原告胡某某诉被告河北万峰房地产开发有限公司与反诉原告万峰房地产诉反诉被告胡某某房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

原告（反诉被告）：胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，现住邢台市桥西区。
委托代理人：李申朝，河北君合欣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区。
法定代表人：王晓明，该公司董事长。
委托代理人：赵建廷、赵亮，男，系该公司法律顾问。

原告胡某某诉被告河北万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰房地产）与反诉原告万峰房地产诉反诉被告胡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔龙强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡某某的委托代理人李申朝，与被告（反诉原告）万峰房地产的委托代理人赵建廷、赵亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2011年9月30日，胡某某与万峰房地产签订了合同编号：YS20110015334，房屋代码：224479，224430的商品房预售合同，购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府楼盘16号楼703号（房屋代码：224479，建筑面积为101.8平方米）和16号楼地215号（房屋代码：224430，建筑面积为16.94平方米）的房产。合同总价款为：469235元，付款方式为一次性付款。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告于合同签订当日同时签订了合同补充协议。该补充协议第四条约定：为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方（胡某某）应在住宅封顶后，按照甲方（万峰房地产）指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米）、燃气集资（4000元／户），最终依据交房时相关单位执行价格为准，多退少补。该补充协议第五条约定：乙方在接到甲方交房通知后十天内应到甲方处，办理交房事宜。甲方交付乙方房屋使用前，乙方应与甲方指定的物业公司签署签订《物业管理服务协议》、《业主公约》以及包括入住、装修、会所服务等各项后续管理的相关文件并办理相关手续，乙方不履行或逾期履行上述义务的，甲方可不交房或延期交房、不办理或延期办理产权证书且不构成违约。该补充协议第八条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目13#楼的建设工程竣工验收报告中建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）监理单位（河北鑫德顺工程项目管理有限公司）施工单位（北京城建七建设工程有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，且注明日期均为2014年10月14日。胡某某对此验收报告因无邢台市建设局签章认为系被告自行组织的验收不予认可。胡某某于2014年10月15日办理了入住金域首府16号楼703室的入住手续，。
另万峰房地产认为与胡某某签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司对案外人孟文静从被告处购买位于桥西区金域首府13号楼3单元702号商品房在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估，该商品房建筑面积为97.45平方米。2014年7月6日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07003号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2012年6月30日的平均年租金市场价值为人民币7870元、在2013年6月30日的平均年租金市场价值为人民币10887元。胡某某以该评估报告与本案无关为由不予质证。

本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。胡某某按约定支付了房款，万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。万峰房地产称，双方签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的2012年、2013年平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于原、被告争议的违约天数问题。胡某某于2014年10月15日办理了入住手续，故万峰房地产的违约天数为2013年1月1日至2014年10月14日，共计违约653日。违约金数额为469235元×0.00008×653=24512.84元。
关于双方购房合同补充协议中第四条，有关暖气集资与燃气集资的约定，胡某某主张该条款违反了《河北省关于停止征收暖气集资费的通知》与《河北省物价局关于印发河北省天然气价格管理办法的通知》等规定，但上述通知并非我国的法律、行政法规，故该约定条款合法有效。胡某某应当按照合同约定，向万峰房地产支付暖气集资50元×101.8平方米=5090元，燃气集资4000元，共计9090元。关于胡某某提出的要求提供该房屋的综合验收合格手续，因房屋综合验收属相关行政部门管理职责，不属于本案处理范围，本院不予支持。关于胡某某要求万峰房地产为胡某某按购房价开具发票的请求，万峰房地产予以认可，本院予以确认。
综上所述，万峰房地产应当一次性给付胡某某24512.84元元-9090元=15422.84元。
综上，本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）胡某某15422.84元。
二、被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按购房价给胡某某开具发票。
三、驳回原告（反诉被告）胡某某其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取282元，由河北万峰房地产开发有限公司承担，反诉费减半收取25元，由胡某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。

审判员　　崔龙强

书记员：李萌