价值进行评估鉴定，本院委托湖北中诚工程造价咨询有限公司、武汉宏信资产评估公司分别对上述鉴定事项进行鉴定，湖北中诚工程造价咨询有限公司出具的《司法鉴定报告》的结论为:武汉市江汉区新华西路菱角湖“万达广场”S4栋1-2层110、111号商铺的装饰、装修物工程造价为253093.69元。鉴定期间，皮某某拆除了租赁商铺厨房中相关设备，也未向武汉宏信资产评估公司提交所需评估资料和缴纳评估费用，武汉宏信资产评估公司将所涉厨房设备的评估申请退回本院。
本院认为，赵某、赵某与皮某某经自愿协商后签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。合同订立时，皮某某对租赁商铺未安装天然气系统的现状是知晓的，且其经营餐馆使用的燃料种类是燃油，与天然气无关联，据此可以认定赵某、赵某交付的租赁物与双方合同约定相符。皮某某对商铺装修完毕后，已开始从事餐饮经营，经营期间，因餐馆使用的燃油燃料违反消防安全规定，导致皮某某自2011年8月9日起停止餐馆经营，对商铺停止经营前的商铺租金，皮某某应承担清偿责任。餐馆停业后，皮某某一直占有租赁商铺至2012年9月5日止，已造成赵某、赵某遭受商铺租金损失，皮某某也应依照双方合同约定的租金标准，向赵某、赵某承担该占有商铺期间的租金清偿责任。因此，赵某、赵某要求皮某某偿付2011年8月1日起至2012年9月5日期间商铺租金的请求具有合同和法律依据，应予支持。皮某某已于2012年9月5日将租赁商铺返还赵某、赵某，两人要求皮某某支付此后商铺租金的请求于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十六条  规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款  、第九十四条  的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，因双方对天然气系统安装事宜未能协商一致，导致皮某某经营餐馆于2011年8月9日起处于停业状态。现皮某某主张租赁合同于2011年8月9日解除，则应对其当时已通知赵某、赵某解除合同的事实负举证责任，因皮某某对此未提供证据证明，且租赁商铺此后也一直由皮某某实际占有，故皮某某关于双方合同于2011年8月9日解除的主张缺乏事实和法律依据，其主张此后不应承担商铺租金交付义务的理由也不成立，本院均不予采纳。
关于双方对租赁合同解除的过错责任问题，本院认为，合同订立时，双方对管理部门禁止租赁商铺中使用燃油燃料的规定并不知晓，但皮某某作为商铺承租人，在商铺从事餐馆经营前，应当就租赁商铺能否使用燃油燃料问题，向相关管理部门进行了解咨询，以尽到一般的注意义务，皮某某在未核实相关情况下草率开店经营，是导致租赁合同无法继续履行的主要原因，皮某某对双方合同解除后果的发生负有主要过错。同时，赵某、赵某在知晓皮某某将商铺从事餐馆情况下，未向相关管理部门核实有关消防管理方面的规定，其主观上也存在一定的疏忽过错，对双方合同解除后果的发生存在次要过错。皮某某向赵某、赵某支付的23002元押金，系当事人约定违约金性质，结合上述双方对合同解除存在的过错程度，可酌情由皮某某向赵某、赵某承担13801元（23002元×60％）违约金责任，下余9201元违约金，赵某、赵某应返还皮某某。皮某某要求退还全部违约金的请求没有合同和法律依据，本院不予支持。
关于皮某某主张的装饰装修物损失问题。本院认为，皮某某因经营需要对租赁商铺进行了装饰装修，其工程造价经司法鉴定确定为253093.69元。双方租赁合同的期限为三年，截止商铺返还日时，皮某某已占有商铺期限为16个月。现皮某某提出装饰装修物损失主张，由于双方合同对此未约定处理方式，故按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条  :“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任。”的规定，结合商铺装饰装修物在合同剩余期限的残值以及双方对合同解除存在的过错程度等因素，可酌情由赵某、赵某赔偿皮某某装饰装修残值损失55680元（253093.2元×（20÷36）×40％）。皮某某关于要求全额赔偿装饰装修价值的主张以及赵某、赵某不承担装饰装修残值赔偿责任的抗辩理由，均不能成立，本院不予支持。皮某某主张的餐饮软件费5000元、电信安装费1499元和垃圾清运费和电费等3040元，均是皮某某因经营所需支付的费用，双方合同终止后，赵某、赵某也未因此实际受益，故皮某某向赵某、赵某提出上述费用赔偿请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第九十六条  第一款  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百一十二条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条  以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第一百二十八条  的规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）皮某某偿付原告（反诉被告）赵某、赵某房屋欠租322028元（自2011年8月1日起至2012年9月5日止，按月租金23002元计算。）；
二、原告（反诉被告）赵某、赵某返还被告（反诉原告）皮某某违约金9201元；
三、原告（反诉被告）赵某、赵某赔偿被告（反诉原告）皮某某商铺装饰装修残值损失56242元；
四、驳回原告（反诉被告）赵某、赵某的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）皮某某的其他诉讼请求。
上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清，如未按本判决指定的期间履行付款义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉受理费763元、其他诉讼费46元，合计809元，由被告（反诉原告）皮某某负担；反诉受理费827元、鉴定费15000元，合计15827元，由原告（反诉被告）赵某、赵某负担200元，被告（反诉原告）皮某某负担15627元（双方应负款项冲抵后，皮某某应支付赵某、赵某627元，此款应随同上述判决款项一并支付。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交案件受理费1590元，款汇武汉市中级人民法院；户名:武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐户:079501040000393；开户行:农行武汉市民航东路分理处，行号:832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，赵某、赵某与皮某某经自愿协商后签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。合同订立时，皮某某对租赁商铺未安装天然气系统的现状是知晓的，且其经营餐馆使用的燃料种类是燃油，与天然气无关联，据此可以认定赵某、赵某交付的租赁物与双方合同约定相符。皮某某对商铺装修完毕后，已开始从事餐饮经营，经营期间，因餐馆使用的燃油燃料违反消防安全规定，导致皮某某自2011年8月9日起停止餐馆经营，对商铺停止经营前的商铺租金，皮某某应承担清偿责任。餐馆停业后，皮某某一直占有租赁商铺至2012年9月5日止，已造成赵某、赵某遭受商铺租金损失，皮某某也应依照双方合同约定的租金标准，向赵某、赵某承担该占有商铺期间的租金清偿责任。因此，赵某、赵某要求皮某某偿付2011年8月1日起至2012年9月5日期间商铺租金的请求具有合同和法律依据，应予支持。皮某某已于2012年9月5日将租赁商铺返还赵某、赵某，两人要求皮某某支付此后商铺租金的请求于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十六条  规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款  、第九十四条  的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，因双方对天然气系统安装事宜未能协商一致，导致皮某某经营餐馆于2011年8月9日起处于停业状态。现皮某某主张租赁合同于2011年8月9日解除，则应对其当时已通知赵某、赵某解除合同的事实负举证责任，因皮某某对此未提供证据证明，且租赁商铺此后也一直由皮某某实际占有，故皮某某关于双方合同于2011年8月9日解除的主张缺乏事实和法律依据，其主张此后不应承担商铺租金交付义务的理由也不成立，本院均不予采纳。
关于双方对租赁合同解除的过错责任问题，本院认为，合同订立时，双方对管理部门禁止租赁商铺中使用燃油燃料的规定并不知晓，但皮某某作为商铺承租人，在商铺从事餐馆经营前，应当就租赁商铺能否使用燃油燃料问题，向相关管理部门进行了解咨询，以尽到一般的注意义务，皮某某在未核实相关情况下草率开店经营，是导致租赁合同无法继续履行的主要原因，皮某某对双方合同解除后果的发生负有主要过错。同时，赵某、赵某在知晓皮某某将商铺从事餐馆情况下，未向相关管理部门核实有关消防管理方面的规定，其主观上也存在一定的疏忽过错，对双方合同解除后果的发生存在次要过错。皮某某向赵某、赵某支付的23002元押金，系当事人约定违约金性质，结合上述双方对合同解除存在的过错程度，可酌情由皮某某向赵某、赵某承担13801元（23002元×60％）违约金责任，下余9201元违约金，赵某、赵某应返还皮某某。皮某某要求退还全部违约金的请求没有合同和法律依据，本院不予支持。
关于皮某某主张的装饰装修物损失问题。本院认为，皮某某因经营需要对租赁商铺进行了装饰装修，其工程造价经司法鉴定确定为253093.69元。双方租赁合同的期限为三年，截止商铺返还日时，皮某某已占有商铺期限为16个月。现皮某某提出装饰装修物损失主张，由于双方合同对此未约定处理方式，故按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条  :“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任。”的规定，结合商铺装饰装修物在合同剩余期限的残值以及双方对合同解除存在的过错程度等因素，可酌情由赵某、赵某赔偿皮某某装饰装修残值损失55680元（253093.2元×（20÷36）×40％）。皮某某关于要求全额赔偿装饰装修价值的主张以及赵某、赵某不承担装饰装修残值赔偿责任的抗辩理由，均不能成立，本院不予支持。皮某某主张的餐饮软件费5000元、电信安装费1499元和垃圾清运费和电费等3040元，均是皮某某因经营所需支付的费用，双方合同终止后，赵某、赵某也未因此实际受益，故皮某某向赵某、赵某提出上述费用赔偿请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第九十六条  第一款  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百一十二条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条  以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第一百二十八条  的规定，判决如下:

一、被告（反诉原告）皮某某偿付原告（反诉被告）赵某、赵某房屋欠租322028元（自2011年8月1日起至2012年9月5日止，按月租金23002元计算。）；
二、原告（反诉被告）赵某、赵某返还被告（反诉原告）皮某某违约金9201元；
三、原告（反诉被告）赵某、赵某赔偿被告（反诉原告）皮某某商铺装饰装修残值损失56242元；
四、驳回原告（反诉被告）赵某、赵某的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）皮某某的其他诉讼请求。
上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清，如未按本判决指定的期间履行付款义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉受理费763元、其他诉讼费46元，合计809元，由被告（反诉原告）皮某某负担；反诉受理费827元、鉴定费15000元，合计15827元，由原告（反诉被告）赵某、赵某负担200元，被告（反诉原告）皮某某负担15627元（双方应负款项冲抵后，皮某某应支付赵某、赵某627元，此款应随同上述判决款项一并支付。）

审判长：张军华

书记员：陈芳