原告肇东市立国房地产开发有限公司与被告聂某某、宋某一审民事判决书

原告肇东市立国房地产开发有限公司。住所地肇东市十一道街。
法定代表人寇立国，男，职务董事长。
委托代理人胡志明，黑龙江君昌律师事务所律师。
被告肇东市人民政府房屋征收管理办公室。住所地肇东市三友南路。
法定代表人娄明玉，男，职务主任。
委托代理人王立友，男，职务该办干部。
被告聂小峰，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，工人，住肇东市。
委托代理人杜尚玉，黑龙江匡正律师事务所律师。
被告宋某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住肇东市。
委托代理人杜尚玉，黑龙江匡正律师事务所律师。
第三人肇东市阳光物业管理有限责任公司。住所地肇东市南七道街。
法定代表人刘德信，男，职务董事长。
委托代理人耿晓峰，男，该公司职工。
委托代理人王玉书，男，该公司法律顾问。

原告肇东市立国房地产开发有限公司（下称立国公司）为与被告肇东市人民政府房屋征收管理办公室（下称征收办公室）、聂小峰、宋某、第三人肇东市阳光物业管理有限责任公司（下称阳光物业公司）确认拆迁补偿合同无效纠纷一案，本院于2013年9月6日作出（2013）肇商初字第196号民事判决，被告聂小峰、宋某不服判决，上诉于绥化市中级人民法院。绥化市中级人民法院于2013年12月10日作出（2013）绥民一终字第361号民事裁定，依法撤销本院（2013）肇商初字第196号民事判决，发回本院重审。本院于2014年3月11日依法另行组成合议庭，2014年7月14日作出（2014）肇商初字第128号民事判决，原告肇东市立国房地产开发有限公司不服，上诉至绥化中院，绥化中院于2014年12月23日作出（2014）绥中法民一终字第383号民事裁定，撤销（2014）肇商初字第128号民事判决，发回本院重审。本院于2015年1月30日立案，依法另行组成合议庭由审判员王立峰担任审判长并主审本案，审判员连加兴、代理审判员王彦君参加评议，于2015年2月12日公开开庭审理了本案。原告立国公司委托代理人胡志明，被告征收办公室委托代理人王立友，被告聂小峰、宋某及其委托代理人杜尚玉，第三人阳光物业公司委托代理人耿晓峰、王玉书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，原肇东市自来水公司院内锅炉房始建于1988年前后，是肇东市建设委员会建肇东市规划局办公楼时建的，该锅炉房承担建委、规划局、环保局、自来水公司等几个单位供暖，该锅炉房没有产权证。1993年自来水公司在其院内建家属楼，1994年自来水公司用家属楼业主集资款575，715.09元铺设管线、更换锅炉将家属楼供暖接入该锅炉房，所用红砖款2.461.00元，其它支出是工程款、锅炉辅机、管道、水箱、排水工费、安装工料费、电料、给水补水设备、配电瓶费用。1998年肇东市建设委员会决定将肇东市自来水公司家属楼的物业管理和原肇东市自来水公司院内的锅炉房移交给阳光物业公司，用该锅炉房给肇东市自来水公司家属楼供热，自来水公司不交配套费，产权归阳光物业公司。因该锅炉房供热效果不好，自来水公司家属楼业主上访，2011年阳光物业公司将该锅炉房供热并到肇东市变压器厂的锅炉房进行并网改造，阳光物业公司投入资金1，354．416．00元对肇东市变压器厂锅炉房进行扩建、改建，并更新锅炉并网改造，改造后用于肇东市变压器厂锅炉房给肇东市自来水公司家属楼和肇东市变压器厂及家属楼供热。自来水公司及业主未向阳光物业交纳配套费及并网改造费，原锅炉房在并网后闲置。2011年9月21日，阳光物业公司与聂某某、韦树贵签订《协议书》，阳光物业公司将肇东市自来水公司家属楼闲置的锅炉房170平方米和烟囱80平方米及存煤、存灰场地（面积20米×20米)以600，000.00元的价格卖给聂某某、韦树贵。购买后，聂某某、韦树贵将锅炉房及院落分别改建成冷库和停车场进行营业。2012年7月11日，立国公司与聂某某、韦树贵达成《房屋征收补偿意向书》，立国公司征收聂某某、韦树贵自有产权的位于原规划局院内的锅炉房200平方米、烟囱一座（高度约25米）及院落1600平方米。征收方式为产权调换，即按拆一还一标准在原已征收的宋晓东车库位置还建200平方米，高度不低于6.2米的新房，长度、宽度依据规划审批为准，立国公司负责开据楼房销售凭证。烟囱及租金、院落、锅炉房及租金等所有损失共计人民币60万元，立国公司以自建楼房开盘价折算抵顶，限200平方米以内每平方米优惠500元。待立国公司全部图纸及售价确定后，由征收办公室与聂某某、韦树贵签订正式征收补偿协议。2012年7月16日，征收办公室与聂小峰、宋某（韦树贵之妻）签订了《肇东市房屋征收补偿协议》，征收聂小峰、宋某的房屋面积200平方米，高度5.2米，烟囱一座，高度25米，院落1600平方米。约定以房屋产权调换的方式补偿，征收办公室提供立国大厦1单元1502室（99.67平方米）、1602室（99.67平方米）住宅楼两处，待定价款966,799.00元，用以补偿聂小峰、宋某的烟囱及租金、院落、锅炉房及租金等损失60万元，聂小峰、宋某向征收办公室结算产权调换差价款人民币366，469.00元（实际差价款应是399,799.00元），于2013年12月31日前支付。商服楼一处面积400平方米。一层4米高（200平方米），二层2.4米高（200平方米）给聂小峰和宋某共有，以补偿征收聂小峰、宋某的200平方米房屋。2013年7月25日，立国公司在拆迁锅炉房和烟囱的过程中肇东市自来水公司家属楼的几十名业主阻止拆迁，称征收的锅炉房、烟囱为业主所有，经立国公司与肇东市自来水公司家属楼的业主代表协商并签订《自来水公司家属楼锅炉房拆迁补偿协议》约定，暂按肇东市自来水公司家属楼的业主对锅炉房、烟囱拥有共同产权给予每户按4，000.00元标准进行补偿。如经市公安机关调查核实该锅炉房、烟囱为业主所有，此签字明细做为补偿最终依据；如该产权与居民无关，居民应按领取的补偿金额如数退还上述补偿款。立国公司共向原肇东市自来水公司家属楼76户业主补偿304,000.00元。为此原告诉至本院，请求依法确认征收办公室与聂小峰、宋某签订的《肇东市房屋征收补偿协议》无效。
上述事实，有原告立国公司提交的阳光物业公司与聂某某、韦树贵签订的《协议书》及收据，《房屋征收补偿意向书》、《肇东市房屋征收补偿协议》，《自来水公司家属楼锅炉房拆迁补偿明细》；自来水公司住宅楼建设收支情况及票据；被告聂小峰、宋某提交的阳光物业公司与聂某某、韦树贵签订的《协议书》及收据，《房屋征收补偿意向书》、《肇东市房屋征收补偿协议》，个体工商户营业执照2份，税务登记证2份，税收通用完税证2份锅炉房照片，录像光盘；第三人阳光物业公司提交的肇东市人民政府（2001）8号文件、肇东市住房和城乡建设局《证明》、证人袁某某、唐某某证言、票据及并网改造费用支出财务凭证庭审笔录，本院依职权调取肇东市公安局关于自来水公司院内锅炉房产权纠纷调查材料在卷证实，足以认定。

本院认为，原肇东市自来水公司院内的锅炉房是原肇东市建设委员会始建于1988年前后，未进行产权登记，系原肇东市建委的财产，1998年肇东市建委将肇东市自来水公司家属楼物业管理及该锅炉房移交给阳光物业公司，用该锅炉房负责给肇东市自来水公司家属楼供热，肇东市自来水公司不向阳光物业公司交配套费，其产权归阳光物业公司。2011年阳光物业公司对该锅炉房与肇东市变压器厂的锅炉房进行并网改造，阳光物业公司投入资金1，354，416.00元对肇东市变压器厂锅炉房进行改建、扩建，并更新锅炉。并网改造后，用肇东市变压器厂锅炉房给肇东市自来水公司家属楼和肇东市变压器厂及家属楼供热，且阳光物业公司并未向肇东市自来水公司家属楼业主收取任何费用，用原闲置的锅炉房抵顶阳光物业公司因供热并网改造所支出费用，故阳光物业公司对原闲置的锅炉房有处置权。肇东市自来水公司家属楼业主对锅炉房并网改造及阳光物业公司将原锅炉房、烟囱等出卖给被告聂小峰、韦树贵并未提出异议。肇东市自来水公司家属楼业主如对锅炉房产权确有异议，应当另案主张自己的权利。原告立国公司并非是该锅炉房买卖合同的相对人，无权对该锅炉房买卖效力主张权利。阳光物业公司与聂小峰、韦树贵锅炉房买卖协议的签订并不违反法律或行政法规的强制性规定，故阳光物业公司与聂小峰、韦树贵间买卖锅炉房协议有效。原告关于阳光物业公司无权出售该锅炉房的主张不予采信。被告征收办公室与聂小峰、宋某签订的《肇东市房屋征收补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律或行政法规的强制性规定。虽在《肇东市房屋征收补偿协议》中写有“院落1600平方米”，但对其“院落1600平方米”土地并没实际进行补偿，该协议的签订，未损害原告的利益，故肇东市人民政府房屋征收办公室与聂小峰、宋某签订的《房屋征收补偿协议》有效。原告关于聂小峰、宋某采取欺诈、隐瞒事实的方式在不具备合法产权的情况下与征收部门签订的《肇东市房屋征收补偿协议》无效的主张，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：

驳回原告肇东市立国房地产开发有限公司关于被告肇东市人民政府房屋征收管理办公室与被告聂小峰、宋某签订的《肇东市房屋征收补偿协议》无效的诉讼请求。
案件受理费9，800.00元，由原告肇东市立国房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

审　判　长　　王立峰 代理审判员　　连家兴 代理审判员　　王彦君

书记员：马晓光