原告许某平诉被告赵金某、李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告许某平，男，汉族，邯郸市冀南水泥厂退休干部。
委托代理人叶志蕊，邯郸市复兴区胜利法律服务所法律工作者。
被告赵金某，男，汉族，职工。
被告李某某，女，汉族，新兴铸管股份有限公司动力运输部职工，系被告赵金某之妻。
委托代理人王秀峰，河北浩博律师事务所律师。
第三人王开亮，男，汉族，邯钢销售处工人。
委托代理人王博，邯郸市丛台区和平法律服务所法律工作者。

原告许某平诉被告赵金某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2010年8月5日作出（2010）复民初字第812号民事判决，被告李某某不服提出上诉。邯郸市中级人民法院以原判决违反法定程序为由，作出（2011）邯市民一终字第709号民事裁定，撤销本院（2010）复民初字第812号民事判决，发回本院重审。本院根据原告许某平的申请，依法通知王开亮作为本案的第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许某平及其委托代理人叶志蕊、被告赵金某、被告李某某的委托代理人王秀峰、第三人王开亮的委托代理人王博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，原告许某平与被告赵金某经复兴区帮嫂家政服务公司介绍，于2004年6月20日签订了《房屋售买合同书》，合同的内容如下：甲（甲方为赵金某）乙（乙方为许某平）双方经充分协商，甲方愿把邯钢第六生活区1号楼5单元17号单元房一处，售于乙方，定协议如下：一、房屋方位与价格。房屋坐落在百六区1号楼5单元17号，建筑面积59㎡左右，价格定五万元。二、产权交款方式。自签协议起乙方先付甲方壹仟元定金，2004年7月1日前甲方把房屋搬清缴钥匙，乙方再付甲方肆万元，乙方方可入住，等甲方房证办完后一起到市交易中心过户，乙方再付甲方玖仟元，产权终身归乙方所有。三、其他事宜。甲方交钥匙后，甲方把邯钢以前一切费用交清（煤气、水、电），暖气费谁享受谁付款。房产如有其他争议由甲方负责。四、违约赔偿。自签协议起，如有一方反悔，赔付对方违约金壹仟元，甲方加倍。五、过户费、中介费由乙方承担。原告许某平和被告赵金某均在此合同书上签名捺印。同年7月10日原告在复兴区帮嫂家政服务公司给付被告赵金某购房款41000元，赵金某将邯钢百六区1-5-17号房屋交付给原告，原告自2004年9月搬入该房屋内生活居住至今。2005年3月12日被告赵金某取得了复兴区先锋路16号院1-5-17号房屋的房产证。2006年9月12日，原告许某平与被告赵金某又签订了一份《房屋售买续增协议》，内容如下：依据2004年6月20日甲乙双方所签“房屋售买合同书”条款，鉴于甲方已领取邯钢百六区1-5-17房屋所有权证书，经甲乙双方协商，特续增合同条款如下：一、甲方（赵金某）在签发本协议时将百六区1-5-17的房产证（正本）及有关本房的证件、票据和甲方身份证复印件两张交付于乙方（许某平）；同时，乙方补缴付清所剩买房款玖仟元（9000元）。二、乙方支付给甲方2004年-2005年两个冬季的取暖费壹仟壹佰玫拾贰元（1192），以后所使用的取暖费用每年一缴或房产过户时一次缴清均可。三、在房产证签发满五年后，双方应积极协助到市房地产交易中心办成房产证过户手续。四、在房产证过户给乙方之前，如万一遇有意外和不测事宜，乙方的子女有继承权，乙方有转让委托权，甲乙双方都不得反悔变更。五、本协议一式参份，甲乙双方和原中介单位复兴区帮嫂家政服务公司各执一份，以双方签字生效，并证明双方收到了对方交付的款项费用和房产证明。原告许某平和被告赵金某均在此协议上签名捺印。协议签订后，赵金某将该房的《房屋所有权证》及身份证复印件交给原告，原告将剩余9000元房款付给了赵金某。2009年2月起原告多次要求赵金某办理房产过户手续，赵金某以其妻李某某不同意出卖该房为由，无法单方为许某平办理房产过户手续。双方发生争议，原告诉至本院。本院受理后，于2010年8月5日作出（2010）复民初字第812号民事判决，2010年9月10日向原告许某平送达了判决书，13日向被告赵金某、李某某送达了判决书，被告李某某不服提出上诉，原告许某平未提出上诉。2010年9月被告赵金某、李某某登报声明原房产证丢失，2010年10月2日被告李某某与爱家房产签订《委托代卖合同》，委托爱家房产将坐落在复兴区先锋路16号院1-5-17号房屋出售，代理销售价格为18.5万元。2010年10月13日被告赵金某（甲方）、第三人王开亮（乙方）及中介方邯郸市邯山区爱家房产中介所（丙方），签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同的主要内容是：甲方自愿将坐落在复兴区先锋路16号院1-5-17号房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币18万元，该房屋产权或租赁权过户的相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介费1800元。乙方交付定金5000元，该定金在过户当日充为购房款，剩余房款在过户当日一次付清。由于该房屋为房改房，甲方必须夫妻双方到房管局办理过户，否则视为违约。甲方承诺于过户后两个月内腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。赵金某向赵金某、王开亮及邯郸市邯山区爱家房产中介所三方约定：由于甲方房产证丢失，在房产证补发当日过户。王开亮并未对复兴区先锋路16号院1-5-17号房屋作充分了解并实地看房便与被告赵金某签订了上述合同，合同签订后，王开亮给付赵金某定金5000元。2010年10月18日被告赵金某、李某某补办了房产证，王开亮通过银行汇给李某某15万元人民币。次日（即2010年10月19日）赵金某、李某某将此房屋过户到王开亮名下，王开亮于同日取得《房屋所有权证》。2010年11月16日邯郸市中级人民法院作出（2011）邯市民一终字第709号民事裁定，撤销本院（2010）复民初字第812号民事判决，发回本院重审，形成本案。
原告许某平于2011年12月6日，向本院提出变更诉讼请求申请，将原诉讼请求变更为：一、要求确认赵金某与王开亮签订的《房屋买卖（置换）合同》无效；二、要求确定原告与赵金某签订的《房屋售买合同书》有效；三、要求赵金某、王开亮共同协助办理房屋过户手续；四、本案诉讼费由被告承担。
以上事实有原、被告所举证据、本院调取证据、庭审笔录及当事人陈述在卷为证。

本院认为，原告许某平与被告赵金某签订的《房屋售买合同》，均系双方真实意思表示，且双方签订合同后，购房款、房屋及房产证原件等均已实际交付，且争议房屋自2004年9月起由原告许某平居住至今。原告要求赵金某办理房屋过户手续，赵以其妻李某某不同意卖房为由未能履约，由于自2004年7月交付房屋至双方发生争议长达五年多的时间内，赵金某均未提出其妻李某某不知其卖房，其间双方又签订了《房屋售买续增协议》，约定了过户时间，该房屋也由原告生活居住至今，原告有理由相信卖房为被告夫妻共同意思表示，故被告李某某不得以不同意或不知道为由对抗原告，故该《房屋售买合同》合法有效，应受法律保护。在诉讼过程中，被告赵金某、李某某登报谎称房产证丢失，补办房产证后，又将该争议房屋卖给第三人王开亮，王开亮虽表示事先不知该房屋存在争议，但买卖标的物最终涉及实际交付等诸多法律问题，作为买房人应事先对购买房屋进行必要的了解来确定是否购买，但王开亮未对房屋进行任何相关验收和查看，并在对房屋现状及使用情况一无所知的情况下，仅凭补办的房产证书即进行购买，王开亮的行为有悖常理，不应视为善意取得，而是恶意购买。故对被告、第三人的辩解本院不予采信，故被告赵金某与第三人王开亮签订的《房屋买卖（置换）合同》无效，原告的诉请合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项的规定，判决如下：

一、被告赵金某与第三人王开亮签订的《房屋买卖（置换）合同》无效；
二、原告许某平与被告赵金某签订的《房屋售买合同书》有效；
三、被告赵金某、第三人王开亮于本判决生效后十日内协助原告许某平办理复兴区先锋路16号院1-5-17号房屋的过户登记手续。
案件受理费100元，由被告赵金某、李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判长　　丁燕梅 审判员　　郝志生 审判员　　路风章

书记员：白晓丽