原告葛店开发区某某置业公司诉被告廖某某、吴某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

葛店开发区某某置业公司
叶进霞
陈汉芹（湖北涛实律师事务所）
廖某某
吴某某
吴某

原告（反诉被告）:葛店开发区某某置业公司。
法定代表人:李开喜，该公司董事长。
委托代理人:叶进霞，（代理权限为一般授权代理）。
委托代理人:陈汉芹，湖北涛实律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。
被告（反诉原告）:廖某某。
被告（反诉原告）:吴某。
法定监护人:吴某某，系吴某之父。
两被告（反诉原告）共同委托代理人:吴某某，系廖某某之夫、吴某法定监护人（代理权限为特别授权代理）。
原告葛店开发区某某置业公司（以下简称鼎盛公司）诉被告廖某某、吴某商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理，被告廖某某、吴某于2013年9月13日向本院提起反诉，本院亦依法受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员廖某某担任审判长，审判员孔某某、人民陪审员闵某某参加的合议庭。
被告（反诉原告）廖某某、吴某于2013年11月5日向本院提出鉴定申请，要求对原告鼎盛公司提交的《商品房买卖合同》上两被告的签名进行鉴定，2014年3月5日向本院申请撤回鉴定。
本院分别于2013年10月10日、2014年3月14日公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）鼎盛公司的委托代理人叶进霞、陈汉芹，被告（反诉原告）廖某某、吴某及其代理人吴某某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鼎盛公司诉称，2012年12月28日，被告廖某某、吴某与我公司签订一份编号为02195号的《商品房买卖合同》，约定由两被告购买我公司开发的金谷鑫城22栋附楼1号商铺，建筑面积142.44㎡，并对房屋单价、总价、付款时间及付款方式、违约责任等内容作了约定。
合同生效后，两被告代理人吴某某分四次代两被告支付购房款730，000元，余款730，000元一直未付。
两被告也未按合同附件四补充协议第1条的规定办理银行按揭手续，通过贷款支付。
我公司多次催促两被告向银行提交按揭贷款所需全部资料，但两被告一拖再拖，至今不提交按揭贷款所需资料。
两被告的行为已构成严重违约，故诉至法院，请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，判令两被告向原告支付违约金21，900元，并由两被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）鼎盛公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据:
证据一，原告公司的营业执照、机构代码证、资质证书。
用以证实原告具备房地产开发资格。
证据二，《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》，用以证实原告通过合法程序取得“金谷鑫城”项目的各项手续，并具备对外销售资格。
证据三，《商品房买卖合同》、房屋平面图、22号附楼面积表，用以证实原、被告之间存在合法商品房买卖关系，两被告购买的商铺建筑面积为142.44㎡。
证据四，收款收据，用以证实吴某某代两被告缴纳购房款730，000元。
证据五，《律师函》、特快专递首页、特快专递回执单，用以证实两被告不按合同约定履行支付购房款的义务，已构成严重违约，原告委托律师向两被告发函催款，被告收到该函。
被告（反诉原告）廖某某、吴某辩称，原、被告双方签订的是一份不完整的《商品房买卖合同》，我方签字时，原告（反诉被告）鼎盛公司签字、签章均是空白，合同没有编号，合同中关于层高、层数也是空白，原告（反诉被告）鼎盛公司在单方保管合同期间，私自更改了合同，将空白部分私自填上。
依据合同约定，原告（反诉被告）鼎盛公司已经超过行使合同解除权的期限，合同解除权已消灭。
被告（反诉原告）吴某系精神三级残疾人，必须经法定代理人追认后，该合同才发生法律效力，至今对方没有向吴某监护人催告追认，我方拒绝追认该合同。
原告（反诉被告）鼎盛公司要求我方赔偿违约金21，900元没有事实依据，故请求依法驳回原告（反诉被告）鼎盛公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）廖某某、吴某反诉称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》部分无效，该合同将出售的商品房自然层数定量为三层，而鄂州市房产局调查回复“规划审批为二层”，故双方合同中关于第二层78㎡的房产买卖的约定应当认定无效，请求依法确认双方签订的《商品房买卖合同》中第二层商铺，买卖约定无效，判令原告（反诉被告）鼎盛公司返还已付款400，000元，并由原告（反诉被告）鼎盛公司承担本案本诉的诉讼费及反诉的反诉费。
被告（反诉原告）廖某某、吴某为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了以下证据:
证据一，《商品房买卖合同》、《解除合同通知书》、购房发票，用以证实原告（反诉被告）鼎盛公司签字、签章均是空白，合同没有编号，合同中关于层高、层数也是空白。
同时证实原告（反诉被告）的合同解除权已经消灭。
吴某某缴纳购房款730，000元。
证据二，《商品房预售许可证》、音像资料、照片，用以证实许可证上的面及为142.44㎡，与原告（反诉被告）鼎盛公司承诺的220.44㎡不一致。
证据三，吴某的《残疾证》、病历及其生母出具的证明，用以证实吴某为三级精神残疾人，原监护人是其生母，2013年春节后，监护人变更为吴某某。
证据四，广告、信访回复，用以证实原告（反诉被告）鼎盛公司作出虚假广告。
原告（反诉被告）鼎盛公司针对被告（反诉原告）廖某某、吴某提起的反诉辩称，本案不存在被告（反诉原告）廖某某、吴某诉称的78㎡的房产，我公司出售的商品房只有一层和二层的凉亭，出售房产时明确告知了房屋只有两层，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经庭审质证，被告（反诉原告）方对原告（反诉被告）方提交的证据除《商品房买卖合同》均外无异议。
原告（反诉被告）方对被告（反诉原告）方提交的购房发票及证据三没有异议，上述证据的来源、内容和形式符合法律规定，本院依法予以确认。
被告（反诉原告）方对原告（反诉被告）方提交《商品房买卖合同》提出异议，认为该合同没有被告（反诉原告）吴某的法定代理人追认，应为无效合同。
原告（反诉被告）方对被告（反诉原告）方提交证据一、证据二、证据四提出异议，认为上述证据不真实，且与本案没有关联性。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十七条  规定:限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
被告（反诉原告）吴某的原监护人其生母及现在的监护人吴某某均没有在《商品房买卖合同》签字追认，同时吴某某明确表示不予追认，故原、被告间签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。
原、被告双方在本案中存在争议的证据，均是针对该无效《商品房买卖合同》的解除、履行及违约责任，故本院在本案中仅采信双方没有争议的证据，对双方有争议的证据，本院在本案中均不予评判。
经审理查明:2012年12月28日，被告（反诉原告）廖某某、吴某与原告（反诉被告）鼎盛公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告（反诉原告）廖某某、吴某共同购置原告（反诉被告）鼎盛公司开发的金谷鑫城22栋附楼1号商铺，建筑面积142.44㎡，并对房屋单价、总价、付款时间及付款方式、违约责任等内容作了约定。
另查明，被告（反诉原告）吴某系三级精神残疾人，2013年春节前的法定监护人是其生母孔锐，2013年春节后的法定监护人为其生父吴某某。
被告（反诉原告）吴某的生母孔锐与生父吴某某对其签订的《商品房买卖合同》均未予以追认。
还查明，吴某某于2012年5月27日、5月31日、11月12日、12月28日分四次向原告（反诉被告）鼎盛公司支付购房款730，000元，吴某某坚称上述款项并非是支付被告（反诉原告）廖某某、吴某与原告（反诉被告）间达成《商品房买卖合同》的购房款，而是吴某某与原告（反诉被告）鼎盛公司之间达成的《商品房买卖合同》的购房款。
本院认为，被告（反诉原告）吴某系三级精神残疾人，是限制民事行为能力人，其订立的合同的《商品房买卖合同》，必须经法定代理人追认后才发生法律效力，本案在审理过程中，吴某的法定代理人吴某某明确表示不予追认，故原、被告间签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。
原告（反诉被告）鼎盛公司请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，判令两被告向原告支付违约金21，900元的诉讼请求不予支持；被告（反诉原告）廖某某、吴某反诉，请求判令原告（反诉被告）鼎盛公司返还已付款400，000元的反诉请求，因二被告的代理人吴某某在庭审中称其已支付的730，000元，并非代二被告履行该合同，与二被告反诉请求相互矛盾，本院均亦不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九条  、第四十七条  、第五十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、驳回原告（反诉被告）葛店开发区某某置业公司的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）廖某某、吴某的反诉请求。
本案本诉受理费18，137元，由原告（反诉被告）葛店开发区某某置业公司负担，反诉费7，300元由被告（反诉原告）廖某某、吴某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条  第（一）款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至鄂州市中级人民法院，开户银行:鄂州市建行营业部，户名:鄂州市财政局财政专户，帐号:42×××61。
上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十七条  规定:限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
被告（反诉原告）吴某的原监护人其生母及现在的监护人吴某某均没有在《商品房买卖合同》签字追认，同时吴某某明确表示不予追认，故原、被告间签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。
原、被告双方在本案中存在争议的证据，均是针对该无效《商品房买卖合同》的解除、履行及违约责任，故本院在本案中仅采信双方没有争议的证据，对双方有争议的证据，本院在本案中均不予评判。
经审理查明:2012年12月28日，被告（反诉原告）廖某某、吴某与原告（反诉被告）鼎盛公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告（反诉原告）廖某某、吴某共同购置原告（反诉被告）鼎盛公司开发的金谷鑫城22栋附楼1号商铺，建筑面积142.44㎡，并对房屋单价、总价、付款时间及付款方式、违约责任等内容作了约定。
另查明，被告（反诉原告）吴某系三级精神残疾人，2013年春节前的法定监护人是其生母孔锐，2013年春节后的法定监护人为其生父吴某某。
被告（反诉原告）吴某的生母孔锐与生父吴某某对其签订的《商品房买卖合同》均未予以追认。
还查明，吴某某于2012年5月27日、5月31日、11月12日、12月28日分四次向原告（反诉被告）鼎盛公司支付购房款730，000元，吴某某坚称上述款项并非是支付被告（反诉原告）廖某某、吴某与原告（反诉被告）间达成《商品房买卖合同》的购房款，而是吴某某与原告（反诉被告）鼎盛公司之间达成的《商品房买卖合同》的购房款。
本院认为，被告（反诉原告）吴某系三级精神残疾人，是限制民事行为能力人，其订立的合同的《商品房买卖合同》，必须经法定代理人追认后才发生法律效力，本案在审理过程中，吴某的法定代理人吴某某明确表示不予追认，故原、被告间签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。
原告（反诉被告）鼎盛公司请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，判令两被告向原告支付违约金21，900元的诉讼请求不予支持；被告（反诉原告）廖某某、吴某反诉，请求判令原告（反诉被告）鼎盛公司返还已付款400，000元的反诉请求，因二被告的代理人吴某某在庭审中称其已支付的730，000元，并非代二被告履行该合同，与二被告反诉请求相互矛盾，本院均亦不予支持。

《中华人民共和国合同法》第九条  、第四十七条  、第五十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、驳回原告（反诉被告）葛店开发区某某置业公司的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）廖某某、吴某的反诉请求。
本案本诉受理费18，137元，由原告（反诉被告）葛店开发区某某置业公司负担，反诉费7，300元由被告（反诉原告）廖某某、吴某负担。

审判长：廖某某

书记员：王某某